Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 14 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.588.2022.2.AA

Transakcja nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, Transakcja nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, zarówno w przypadku sprzedaży całej, jak i części Nieruchomości na rzecz Kontrahenta. Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania sprzedaży nieruchomości w ramach Transakcji 1 za dostawę przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zwolnienia od podatku VAT Transakcji nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Działki nr 1, Działki nr 2 i Działki nr 3 w ramach Transakcji nr 1. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 marca 2023 r. (wpływ 9 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (dalej również jako: „Wnioskodawca”, „Nabywca” lub „Spółka”) jest spółką mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przeważającym przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od spółki B Sp. z o.o. z siedzibą w (…) przy (…), wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…), posługującej się numerem NIP: (…) oraz REGON: (…) (dalej również jako: „Zbywca” lub „B”), która jest spółką mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jako nabywca oraz B jako dostawca zamierzają zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości jako czynni podatnicy VAT do 20 czerwca 2023 r. W ramach planowanej dostawy nieruchomości strony umowy zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. B z tytułu dostawy nieruchomości wystawi fakturę wykazując przy tym kwotę podatku VAT według właściwej stawki VAT (dalej: „Transakcja nr 1”).

Dla nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), a obecnym właścicielem nieruchomości jest B.

11 czerwca 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretacje indywidualną o numerze: 0111-KDIB2-2.4014.55.2021.4.DR na skutek wniosku złożonego przez:

‒Wnioskodawcę jako zainteresowanego będącego stroną postępowania,

‒B jako zainteresowanego niebędącego stroną postępowania,

- w zakresie skutków podatkowych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku VAT.

W wydanej interpretacji organ podatkowy uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, wskazując iż transakcja między stronami podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Jednakże na skutek zmiany okoliczności faktycznych (scalenie działek gruntu w 3 działki) koniecznym jest ponowne złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. 4 października 2022 r. Burmistrz Miasta (…) na wniosek właściciela nieruchomości zatwierdził podział nieruchomości położonej w (…). W wyniku zatwierdzenia podziału doszło do scalenia działek (…) w działki o numerach ewidencyjnych:

‒1 o powierzchni 2,7553 ha (scalona z działek (…)) na działce znajduje się:

‒ utwardzony asfaltowy plac spełniający funkcje parkingowe wraz z zadaszeniem części parkingowej, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ ekran akustyczny, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ drogi dojazdowe wykonane z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi, stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

(dalej jako: „Działka nr 1”);

‒2 o powierzchni 3,7774 ha (scalona z działek (…)) na działce znajduje się:

‒ budynek magazynowy, stanowiący budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ wybudowany zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

(dalej jako: „Działka nr 2”);

‒3 o powierzchni 0,7435 ha (scalona z działek (…)):

‒zlokalizowany jest zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

(dalej jako: „Działka nr 3”);

dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

B nabyła Nieruchomość na mocy aktu notarialnego z dnia 11 grudnia 2018 r. Transakcja była opodatkowana podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z oświadczeniem stron umowy o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z informacji uzyskanych przez Spółkę wynika, że Zbywca odliczył podatek VAT w związku z nabyciem Nieruchomości i wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej.

Zabudowania znajdujące się na Nieruchomości tj. Działce nr 1, Działce nr 2, Działce nr 3, a mianowicie budynek magazynowy wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą, zostały wybudowane w latach 2008-2010. Następnie Zbywca nabył Nieruchomość w grudniu 2018 r. Zbywca następnie od marca 2019 r. Nieruchomość dzierżawił na rzecz podmiotu trzeciego, który prowadził działalność magazynową. Z tytułu dzierżawy Zbywca wystawiał faktury ze stawką VAT podstawową tj. 23%.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę prowadzone na Nieruchomości były tylko bieżące naprawy, których koszt ponosił Zbywca. Wartość wszystkich nakładów poniesionych przez Zbywcę na Nieruchomości nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) Działka nr 1, Działka nr 2, Działka nr 3 są przeznaczone pod zabudowę usługową oraz produkcyjną, zgodnie z Uchwałą Rady Gminy (…) Nr (…) z 22 lipca 2003 r.

