Interpretacja indywidualna z dnia 7 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.708.2022.1.IG

Zwolnienie od podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Miasto (...) (dalej: Miasto) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

1 stycznia 2017 r. Miasto podjęło scentralizowane rozliczanie VAT wraz z jednostkami organizacyjnymi Miasta (...) i zakładem budżetowym. Jako jednostka samorządu terytorialnego (dalej: JST) posiada osobowość prawną nadaną ustawowo przez art. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (dalej: USG) (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 559 ze zm.) i prowadzi gospodarkę finansową na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.). Miasto wykonuje przede wszystkim tzw. zadania własne nałożone na jednostkę odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostało powołane. Zdecydowana większość tych zadań jest wykonywana przez Miasto w ramach reżimu publicznoprawnego, niektóre czynności Miasto wykonuje na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, traktując je jako podlegające przepisom ustawy o VAT.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Miasto zamierza sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w ruinie, oznaczonej numerem geodezyjnym 1 o powierzchni (…), położonej przy (…).

Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność miasta na podstawie prawomocnej decyzji Wojewody (...) znak: (…) dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (…), w której w dziale II jako Właściciel wpisane jest Miasto (...)  – (sprawdzono w Systemie (...)). Także zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków - (...) Miasto (...) jest właścicielem nieruchomości w udziale 1/1.

Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego rejonu (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej (…) z 3 grudnia 2003 r. (opublikowanym w Dz. Urz. Woj. (…), z 16 grudnia 2003 r.), powyższa nieruchomość znajduje się na terenie, na którym obowiązują zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (...) w zakresie jednostek strukturalnych B1 I, B1 II i B3 II (część północna), działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod przemysł, składy, usługi (symbol w planie 9PSU) oraz w strefie ochrony konserwatorskiej B4.

Powierzchnia nieruchomości gruntowej nr 1, Id. działki: (…); wg Ewidencji Gruntów i Budynków Miasta (...) wynosi (…), użytek B, (…).

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany mieszkalny budynek parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy (…) materiał ścian: mur, rok budowy 1935 - wybrane dane z EGIB.

Budynek oraz grunty nie były użytkowane przez Miasto (...), także Miasto nie ponosiło żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości zabudowanej.

Pojęcie „budynek” zdefiniowane w art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający fundamenty i dach. Tak więc nawet zrujnowany obiekt o ile posiada fundamenty, ściany i dach w świetle prawa nie przestaje być budynkiem, a nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem w ruinie jest nieruchomością zabudowaną.

Zdaniem Miasta, nie powinien mieć wpływu fakt, że budynek jest ruiną. Istotny bowiem w tym przypadku jest fakt, iż obiekt ten nie utracił walorów pozwalających na uznanie go za budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, a teren na którym jest on usytuowany jest terenem zabudowanym.

Miasto (...) nie występowało i nie zamierza występować o pozwolenie na rozbiórkę budynku w ruinie. Rozbiórka (nawet jej rozpoczęcie) przedmiotowego budynku nie będzie miała miejsca przed sprzedażą przedmiotowej działki. Dopiero na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie spełniać kryteria dla budynku lub budowli, a teren na którym ten obiekt się znajdował staje się gruntem niezabudowanym. Tak więc zgodnie z wyrokiem TSUE z 17 stycznia 2013 r. w sprawie C-543/11 oraz wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C‑61/08 zdaniem Miasta przedmiotem przetargu będzie prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Przedmiotowa nieruchomość stanowiąca własność Miasta oznaczona jako użytek B, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym (ruina), jednakże brak jest dokumentów potwierdzających uzyskanie pozwolenia na budowę przedmiotowego obiektu, tym samym nie można jednoznacznie określić kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie, rozpoczęcie użytkowania lub oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy, być może nastąpiło to w roku zakończenia budowy czyli 1935, czyli od pierwszego zasiedlenia budynku do czasu sprzedaży upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Ponadto na powyższej działce gruntowej znajdują się następujące sieci: elektroenergetyczna linia napowietrzna, słup oświetleniowy, przyłącze wodociągowe wody do budynku, przyłącze kanalizacji sanitarnej Ks 315 ze studnią. Miasto (...) nie jest właścicielem ani współwłaścicielem powyższych sieci uzbrojenia terenu. Sieci nie zostały wprowadzone do ewidencji księgowej środków trwałych Miasta (...).

Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie sieci uzbrojenia terenu. Brak jest informacji na temat czy sieci uzbrojenia terenu były przedmiotem ulepszeń przed ich nabyciem przez Miasto (...) w 1994 r.

Zgodnie z opinią (...) Konserwatora Zabytków znak: (…) przedmiotowa działka mieszcząca się w (…) nie jest wpisana do rejestru zabytków i jej ewentualna sprzedaż nie wymaga pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Przedmiotowa nieruchomość nie była/nie jest obciążona umowami najmu czy dzierżawy czy też umowami o podobnym charakterze, tak więc nie była/ nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym działalności objętej ustawą o VAT. Miasto (...) nie osiągało i nie osiąga żadnych przychodów z przedmiotowej nieruchomości.

Rada Miasta nie podjęła uchwały o rewitalizacji oraz powyższa działka nie jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji zgodnie z rozdziałem 5 ustawy z dnia 9 października o rewitalizacji (Dz. U. z 2020 r. poz. 802 ze zm.).

Mamy w tym przypadku do czynienia z czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Miasto realizując nałożone na siebie obowiązki wynikające z powołanych przepisów, działa w obszarze prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z powyższym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Warunkiem koniecznym do opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie jest fakt bycia podatnikiem VAT, ale występowanie w roli podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji wchodzącej w zakres działalności gospodarczej podmiotu.

Zgodnie z decyzją Wojewody (...) z 25 kwietnia 1994 r. Miasto nabyło przedmiotową nieruchomość nieodpłatnie i nie wiązało się to z uzyskaniem prawa do odliczenia podatku VAT po stronie Miasta. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Miasto dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do działalności miasta jako organu władzy publicznej.

Miasto realizując uprawnienia właścicielskie zamierza zbyć nabytą powyższą nieruchomość w drodze odpłatnej dostawy (przetarg nieograniczony - sprzedaż) na rzecz podatnika podatku VAT lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku. Sprzedaż odbędzie w drodze przetargu nieograniczonego. Transakcja zbycia nieruchomości podlega regulacjom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stanowi czynność cywilnoprawną, tj. czynność sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego jako osoba prawna podlega obowiązkowi podatkowemu na zasadach ogólnych. Wykonywane czynności przez Miasto w powyższym zakresie mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Miasto będąc czynnym podatnikiem VAT będzie płatnikiem tegoż podatku w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży będzie majątek Miasta.

Przy działce zabudowanej konsekwencje podatkowe w podatku VAT uzależnione są od statusu budynku, możliwe jest zastosowanie zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Sprzedaż powyższej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże dla zastosowania powyższego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 istotne jest czy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, czy też nie.

Zgodnie z art. ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji - pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc się do ww. definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby Miasta jako organu władzy publicznej. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby Miasta jako organu władzy publicznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zdaniem Miasta doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionego na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego. Jest to stary budynek mieszkalny w ruinie i Miasto nie potrafi określić daty pierwszego zasiedlenia – być może nastąpiło to w roku zakończenia budowy, czyli 1935 lub tuż po nim, dlatego też z uwagi na fakt pierwszego zasiedlenia, do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Od chwili wydania Decyzji Wojewody (...), tj. od 26 kwietnia 1994 r. - przejęcia nieruchomości, Miasto nie oddało jej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Miasto (...) nie ponosiło żadnych nakładów na ulepszenie lub modernizację budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa powyższe warunki.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle powyższego przepisu przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również grunt, na którym obiekty są posadowione.

