Interpretacja indywidualna z dnia 10 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.727.2022.2.MJ

Zwolnienie od podatku sprzedaży działki zabudowanej zabytkowym zespołem dworsko-parkowym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 grudnia 2022 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 7 grudnia 2022 r. (data wpływu 7 grudnia 2022 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 lutego 2023 r. (data wpływu 6 lutego 2023 r.) i 9 lutego 2023 r. (data wpływu 9 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Urząd Gminy w … zwraca się z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT przy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej zabytkowym zespołem dworsko-parkowym zlokalizowanym na działce nr ewidencyjny … o powierzchni 1,4200 ha, położonej w obrębie geodezyjnym …, gmina ….

Działka zabudowana jest budynkiem dworu o powierzchni zabudowy 460 m², wybudowanym w XX w. W skład zespołu dworskiego w … wchodzi również park. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę nieruchomość została wyceniona na 454 tyś zł. Nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków decyzją nr … Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we … z dnia .... r. W latach XX. mieściła się tam Szkoła Podstawowa. Gmina stała się właścicielem nieruchomości zgodnie z decyzją Wojewody z dnia .... r. … - na podstawie której nieruchomość przekazana została nieodpłatnie na własność Gminy.

W dworze mieszkalnym znajdują się obecnie cztery lokale mieszkalne, których powierzchnia wynosi około 205m², gdzie 3 z nich do dnia dzisiejszego są wynajmowane przez mieszkańców Gminy …, którzy zobowiązani są płacić czynsz za wynajem. W budynku znajdują się również pomieszczenia przeznaczone na świetlicę wiejską. Świetlica wiejska ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkańców.

Dnia 30 kwietnia 2008 r. Rada Gminy … podjęła uchwałę Nr … w sprawie ustalenia stawek za wynajem pomieszczeń o charakterze użyteczności publicznej, położonych na terenie gminy …, gdzie stawka za wynajem świetlicy w m. … wynosi 50,00 zł za 1 dobę, jednak w latach 2019, 2020, 2021, 2022 Gmina … nie wynajmowała nikomu tej świetlicy i nie pobrała żadnej opłaty. W latach 2017-2019 Gmina … poniosła koszty na remont dworu w wysokości około 86 tysięcy złotych.(m.in. wymiana okien, drzwi, malowanie elewacji). W tej sytuacji Gmina … nie odliczała podatku VAT z tytułu poniesionych kosztów na remont dworu.

W Państwa ocenie z uwagi na to, że jest to obiekt zabytkowy w skład którego wchodzi budynek przeznaczony w części na lokale mieszkalne, w którym do dnia dzisiejszego mieszkają lokatorzy oraz Gmina … w latach 2019-2022 nie pobierała żadnych opłat z tytułu wynajęcia lokalu, podatek VAT w wysokości 23% nie powinien być pobierany przy sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z 2 lutego 2023 r. wskazali Państwo, że:

1. Budynek dworu z przełomu XIX i XX w. znajdujący się na działce nr …, stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.).
2. Ww. budynek jest trwale związany z gruntem.
3. Gmina … nie jest w stanie wskazać dokładnej daty pierwszego zasiedlenia ww. budynku. Budynek został wybudowany w 1900 r.
4. Zasiedlenia ww. budynku nastąpiło w całości.
5. Zespół dworsko-parkowy w … powstał prawdopodobnie na przełomie XIX i XX w. Od 1899 r. był własnością barona … (1868-1941), dla którego w 1900 r. wzniesiony został obecny dwór. Wokół budynku w tym czasie założono park krajobrazowy. W listopadzie 1914 r. przez … przebiegała linia frontu I wojny światowej. W 1930 r. dwór został przebudowany. Majątek został w posiadaniu … do 1939 r. Po 2 wojnie światowej dwór przeszedł na własność Skarbu Państwa Polskiego, a dobra zostały rozparcelowane. W dworze utworzono Szkołę Podstawową. Szkołę rozwiązano w 1996 r., a pomieszczenia szkolne zaadoptowana na mieszkania. Gmina … nabyła nieodpłatnie nieruchomość Decyzją Wojewody z dnia 18 maja 1994 r. znak …
6. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku lub jego części, a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
7. Budynek dworu od momentu nabycia nie był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Obecnie oprócz mieszkań, znajduje się tam świetlica wiejska, która na podstawie uchwały Nr … Rady Gminy … z dnia 30 kwietnia 2008 r. w sprawie ustalenia stawek za wynajem pomieszczeń o charakterze użyteczności publicznej, położonych na terenie gminy … umożliwia jej wynajęcie. Jednak latach 2019, 2020, 2021, 2022 nie wpłynął do Urzędy Gminy żaden wniosek o jej wynajęcie, w związku z czym Gmina … nie pobrała żadnej opłaty.
8. Gmina … ponosiła nakłady na ulepszenie ww. budynku położonego na działce o nr …, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

W uzupełnieniu wniosku z 9 lutego 2023 r. wskazali Państwo, że w stosunku do wydatków na ulepszenie przysługiwało Gminie … prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Obiekt po dokonanych ulepszeniach był nieprzerwanie użytkowany od daty pierwszego zasiedlenia, gdyż ulepszenia nie wpływały na konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Od momentu dokonanych ulepszeń do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Obiekt był i jest użytkowany odpłatnie w ramach wynajmu lokali mieszkalnych oraz odpłatnie jako pomieszczenie świetlicy wiejskiej zgodnie z uchwałą Rady Gminy … umożliwiającą jej wynajęcie, jednak od 2019 roku do chwili obecnej nie było pobranej żadnej opłaty z tytułu wynajęcia świetlicy.

Pytanie

Czy Gmina ogłaszając przetarg na sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej zabytkowym zespołem dworsko-parkowym zlokalizowanym na działce nr ewid. …, położonej w miejscowości …, w skład którego wchodzą budynek dworu z parkiem, ma doliczyć do ceny nieruchomości podatek VAT, czy cała wartość do sprzedaży jest zwolniona i nie należy naliczać podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Gminy przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej zespołem Dworsko-Parkowym zlokalizowanym na działce o nr … o powierzchni 1,42 ha położonej w obrębie geodezyjnym …, Gmina … nie powinna doliczać się podatku VAT w wysokości 23% od towarów i usług. Jest to obiekt zabytkowy zabudowany budynkiem przeznaczonym w większości na mieszkania. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) Państwa zdaniem, Gmina … mogłaby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, gdyż dostawa nie jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

• podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

• podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej zabytkowym zespołem dworsko-parkowym zlokalizowanym na działce nr ewidencyjny ….

Dostawa ww. działki będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności Gmina wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, które spełniają przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, przeanalizowania wymaga kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane:

Jak Państwo wskazali, budynek dworu stanowi budynek w rozumieniu ustawy prawo budowlane, trwale związany z gruntem.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż budynku dworu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ do pierwszego zasiedlenia ww. budynku już doszło. W latach 2017-2019 Gmina … poniosła koszty na remont dworu stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Obiekt po dokonanych ulepszeniach był nieprzerwanie użytkowany. Od momentu dokonanych ulepszeń do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, sprzedaż budynku dworu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek dworu, korzysta ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Państwa, wskazanej nieruchomości - działki nr …, zabudowanej zabytkowym zespołem dworsko-parkowym, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, nie będą Państwo zobowiązani do naliczania podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. zabudowanej działki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).