W ramach planowanego przedsięwzięcia Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości (składającej się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) wykorzysta Nieruchomość w działalności opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca zamierza odprzedać całość lub część Nieruchomości na rzecz innego podmiotu gospodarczego, tj. C Sp. z o.o. z siedzibą w (…), wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…), posługującej się numerem NIP: (…), REGON: (…) (dalej: „...”, „Kontrahent" lub „Potencjalny Nabywca”). Wnioskodawca oraz Kontrahent zawarli Umowę Przedwstępną Sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży całości lub części Nieruchomości pod warunkiem, że Wnioskodawca uzyska tytuł własności do Nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz, że przed wskazaną w umowie datą Wnioskodawca prześle Kontrahentowi oświadczenie o zamiarze zbycia nieruchomości, którą Kontrahent kupi za ustaloną cenę. Strony łączy także Umowa Podnajmu Nieruchomości, która ulegnie wygaśnięciu w przypadku rozwiązania, wygaśnięcia albo wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Kontrahent jest spółką mającą siedzibę na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

Na dzień dokonania transakcji Kontrahent będzie także czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W przypadku odsprzedaży części Nieruchomości, pozostała część posłuży Wnioskodawcy do realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie obiektów innych niż mieszkaniowe, celem wynajmu lub sprzedaży.

Wnioskodawca rozważa przeprowadzenie transakcji z Kontrahentem w dwóch wariantach:

‒I - Wnioskodawca zamierza zbyć całą Nieruchomość (składającą się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

‒II - Wnioskodawca zamierza zbyć Działkę nr 2 na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Dalej jako: „Transakcja nr 2”.

Wobec powyższego Wnioskodawca powziął wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji nr 1, a także Transakcji nr 2 w obydwu wariantach, jak również dotyczące prawa do odliczenia VAT z tytułu Transakcji nr 1.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Istota Transakcji nr 2

Wnioskodawca wskazuje, że Transakcja nr 2 dotyczy zdarzenia przyszłego. Spółka rozważa przeprowadzenie Transakcji nr 2 w dwóch alternatywnych wariantach (niezależnych od siebie).

W ramach Wariantu I, Wnioskodawca zamierza zbyć całą Nieruchomość (składającą się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2023 r. Strony złożą wówczas oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast w ramach Wariantu II (alternatywnego) Wnioskodawca zamierza zbyć Działkę nr 2 na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2023 r. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

W ramach Wariantu II zbycie na rzecz Kontrahenta dotyczyć będzie tylko Działki nr 2.

Jedynie celem doprecyzowania, co ma znaczenia dla oceny w zakresie pytania nr 2 Wniosku, Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku zrealizowania Wariantu II, pozostałe działki, tj. Działka nr 1 i Działka nr 3, Spółka również zamierza wykorzystać do działalności opodatkowanej VAT. Spółka zamierza przeznaczyć Działkę nr 1 i Działkę nr 3 do sprzedaży na rzecz innego podmiotu gospodarczego (podmiotów gospodarczych), będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach przyszłej transakcji dotyczącej Działki nr 1 oraz Działki nr 3 również zostaną złożone zgodne oświadczenia o opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji z tytułu dostawy Nieruchomości wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Przedmiot Transakcji nr 1

Przedmiotem Transakcji nr 1 jest wyłącznie prawo własności nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami dotyczącymi Działki nr 1, Działki nr 2 oraz Działki nr 3.

Kwalifikacja przedmiotu Transakcji nr 1

Przedmiot Transakcji nr 1 nie stanowi zespołu składników majątkowych wyodrębnionych finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Status Zbywcy

Wnioskodawca wskazał w treści wniosku, że B jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług mającym siedzibę na terytorium kraju. Jednocześnie Spółka precyzuje, że przedmiotem Transakcji nr 1 są nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę. Zgodnie z danymi ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Zbywcy jest: „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z)”.