Pytanie

Czy w świetle przepisów o podatku od towarów i usług dokonanie przez Miasto odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w ruinie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a?

Państwa stanowisko w sprawie

Miasto (...) stoi na stanowisku, iż jest podatnikiem podatku VAT stosownie do art. 15 ust 1 u. p. t. u., z tytułu wykonywania czynności polegającej na odpłatnym zbywaniu nieruchomości. Zgodnie z powyższym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Warunkiem koniecznym do opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie jest fakt bycia podatnikiem VAT, ale występowanie w roli podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji, wchodzącej w zakres działalności gospodarczej podmiotu. Miasto nabyło nieruchomość bez jego woli na mocy Decyzji Wojewody (...), nie pozyskało niniejszego mienia w konkretnym celu, tj. prowadzenia działalności gospodarczej, a samo nabycie i jego posiadanie nie jest wystarczające do uznania, że ukonstytuowało ono działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Mamy w tym przypadku do czynienia z czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Miasto realizując nałożone na siebie obowiązki wynikające z powołanych przepisów, działa w obszarze prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W efekcie, z chwilą przyjęcia działki na mocy Decyzji, tj. w 1994 r. przez Miasto, stało się właścicielem majątku wchodzącego w jego skład i może nim swobodnie rozporządzać. Nabycie było niezależnie od jego woli i miało charakter nieodpłatny oraz nie wiązało się z prawem do odliczenia podatku VAT po stronie Miasta. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Miasto dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do działalności Miasta jako organu władzy publicznej.

Miasto realizując uprawnienia właścicielskie zamierza zbyć nabytą powyższą nieruchomość w drodze odpłatnej dostawy (sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego) na rzecz podatnika podatku VAT lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku. Transakcja zbycia nieruchomości podlega regulacjom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stanowi czynność cywilnoprawną, tj. czynność sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego. Jako osoba prawna podlega obowiązkowi podatkowemu na zasadach ogólnych. Wykonywane czynności przez Miasto w powyższym zakresie mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Miasto będąc czynnym podatnikiem VAT będzie płatnikiem tegoż podatku w zakresie powyższej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży będzie majątek Miasta. Sprzedaż powyższej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże dla zastosowania powyższego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 istotne jest czy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, czy też nie.

Zgodnie z art. ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji - pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc się do ww. definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby Miasta jako organu władzy publicznej. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby Miasta jako organu władzy publicznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zdaniem Miasta doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionego na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego. Jest to stary budynek mieszkalny w ruinie i Miasto nie potrafi określić daty pierwszego zasiedlenia, być może nastąpiło to w roku budowy czyli 1935 lub tuż po nim, dlatego też, z uwagi na fakt pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Od chwili wydania Decyzji Wojewody (...), tj. od 26 kwietnia 1994 r. przejęcia nieruchomości - Miasto nie oddało jej do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Miasto (...) nie ponosiło żadnych nakładów na ulepszenie lub modernizację budynku.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego przepisu przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również grunt, na którym obiekty są posadowione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl powyższych uregulowań zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

2.złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, to dostawa działki zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT.

Stosownie do treści ust. 11 ww. art. oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi zawierać również:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawę oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego przepisu, przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również grunt, na którym obiekty są posadowione.

Miasto na przedmiotowej nieruchomości nie ponosiło żadnych nakładów, nie dokonywało ulepszeń i remontów i nie składało wniosku o pozwolenie na rozbiórkę budynku. Na dzień sprzedaży na wyżej wymienionej działce będzie znajdował się posadowiony budynek. Do czasu sprzedaży przez Miasto nie będą podejmowane żadne działania mające na celu usunięcie, rozebranie bądź wyburzenie budynku. Tym samym, na dzień sprzedaży nieruchomość będzie zabudowana opisanym wyżej obiektem. Przed dniem sprzedaży nie będzie rozpoczęta rozbiórka budynku, nie zostanie wydana decyzja o rozbiórce. Miasto nie będzie podejmowało żadnych działań mających na celu uzyskanie decyzji o rozbiórce, tym samym nie zostanie założony dziennik rozbiórki, teren budowy nie zostanie zabezpieczony, nie zostanie umieszczona tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Ww. nieruchomość nigdy nie przynosiła Miastu żadnych dochodów.

