Interpretacja indywidualna z dnia 3 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.974.2022.2.MB

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 30 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – pismami z 31 grudnia 2022 r. (wpływ 31 grudnia 2022 r.), z 27 lutego 2023 r. (wpływ 27 lutego 2023 r.) oraz z 28 lutego 2023 r. (wpływ 28 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W wyniku aktu darowizny od ojca z dnia xx kwietnia 2014 r. oraz spadku po matce stwierdzonego postanowieniem sądu z dnia xx lipca 2014 r. została Pani właścicielką nieruchomości w K.

Na podstawie aktu notarialnego z 2019 r. zbyła Pani nieruchomość i otrzymała przychód ze zbycia w wysokości (…) PLN. Przychód dokumentują na rachunek bankowy, którego jest Pani właścicielką. (…) PLN zaliczki uiszczono gotówką zgodnie z ustaleniami Umowy Przedwstępnej Sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2019 r.

Kwota ze sprzedaży została w całości wydatkowana przed upływem trzech lat od zbycia na cel mieszkaniowy, tj. spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez Panią przed dniem przychodu z odpłatnego zbycia.

Wydatki udokumentowane są w historii spłat wykonanych z Pani rachunku bankowego między 2019 r. a 2021 r. Spłaty dotyczą kredytu udzielonego Pani wraz z ojcem dnia xx lutego 2019 r. na zakup nieruchomości w K, której jest Pani jedyną właścicielką i którą nieprzerwanie zamieszkuje.

Mieszkanie to sprawuje rolę Pani dachu nad głową i jest w Pani oczach kontynuacją domu rodzinnego.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku podała Pani następujące informacje.

Pani matka JL nabyła nieruchomość w K dnia xx grudnia 1991 r. (na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego).

Zgodnie z umową kredytu na zakup nieruchomości udzielonego Pani wraz z ojcem nie byliście Państwo zobowiązani do solidarnej spłaty tego kredytu, jako że mieszkanie, na zakup którego został on udzielony nie jest własnością Pani ojca, ojciec nigdy go też nie zamieszkiwał, zatem spłacenie kredytu było Pani obowiązkiem. Jest Pani jedyną osobą, na której spoczywał obowiązek spłaty kredytu.

Ww. kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce: (…).

Pytanie

Czy w świetle prawa sprzedaż mieszkania w K, w związku z wydatkowaniem przez Panią całej kwoty pochodzącej ze zbycia na cel mieszkaniowy (spłatę kredytu) przed upływem trzech lat spełnia wszystkie warunki konieczne do zwolnienia sprzedaży od podatku dochodowego od zbycia?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości pochodzącej z darowizny i spadku wydatkowane na cel mieszkaniowy przed upływem trzech lat od zbycia, w tym na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem przychodu z odpłatnego zbycia.

Kwota ze sprzedaży mieszkania w K została w całości wydatkowana przed upływem trzech lat od zbycia na cel mieszkaniowy, tj. spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez Panią przed dniem przychodu z odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości w K jest wolna od podatku dochodowego od zbycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazujemy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Stosownie zaś do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tym samym od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nabyła Pani nieruchomość w drodze dziedziczenia po swojej mamie, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku w 2014 r. oraz w wyniku umowy darowizny od swojego ojca w 2014 r. Natomiast w 2019 r. zbyła Pani ww. nieruchomość. Kwota ze sprzedaży tej nieruchomości została w całości wydatkowana przed upływem trzech lat od zbycia, na cel mieszkaniowy, tj. na spłatę wraz z odsetkami kredytu zaciągniętego przez Panią na zakup nowej nieruchomości, w której Pani nieprzerwalnie zamieszkuje.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Jak wynika z art. 922 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 925 ww. Kodeksu stanowi, że:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

W niniejszej sprawie datą nabycia nieruchomości przez spadkodawczynię (Pani matkę) jest rok 1991.

Wobec powyższego, w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości (w części otrzymanej w spadku po Pani matce), przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl art. 10 ust. 5 tej ustawy, należy liczyć od końca roku 1991. Zatem, odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości w tej części nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, że upłynął okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawczynię.

Natomiast, odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości w części nabytej w darowiźnie od ojca będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, że nie upłynął okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią tej części (tj. 2014 r.).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d tej ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednakże wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

• D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
• W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniamy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy:

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Jak wynika z powołanych przepisów, zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na enumeratywnie wskazane własne cele mieszkaniowe i jednocześnie dokonania tej czynności nie później niż przed upływem trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika, np. na spłatę kredytu, na cele określone w pkt 1 (art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy) – co ma miejsce w analizowanej sprawie.

Wątpliwość Pani budzi kwestia czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłej matce oraz w darowiźnie od ojca na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania będzie spełniało warunki do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

W złożonym wniosku wskazała Pani, że kwotę ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczyła Pani w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie przez Panią mieszkania. W mieszkaniu tym nieprzerwalnie realizuje Pani cele mieszkaniowe.

Reasumując, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży części mieszkania nabytej w darowiźnie od ojca na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25.

Natomiast, sprzedaż części mieszkania nabytej przez Panią w drodze spadku po Pani matce – jak już wskazaliśmy wcześniej –nie stanowiła dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym sprzedaż przez Panią mieszkania nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazujemy, że nie jesteśmy uprawnieni do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku o interpretację lub jego uzupełnienia. Wszystkie istotne dla sprawy informacje powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).