Brak kontynuowania działalności Zbywcy

Wnioskodawca nie zamierza kontynuować działalności gospodarczej w zakresie prowadzonym przez Zbywcę z wykorzystaniem nabywanych składników majątkowych. Zamiarem Wnioskodawcy jest nabycie przedmiotowych składników majątkowych w postaci nieruchomości (Działka nr 1, Działka nr 2 oraz Działka nr 3), a następnie dokonanie ich odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

W konsekwencji, istota omawianego działania sprowadza się do nabycia nieruchomości od Zbywcy, a następnie odsprzedaży na rzecz swojego Kontrahenta, bądź innego podmiotu gospodarczego. Transakcja nabycia, jak i odsprzedaży odbędzie się z innymi podatnikami podatku od towarów i usług w ramach działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Oddanie do użytku nieruchomości

Nieruchomości budynkowe oraz budowle znajdujące się na Działkach nr 1-3 zostały oddane do użytku 25 listopada 2008 r. na podstawie decyzji nr (…) wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu (…).

Oświadczenie o opodatkowaniu Transakcji nr 1

Strony Transakcji nr 1 złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w zawieranym akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości w ramach Transakcji nr 1.

Oświadczenie o opodatkowaniu Transakcji nr 2

Strony Transakcji nr 2 złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w zawieranym akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości w ramach Transakcji nr 2.

Zgodne oświadczenie, o którym mowa powyżej zostanie złożone zarówno w:

‒Wariancie I, gdzie Wnioskodawca zamierza zbyć całą Nieruchomość (składającą się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

‒Wariancie II, gdzie Wnioskodawca zamierza zbyć Działkę nr 2 na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca w odniesieniu do Wariantu II wskazuje (co jednak ma tylko znaczenie dla odpowiedzi na pytanie nr 2 z Wniosku), że zbycie pozostałych działek tj. Działki nr 1 oraz Działki nr 3 w przyszłości nastąpi na rzecz innego podmiotu gospodarczego, będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (lub kilku takich podmiotów). W ramach przyszłej transakcji również zostaną złożone zgodne oświadczenia o opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji z tytułu dostawy Nieruchomości wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja nr 1 w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT według stawki podstawowej oraz wobec złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani też nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy w związku z dostawą Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego Transakcji nr 1, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości (obejmującej Działkę nr 1, Działkę nr 2, Działkę nr 3) na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

3.Czy planowana Transakcja nr 2 w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT według stawki podstawowej oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w Wariancie I (odnoszącym się do całej Nieruchomości tj. Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) oraz w Wariancie II (odnoszącym się do Działki nr 2)?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym)

Stanowisko w zakresie pytania 1:

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nr 1 w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT według stawki podstawowej oraz wobec złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani też nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2:

W związku z planowaną Transakcją nr 1 dostawy Nieruchomości Wnioskodawcy na podstawie art 86 ust. 1 będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości (obejmującej Działkę nr 1, Działkę nr 2, Działkę nr 3) z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości będzie związane z działalnością opodatkowaną VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 3:

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja nr 2 w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT według stawki podstawowej oraz wobec złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, ze względu na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy Transakcja nr 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zarówno w Wariancie I, jak i w Wariancie II.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W świetle art. 2 pkt 6 ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przy czym na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z przytoczonych przepisów ustawy o VAT wynika, że nieruchomość zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, pod pojęciem działalności gospodarczej, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów ustawy o VAT, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Wobec powyższego, za podatnika VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzające do wykorzystania towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w Transakcji nr 1 stronami umowy sprzedaży na podstawie, której dojdzie do dostawy Nieruchomości (obejmującej Działkę nr 1, Działkę nr 2, Działkę nr 3) są dwa podmioty gospodarcze, będące podatnikami podatku VAT