W związku z powyższym zdaniem Miasta, dostawa przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie stanowiła po stronie Miasta czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a zarazem korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

W świetle przytoczonych przepisów budynek wraz z gruntem spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

Konieczność implementacji przepisów prawa wspólnotowego do prawa krajowego wymusiła na ustawodawcy odrębne określenie statusu organów władzy publicznej.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy,

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

‒podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

‒podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w ruinie.

Dostawa ww. nieruchomości będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności wystąpią Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części należy przywołać definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a lub pkt 2 tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

We wniosku wskazali Państwo, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zamierzają Państwo sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w ruinie.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi Państwa własność na podstawie prawomocnej decyzji Wojewody z 26 kwietnia 1994 r. Zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków są Państwo właścicielem nieruchomości w udziale 1/1.

Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod przemysł, składy, usługi (symbol w planie 9PSU) oraz w strefie ochrony konserwatorskiej B4.

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany mieszkalny budynek parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy (...), rok budowy 1935.

Budynek oraz grunty nie były przez Państwo użytkowane. Nie ponosili Państwo żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości zabudowanej.

Nie występowali Państwo i nie zamierzają występować o pozwolenie na rozbiórkę budynku w ruinie. Rozbiórka (nawet jej rozpoczęcie) przedmiotowego budynku nie będzie miała miejsca przed sprzedażą przedmiotowej działki.

Państwa zdaniem, doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionego na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego i do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (budynek został wybudowany w 1935 r.).

Ponadto na powyższej działce gruntowej znajdują się następujące sieci: elektroenergetyczna linia napowietrzna, słup oświetleniowy, przyłącze wodociągowe wody do budynku, przyłącze kanalizacji sanitarnej Ks 315 ze studnią. Nie są Państwo właścicielem ani współwłaścicielem powyższych sieci uzbrojenia terenu. Sieci nie zostały wprowadzone do ewidencji księgowej Państwa środków trwałych.

Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie sieci uzbrojenia terenu.

Zgodnie z opinią Konserwatora Zabytków przedmiotowa działka nie jest wpisana do rejestru zabytków i jej ewentualna sprzedaż nie wymaga pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Przedmiotowa nieruchomość nie była/nie jest obciążona umowami najmu czy dzierżawy czy też umowami o podobnym charakterze, tak więc nie była/ nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym działalności objętej ustawą o VAT. Nie osiągali i nie osiągają Państwo żadnych przychodów z przedmiotowej nieruchomości.

Nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość nieodpłatnie i nie wiązało się to z uzyskaniem prawa do odliczenia podatku VAT. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Miasto dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do działalności Miasta jako organu władzy publicznej.

Zamierzają Państwo zbyć nabytą nieruchomość w drodze odpłatnej dostawy na rzecz podatnika podatku VAT lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku. Sprzedaż odbędzie w drodze przetargu nieograniczonego.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w ruinie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że budynek mieszkalny jest ruiną, jednak jak Państwo wskazali, obiekt ten nie utracił walorów pozwalających na uznanie go za budynek w rozumieniu Prawa budowlanego.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży własności budynku mieszkalnego znajdującego się na działce należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że - jak Państwo wskazali - w odniesieniu do budynku mieszkalnego doszło do pierwszego zasiedlenia i do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponosili Państwo żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, to w odniesieniu do tego budynku spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntu, z którym związany jest budynek, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży prawa własności budynku znajdującego się na działce będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nadmienić należy, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku. Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku znajdującego się na działce wraz z gruntem będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).