Interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.34.2023.2.MKA

Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej - spłata kredytu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ulgi mieszkaniowej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 marca 2023 r. (wpływ 8 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo (Pan i Pana partnerka) w związku nieformalnym. W 2018 r. nabył Pan w darowiźnie od Pana matki nieruchomość. Zgodnie z prawem może ją Pan sprzedać bez uiszczania podatku od sprzedaży w 2024 roku. Chciałby Pan ją jednak sprzedać w roku obecnym tj. 2023. Na daną nieruchomość posiada Pan pożyczkę hipoteczną zaciągniętą na jej remont. W 2020 r. zaciągnęliście Państwo kredyt hipoteczny na zakup innej nieruchomości (własność po 1/2, kredyt w całości na oboje Państwa - odpowiedzialność solidarna). Zgodnie z informacją uzyskaną w banku nie ma tam podziału kwoty kredytu na dwie osoby. W obecnym roku chciałby Pan sprzedać darowaną w 2018 r. nieruchomość i przeznaczyć całkowitą kwotę ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe tj.:

-spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej w 2018 r. na remont sprzedawanej nieruchomości (jest Pan jedynym kredytobiorcą),

-nadpłatę kredytu hipotecznego na zamieszkiwaną obecnie z partnerką nieruchomość (oboje Państwo jesteście kredytobiorcami).

Zgodnie z informacjami wynikającymi z interpretacji podobnych sytuacji rozumie Pan, że Pana partnerka również nie poniosłaby żadnych kosztów wynikających z nadpłacenia wspólnego kredytu hipotecznego, ponieważ spłata jest neutralna podatkowo i spłaciłby Pan w tym momencie swój dług.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku podał Pan następujące informacje:

Nieruchomość nabyta w 2018 r. służyła realizacji Pana potrzeb mieszkaniowych. Mieszkał Pan tam i był zameldowany. Po zakupie drugiej nieruchomości przeprowadził się Pan w 2020 r. do niej, a to mieszkanie Pan wynajął.

Pożyczka hipoteczna z 2018 r. została zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, tj. w Banku (…). W umowie pożyczki został określony cel, którym był remont nieruchomości zgodny z zaplanowanym harmonogramem prac remontowych.

Kredyt hipoteczny z 2020 r. został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, tj. w Banku (…).

Ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2020 r. zakupili Państwo budynek mieszkalny tj. dom jednorodzinny.

Pytanie

Czy będzie Pan mógł skorzystać z ulgi podatkowej spłacając 2 powyższe zobowiązania mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym został Pan jej właścicielem?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, spłata dwóch wymienionych zobowiązań powinna być jak najbardziej uznana za własny cel mieszkaniowy i umożliwić Panu skorzystanie z ulgi podatkowej, mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od darowizny. Kredyt hipoteczny na nową nieruchomość, który nie jest zawarty tylko na Pana osobę, jest niewątpliwie Pana celem mieszkaniowym, ponieważ mieszkał w niej Pan, Pana partnerka i Państwa dzieci, a odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązanie jest solidarna. Spłaca Pan tak naprawdę w ten sposób własny, a nie cudzy dług. Zgodnie z przeprowadzaną rozmową z konsultantem banku, w którym zawarty jest kredyt hipoteczny na nową nieruchomość, że nie ma możliwości podzielenia Państwa długu „na pół”, więc uważa Pan, że całość kwoty wynikającej ze sprzedaży może zostać uznana za Pana cel mieszkaniowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 cyt. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, i tak:

Ponadto, art. 21 ust. 29 powołanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku w 2018 r. zaciągnął Pan pożyczkę hipoteczną, z której środki zostały przeznaczone na remont mieszkania, które nabył Pan w darowiźnie od matki i które służyło realizacji Pana celów mieszkaniowych. Ponadto w 2020 r. Pan i Pana partnerka zaciągnęliście Państwo kredyt hipoteczny na zakup domu jednorodzinnego, w który Pana obecnie mieszka. Za spłatę tego kredytu odpowiadaliście Państwo solidarnie. W 2023 r. zamierza Pan sprzedać mieszkanie nabyte w darowiźnie w 2018 r. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania zamierza Pan spłacić pożyczkę z 2018 r. i kredyt hipoteczny z 2020 r.

W związku z powyższym powziął Pan wątpliwość, czy może Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze spłatą tych zobowiązań.

Wskazać należy, że zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Obowiązek opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości może być więc wyłączony przez zwolnienie przewidziane w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe zwolnienie jest jednak regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego – jak wskazano powyżej – jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Ponadto, w związku z tym, że Pan i Pana partnerka byliście Państwo solidarnie odpowiedzialni za spłatę kredytu z 2020 r. należy zauważyć, że stosownie do art. 366 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada więc za całość długu, a nie tylko część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych. Zatem Pan jako kredytobiorca solidarny odpowiada do pełnej wysokości za zadłużenie wynikające z zawartej umowy kredytu.

Z treści wniosku wynika, że mieszkanie, którego remont sfinansowano pożyczką hipoteczną z 2018 r. służyło Pana celom mieszkaniowym oraz dom jednorodzinny, którego zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym z 2020 r. służy Pana celom mieszkaniowym.

W konsekwencji wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego przez Pana w darowiźnie na spłatę ww. pożyczki oraz kredytu można uznać za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem będzie Pan mógł skorzystać z ulgi określonej w tych przepisach. Jednocześnie kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości jaką Pan przeznaczy na spłatę kredytu, w stosunku do spłaty którego jest Pan zobowiązany solidarnie, będzie w całości wydatkiem na Pana cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga o skutkach podatkowych sprzedaży nieruchomości i spłaty kredytów przez Pana. Jeżeli Pana partnerka chciałaby uzyskać interpretację indywidualną dotyczącą skutków podatkowych spłaty przez Pana kredytu, zaciągniętego przez oboje Państwa, winna wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).