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nr 1 składa się odpowiednio z działek o numerach:

‒1 o powierzchni 2,7553 ha (scalona z działek (…)), na działce znajduje się:

‒ utwardzony asfaltowy plac spełniający funkcje parkingowe wraz z zadaszeniem części parkingowej, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ ekran akustyczny, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

‒ drogi dojazdowe wykonane z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi, stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

‒2 o powierzchni 3,7774 ha (scalona z działek (…)), na działce znajduje się:

‒ budynek magazynowy, stanowiący budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

‒ wybudowany zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

‒ zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

‒3 o powierzchni 0,7435 ha (scalona z działek (…)):

‒ zlokalizowany jest zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej, stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ustawodawca założył współistnienie powyższych elementów warunkujących uznanie wyodrębnionych składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Natomiast w odniesieniu do definicji przedsiębiorstwa w ślad za stanowiskiem przyjętym w piśmiennictwie podatkowym, zgodnie z ogólnie przyjętym poglądem na potrzeby ustawy o VAT należy posługiwać się definicją przedsiębiorstwa zawartą w Kodeksie cywilnym (J. Matarewicz [w:] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art 6).

Zgodnie z art. 55¹ k.c. przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa;

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wyliczenie zawarte w art. 55¹ k.c. ma charakter przykładowy. Istotne jest, aby ten zespół składników mógł samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo (J. Matarewicz [w:] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 6).

Na ten sam aspekt zwraca uwagę Naczelny Sąd Administracyjny wskazując, że zespół składników majątkowych powinien być zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim, w jakim jest zbywany na rzecz drugiego podmiotu. Oznacza to, że zbywany zespół składników majątkowych musi sam w sobie być zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności, a nie dopiero po połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy czy też po uzupełnieniu go o inne składniki majątkowe (wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, pub. LEX nr 2180081).

Jak podkreśla się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz piśmiennictwie podatkowym zbywane składniki majątkowe muszą stanowić przedsiębiorstwo u zbywcy (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 28 maja 2008 r., sygn. I SA/Bd 135/08, LEX nr 465776, także: A. Bartosiewicz [w:] VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 6).

Ponadto odnosząc się do objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r. opublikowanych przez Ministra Finansów, pt. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, podnosi się, że gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W konsekwencji mając na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe odnoszące się do Transakcji nr 1 nie sposób uznać by Nieruchomość (składająca się z Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) mająca być przedmiotem transakcji, mogła zostać uznana za przedsiębiorstwo, bądź jego zorganizowaną część. W konsekwencji Nieruchomość (składająca się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) w tak przedstawionym stanie faktycznym winna być kwalifikowana jako towar w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

‒dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Analizując przedstawiony opis zdarzenia przyszłego wskazać należy, że dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, natomiast pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata, ze względu na upływ czasu. Stanowisko to jest zbieżne ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wskazuje, że: „Jedynym kryterium zwolnienia podatkowego jest czas, jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia budynku” (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 213/14).

Wskazać przy tym należy, że co do zasady grunt będący przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku (wyrok WSA w Rzeszowie z 8 listopada 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 695/16).

Wobec czego spełnione zostały przesłanki zastosowania zwolnienia przedmiotowego w ustawie o VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do całej Nieruchomości (składającej się z Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3). Wszystkie działki mają bowiem charakter zabudowany, a więc o stawce VAT na ich sprzedaż decyduje stan faktyczny dotyczący istniejących zabudowań, których dostawa w transakcji opodatkowanej VAT miała miejsce dawniej niż 2 lata przed planowaną obecnie Transakcją nr 1. Strony zamierzają w treść aktu notarialnego zawrzeć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części, o charakterze innym niż mieszkaniowy, podlega opodatkowaniu stawką podstawową tj. 23% VAT.

