Czy podstawę opodatkowania ryczałtem stanowi wyłącznie kwota za usługę najmu

Czynny podatnik VAT prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, jednocześnie w ramach najmu prywatnego wynajmuje 5 mieszkań na terytorium Polski. Najem prywatny rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Umowa najmu na jedno z mieszkań zawarta jest z firmą mającą siedzibę w Hiszpanii i zarejestrowaną do VAT UE. Mieszkanie wynajmowane jest na cele mieszkaniowe pracownika tej firmy. W umowie określono kwotę czynszu 2500 zł oraz oddzielnie stałą, zryczałtowaną kwotę na pokrycie kosztów wspólnoty mieszkaniowej - 700 zł . Kwota ta różni się od comiesięcznych not obciążeniowych, które podatnik opłaca do wspólnoty mieszkaniowej. Podatnik na fakturze ujmuje usługę najmu ze stawką 23% oraz w oddzielnej pozycji ryczałt na pokrycie kosztów wspólnoty mieszkaniowej również ze stawką 23%. Oddzielnie refakturuje opłaty za energię, zgodnie ze stawką wskazaną na fakturze od dostawcy energii. Pozostałe mieszkania wynajmowane są na rzecz osób fizycznych na cele mieszkaniowe. W umowach określono kwotę czynszu oraz zawarto informację, iż koszty wspólnoty mieszkaniowej oraz energii pokrywa najemca. Podatnik wystawia dla najemców faktury tylko na usługę najmu stosując stawkę zwolnioną z opodatkowania VAT. Faktury za energię od dostawcy energii oraz noty od wspólnoty mieszkaniowej podatnik wysyła drogą mailową do najemców i na ich podstawie najemca wpłaca należności podatnikowi na konto bankowe. Podatnik przekazuje je do dostawcy energii oraz wspólnoty mieszkaniowej. W dwóch przypadkach, opłaty wspólnoty najemcy wpłacają sami bezpośrednio na konto wspólnoty mieszkaniowej. Czy podstawę do ryczałtu stanowi wyłącznie kwota za usługę najmu? Czy podatnik prawidłowo rozlicza podatek VAT?