Analizując rodzaj zabudowań, tj. budowli oraz budynków przedstawionych w stanie faktycznym sprawy odnoszącym się do Transakcji nr 1 znajdujących się odpowiednio na działkach 1, 2, 3, w skład których wchodzą odpowiednio:

‒utwardzony asfaltowy plac spełniający funkcje parkingowe wraz z zadaszeniem części parkingowej,

‒ekran akustyczny,

‒drogi dojazdowe wykonane z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi,

‒budynek magazynowy,

‒wybudowany zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą,

‒zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi,

‒zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej,

uznać należy, iż żaden z tych obiektów budowlanych nie spełnia definicji odnoszącej się do budownictwa społecznego, a zatem zastosowanie nie znajdzie preferencyjna stawka podatku VAT w wysokości 8%.

W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości (obejmująca zabudowania ulokowane odpowiednio na Działce nr 1, Działce nr 2, Działce nr 3, wraz z gruntem) podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z kolei zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a.nabycia towarów i usług,

b.dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przedstawiona we wniosku Transakcja nr 1 między Wnioskodawcą jako nabywcą towaru (Nieruchomości), a B jako dostawcą towaru (Nieruchomości) będzie transakcją między czynnymi podatnikami podatku VAT, którzy dokonali wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, tj. 23%. Co za tym idzie w związku z Transakcją nr 1 B wykaże podatek VAT z tytułu dostawy towarów, natomiast Wnioskodawca uzyska prawo do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotową transakcją.

Wskazać należy, że fundamentalną zasadą podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku naliczonego, co sprawia, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi faktycznie konsument (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub podmiot gospodarczy, któremu nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego). Jest to uprawnienie wynikające z samej konstrukcji tego podatku (J. Matarewicz [w:] Ustawa o podatku od towarów i usług Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 86 ). Trybunał Sprawiedliwości wielokrotnie wskazywał, że prawo do odliczenia ustanowione m.in. w dyrektywie 2006/112/WE, będące integralną częścią mechanizmu podatku VAT, stanowi podstawową zasadę, na której opiera się wspólny system podatku VAT, i co do zasady nie może być ograniczane (por. wyroki TS: z 8 stycznia 2002 r., C-409/99, Metropol Treuhand WirtschaftsstreuhandgmbH przeciwko Finanzlandesdirektion fur Steiermark and Michael Stadler v Finanzlandesdirektion fur Vorarlberg, EU:C:2002:2, a także z 26 maja 2005 r., C-465/03, Kretztechnik AG przeciwko Finanzamt Linz, EU:C:2005:320).

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie zakupu oraz odsprzedaży nieruchomości. Wobec czego uznać należy, że Transakcja nr 1 jest ściśle skorelowana z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług prowadzoną przez Wnioskodawcę. Jak wskazuje się w piśmiennictwie podatkowym: „Prawo do odliczenia VAT naliczonego musi być skorelowane z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez podatnika (J. Matarewicz [w:] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 86.). Z kolei w orzecznictwie podnosi się, że „Zasada neutralności VAT, umożliwiająca odliczenie podatku naliczonego, ma zastosowanie tylko do podatników wykonujących czynności opodatkowane VAT” (por. wyrok WSA w Poznaniu z 3 sierpnia 2012 r., sygn. akt I SA/Po 443/12, pub. LEX nr 1218513). W konsekwencji w przedstawionym stanie faktycznym Transakcja nr 1 związana jest z działalnością opodatkowaną VAT.

Natomiast z perspektywy planowanej Transakcji nr 1 dla prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę koniecznym jest, aby:

1.Nieruchomość była przeznaczona do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Nieruchomość będzie przeznaczona do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

2.Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT dokumentującą nabycie Nieruchomości. W stanie faktycznym sprawy zostało wskazane, że wraz z zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wnioskodawca otrzyma fakturę VAT zawierającą wszystkie niezbędne elementy składowe faktury, o których mowa w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT. Faktura będzie dokumentować dostawę Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem według stawki podstawowej tj. 23%.

3.U Zbywcy powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości, czyli nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel. Obowiązek podatkowy u B powstanie z chwilą dokonania dostawy nieruchomości, czyli z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

W konsekwencji mając na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe, w odniesieniu do Transakcji nr 1, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT w kwocie wynikającej z faktury VAT wystawionej przez B dokumentującej dostawę Nieruchomości (składającej z Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3). Transakcja nr 1 jest ściśle skorelowana z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę (przesłanki o charakterze materialnym), a zarazem spełnione zostaną wszystkie przesłanki o charakterze formalnym.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3 (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym)

W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca sprecyzował, że w ramach:

‒Wariantu I Wnioskodawca zamierza zbyć całą Nieruchomość (składającą się z: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

‒Wariantu II Wnioskodawca zamierza Działkę nr 2 zbyć na rzecz Kontrahenta, tj. na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług do 30 czerwca 2022 r. Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tytułu dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystawi fakturę VAT wykazując kwotę podatku VAT obliczoną według właściwej stawki podatku VAT.

Odwołując się zatem do przytoczonej argumentacji prawnej wynikającej z uzasadnienia stanowiska w zakresie pytania 1 przyjąć należy, że dostawa: Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3 (w wariancie I) lub Działki nr 2 (w wariancie II) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Nie będzie ona natomiast stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Mając na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy ponadto, że do Transakcji nr 2 (w obydwu wariantach) zastosowanie mogłoby znaleźć zwolnienie przedmiotowe od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym to, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Zgodnie jednak z przedstawionym zdarzeniem przyszłym sprawy, w ramach Transakcji nr 2 w Wariancie I oraz Wariancie II, Wnioskodawca jako dostawca towaru oraz Kontrahent jako nabywca nieruchomości złożą jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Transakcja nr 2, w obu wariantach będzie zatem opodatkowana według stawki podstawowej 23% VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, posiłkując się argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie pytania 1, za prawidłowe należy zatem uznać stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym:

‒Transakcja nr 2 w wariancie I, gdzie Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT dokona zbycia całej Nieruchomości (składającej się z Działki nr 1, Działki nr 2, Działki nr 3) na rzecz Kontrahenta jako czynnego podatnika VAT, składając przy tym (zarówno Wnioskodawca, jak i Kontrahent) oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania i wybierając opodatkowanie podatkiem VAT, będzie opodatkowana 23% VAT.

‒Transakcja nr 2 w wariancie II, gdzie Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT dokona zbycia Działki nr 2 na rzecz Kontrahenta jako czynnego podatnika VAT, składając przy tym (zarówno Wnioskodawca, jak i Kontrahent) oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania i wybierając opodatkowanie podatkiem VAT, będzie opodatkowana 23% VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy:

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Użyte przez ustawodawcę w powyższym przepisie pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Na mocy art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5.koncesje, licencje i zezwolenia,

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8.tajemnice przedsiębiorstwa,

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 55²Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że:

czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT:

przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

‒istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

‒zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

‒składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

‒zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

O zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują zatem każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Należy także wskazać, że w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że:

(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów.

Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników z transakcji sprzedaży może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ważne by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

We wniosku podali Państwo informacje, z których wynika, że:

‒w ramach Transakcji nr 1 zamierzają Państwo, wraz ze Zbywcą, zawrzeć transakcję sprzedaży Nieruchomości, tj. Działek nr 1-3;

‒przedmiotem Transakcji nr 1 jest wyłącznie prawo własności nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami dotyczącymi Działki nr 1, Działki nr 2 oraz Działki nr 3;

‒przedmiot Transakcji nr 1 nie stanowi zespołu składników majątkowych wyodrębnionych finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy;

‒przedmiotem Transakcji nr 1 są nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę. Działalnością tą jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

‒nie zamierzają Państwo kontynuować działalności gospodarczej w zakresie prowadzonym przez Zbywcę z wykorzystaniem nabywanych składników majątkowych;

‒planują Państwo nabycie przedmiotowych składników majątkowych w postaci nieruchomości (Działka nr 1, Działka nr 2 oraz Działka nr 3), a następnie dokonanie ich odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej;

‒istota omawianego działania sprowadza się do nabycia nieruchomości od Zbywcy, a następnie odsprzedaży na rzecz swojego Kontrahenta, bądź innego podmiotu gospodarczego.

Ad. 1

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. zasadności opodatkowania planowanego nabycia opisanej Nieruchomości.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedający.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem Transakcji nr 1 jest wyłącznie prawo własności nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami dotyczącymi Działki nr 1, Działki nr 2 oraz Działki nr 3. Przedmiot Transakcji nr 1 nie stanowi zespołu składników majątkowych wyodrębnionych finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Nie zamierzają Państwo kontynuować działalności gospodarczej w zakresie prowadzonym przez Zbywcę (tj. wynajem nieruchomości) z wykorzystaniem nabywanych składników majątkowych. Planują Państwo nabycie przedmiotowych składników majątkowych w postaci nieruchomości, a następnie dokonanie ich odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Zatem, przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa, wyłącznie w oparciu o składniki majątku będące przedmiotem transakcji.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Ponadto nie planują Państwo kontynuacji działalności Zbywcy, w oparciu o nabywane składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędą Państwo w ramach Transakcji 1 nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, do Transakcji nr 1 nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych Zbywcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy planowana Transakcja nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.wybudowaniu lub

b.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a.w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b.dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a.przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b.w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy:

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.):

przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy:

przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie działki będące przedmiotem Transakcji 1 są zabudowane budynkami lub budowlami, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a mianowicie:

‒na Działce nr 1 znajdują się:

‒utwardzony asfaltowy plac spełniający funkcje parkingowe wraz z zadaszeniem części parkingowej - budowla,

‒ekran akustyczny - budowla,

‒drogi dojazdowe wykonane z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi - budowla,

‒na Działce nr 2 znajduje się:

‒budynek magazynowy – budynek,

‒wybudowany zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą – budowla,

‒zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi – budowla,

‒na Działce nr 3 znajduje się:

‒zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej – budowla.

Ponadto w opisie sprawy wskazali Państwo, że:

‒zabudowania znajdujące się na Nieruchomości tj. Działce nr 1, Działce nr 2, Działce nr 3 zostały wybudowane w latach 2008-2010;

‒zabudowania znajdujące się na Działkach nr 1-3 zostały oddane do użytku 25 listopada 2008 r.;

‒Zbywca nabył Nieruchomość w grudniu 2018 r., następnie od marca 2019 r. dzierżawił Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, który prowadził działalność magazynową;

‒wartość wszystkich nakładów poniesionych przez Zbywcę na Nieruchomość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości;

‒strony Transakcji nr 1 złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w zawieranym akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości w ramach Transakcji nr 1.

W niniejszej sprawie, aby uznać, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynku i budowli posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Jak wynika z wniosku zabudowania znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytku w 2008 r. Dodatkowo, wskazali Państwo, że wartość wszystkich nakładów poniesionych przez Zbywcę na Nieruchomości nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Zatem, biorąc pod uwagę okoliczności rozpatrywanej sprawy z uwzględnieniem wskazanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że w 2008 r. doszło do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli znajdujących się na Działkach 1-3 i od tego momentu do chwili zawarcia Transakcji nr 1 minie okres przekraczający dwa lata.

Tym samym, budynek oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości, spełniają warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z planowaną ich dostawą w ramach Transakcji nr 1.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntu, na którym budynek i budowle są posadowione, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, Transakcja nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro Transakcja nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zarówno Państwo, jak i Zbywca są czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, wraz ze Zbywcą złożą Państwo zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w zawieranym akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości w ramach Transakcji nr 1.

Tym samym, w sytuacji gdy strony Transakcji nr 1 podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to opisana Transakcja nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Ad. 3

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy planowana Transakcja nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo informacje, z których wynika, że:

‒zamierzają Państwo odsprzedać opisaną Nieruchomość;

‒planują Państwo:

-sprzedaż Działki nr 1, Działki nr 2 i Działki nr 3 na rzecz Kontrahenta lub,

- sprzedaż Działki nr 2 na rzecz Kontrahenta;

‒w obu przypadkach Działki 1-3 zostaną sprzedane na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług;

‒w obu przypadkach strony ww. transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z wniosku wynika, że zawarli już Państwo przedwstępną umowę na podstawie, której zobowiązali się Państwo odsprzedać całość lub część Nieruchomości na rzecz Kontrahenta.

W przypadku sprzedaży całości Nieruchomości, tj. Działek nr 1-3 w ramach Transakcji nr 2 należy stwierdzić, że transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli znajdujących się na Działkach nr 1-3 doszło w 2008 r. Z opisu sprawy nie wynika, aby planowali Państwo ponosić nakłady na ulepszenie Nieruchomości. Zatem od pierwszego zasiedlenia budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, do chwili zawarcia Transakcji nr 2 minie okres przekraczający dwa lata.

Zatem w przypadku sprzedaży całej Nieruchomości na rzecz Kontrahenta, Transakcja nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro Transakcja nr 2 w tym przypadku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo sprzedać Nieruchomość także na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT oraz wraz z Kontrahentem złożą Państwo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, w sytuacji gdy strony Transakcji nr 2 podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to opisana Transakcja nr 2, w przypadku sprzedaży całej Nieruchomości na rzecz Kontrahenta będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W przypadku sprzedaży wyłącznie Działki nr 2 w ramach Transakcji nr 2 należy stwierdzić, że transakcja ta będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli znajdujących się na Działce nr 2 doszło w 2008 r. Z opisu sprawy nie wynika, aby planowali Państwo ponosić nakłady na ulepszenie tej nieruchomości. Zatem od pierwszego zasiedlenia budynku i budowli znajdujących się na Działce nr 2, do chwili zawarcia Transakcji nr 2 minie okres przekraczający dwa lata.

Tym samym, budynek oraz budowle znajdujące się na Działce nr 2, spełniają warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z planowaną ich dostawą w ramach Transakcji nr 2.

Zatem w przypadku sprzedaży wyłącznie Działki nr 2 na rzecz Kontrahenta, Transakcja nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo sprzedać Nieruchomość także na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT oraz wraz z Kontrahentem złożą Państwo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, w sytuacji gdy strony Transakcji nr 2 podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to opisana Transakcja nr 2, w przypadku sprzedaży na rzecz Kontrahenta wyłącznie Działki nr 2, będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, odnosząc się do Państwa Stanowiska, wobec złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, Transakcja nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, zarówno w przypadku sprzedaży całej, jak i części Nieruchomości na rzecz Kontrahenta.

Ad. 2

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy w związku z dostawą Nieruchomości, w ramach Transakcji nr 1, będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury.

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji Transakcja nr 1 nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy oraz po złożeniu przez strony transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, Transakcja nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierzają Państwo odsprzedać całość lub część opisanej Nieruchomości na rzecz Kontrahenta. W przypadku sprzedaży na rzecz Kontrahenta wyłącznie Działki nr 2, zamierzają Państwo przeznaczyć Działkę nr 1 i Działkę nr 3 do sprzedaży na rzecz innego podmiotu gospodarczego (podmiotów gospodarczych). Zatem nabytą Nieruchomość wykorzystają Państwo do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe rozstrzygnięcie, należy stwierdzić, że po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji nr 1 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej transakcję, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu, gdyż spełnione będą warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia, określone w art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo to będzie Państwu przysługiwać pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w zakresie uznania Transakcji nr 2 za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż to zagadnienie nie było przedmiotem Państwa pytania.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Praktyczny leksykon VAT 2024. Wszystko o zmianach w rozliczeniach VAT

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 14 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.588.2022.2.AA