Interpretacja indywidualna z dnia 2 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.8.2023.2.KP

Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 5 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 31 stycznia 2023 r. (wpływ 31 stycznia 2023 r.) oraz z 31 stycznia 2023 r. (wpływ 6 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani emerytką i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 18 lipca 1995 r. wraz z mężem – R. Z. nabyła Pani do majątku wspólnego niezbudowaną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość ta na mocy uchwały Rady Miejskiej (…) Nr (…) z 28 lutego 2007 r. została oznaczona symbolami 1.3. MN,U- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej oraz 2.KDW - droga wewnętrzna. 7 kwietnia 2018 r. Pani mąż - Pan R. Z. zawarł umowę dzierżawy 1/6 części gruntu (nieruchomości objętej KW nr (…)) na okres od 7 kwietnia 2018 r. do 7 kwietnia 2020 r. do użytkowania „w zakresie postawienia 6 szt. domków holenderskich”. Zgodnie z zawartą umową Dzierżawca zobowiązał się do wyrównania terenu, doprowadzenia wody i kanalizacji na teren działki dla własnych celów, a następnie po zakończeniu umowy dzierżawy do demontażu mediów. 25 października 2021 r. małżonkowie M. i R. Z. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętych księgą wieczystą o nr (…), (…) oraz (…), zgodnie z którą zobowiązali się do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz R. R. i S. S. 23 czerwca 2022 r. zmieniono nabywcę, którym finalnie będzie (…) Sp. z o.o.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku jest działka niezabudowana, położona w miejscowości (…), oznaczona numerem ewidencyjnym 1. Od momentu posiadania tej nieruchomości, działka nie była wykorzystywana w żadnym zakresie, jednakże w okresie od 7 kwietnia 2018 r. do 7 kwietnia 2020 r. część działki, tj. ok. 1000 m², była dzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy działki będącej przedmiotem wniosku zawarta była przez Pani małżonka – R. Z. za Pani zgodą. Dzierżawca działki, zgodnie z umową, zdemontował tymczasową instalację mediów po zakończeniu dzierżawy.

Przez cały okres posiadania tej działki, nie występowała Pani o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Występowała Pani o warunki zabudowy dla tej działki. Jednym z warunków było posiadanie dojazdu do działki, którego w tym czasie nie było. Od 2002 r. ustanowiona jest służebność drogi. Drugim warunkiem był dostęp do mediów, którego działka nie posiada.

Przed sprzedażą nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych w celu jej sprzedaży. O chęci kupna działki przez Pana R. R. i Pana S. S., a następnie Spółkę (…) sp. z o.o. dowiedziała się Pani od męża R. Z., z którym wcześniej kontaktował się telefonicznie Pan S. S.

25 października 2021 r. zawarto umowę przedwstępną sprzedaży tej działki z Panem R. R. i Panem S. S., a następnie ze spółką (…) Sp. z o.o. na mocy której, strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, która nastąpi w terminie do 4 maja 2023 r. Umowa została zawarta pod warunkiem takim, że w terminie do 1 sierpnia 2022 r. nabywcy uzyskają ostateczne pozwolenie wodnoprawne na lokalizowanie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią nowych obiektów budowlanych, o których mowa w art. 390 ust. 1 pkt 1 lit. 6 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. -Prawo wodne.

Przed ostatecznym zbyciem ww. działki Nabywcy zostało udzielone pełnomocnictwo w zakresie:

‒ ubiegania się przez Kupujących o udzielenie Im pozwolenia budowlanego na wybudowanie na tej nieruchomości - według Ich uznania - budynku lub budynków wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną, komunikacyjną i rekreacyjną,

‒ do występowania przed wszelkimi urzędami w celu uzyskania pozwolenia wodno prawnego,

‒ w celu uzyskania wszelkich przyłączy mediów.

Nie została udzielona zgoda na dysponowanie nieruchomością.

W 1992 r. Pani wspólnie z mężem nabyła do majątku wspólnego niezabudowaną działkę o nr 2 przy ul. (…) z zamiarem zapewnienia warunków lokalowych dzieciom, jednak plan nie został zrealizowany i w 2008 r. nastąpiła sprzedaż tej nieruchomości właścicielowi sąsiedniej działki. Sprzedaż nie była objęta podatkiem VAT.

W 1994 r. Pani wspólnie z mężem nabyła nieruchomość nr dz. 3 w (…), stanowiącą budynek o pow. 110 m² oraz działkę o pow. 809 m². Nieruchomość ta była wykorzystywana przy prowadzeniu działalności gospodarczej przez męża R. Z., następnie sprzedana w 2015 r. po zaprzestaniu prowadzenia działalności pod tym adresem.

Sprzedaż tej nieruchomości została objęta podatkiem VAT.

W 2005 r. nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość zabudowaną o powierzchni 0,2953 ha, z budynkami nadającymi się do remontu kapitalnego. Nieruchomość była zakupiona z zamiarem prowadzenia tam działalności gospodarczej, od zakupu odliczono podatek VAT naliczony w 2011 r., po podjęciu decyzji o zamknięciu działu produkcyjnego firmy męża w (…), nieruchomość została sprzedana, sprzedaż objęta była podatkiem VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedająca w ramach Transakcji nie może być uznana za podatnika podatku od towarów i usług, gdyż sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie Pani działała w charakterze podatnika VAT i w rezultacie sprzedaż ta pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei, przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle ww. przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, status podatnika VAT można przypisać każdej osobie, która wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą (bez względu na cel lub rezultat takiej działalności), która zgodnie z przepisami tej ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast, zgodnie z ugruntowaną praktyką podatkową, nie stanowi działalności gospodarczej zarząd majątkiem prywatnym i związane z nim wykonywanie prawa własności. Powyższe stanowisko znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał”). Na szczególną uwagę zasługuje w tym kontekście wyrok z 15 września 2011 r. w polskich sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., który wskazuje przesłanki, od spełnienia których uzależniona jest możliwość uznania, że transakcja sprzedaży gruntu dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej. Zdaniem Trybunału, zgodnie z przepisami dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”), aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi zostać dokonana przez podatnika VAT działającego w takim (czyli podatnika) charakterze.

W konsekwencji, istotne dla oceny statusu sprzedawcy jest ustalenie, czy podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców. Trybunał potwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zwrócił ponadto uwagę, że dla oceny skutków czynności na gruncie prawa podatkowego decydującego charakteru nie ma liczba i zakres dokonywanych przez dany podmiot transakcji sprzedaży. Ponadto, w pkt 37 orzeczenia Trybunał wskazał, że „zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych”.

Zgodnie z polskim orzecznictwem sądowym, kluczowym aspektem oceny statusu sprzedawcy jest „(...) stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej” (wyrok NSA z 5 czerwca 2013 r., sygn. I FSK 1009/12). Podobne stwierdzenie zawiera uzasadnienie ww. wyroku ws. Słaby i in. (zob. pkt 39 orzeczenia). Trybunał wskazał jednocześnie, że takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Ponadto, NSA w licznych wyrokach zwracał uwagę na następujące okoliczności, które należy uwzględnić dokonując weryfikacji statusu sprzedawcy jako podatnika VAT:

‒ ustalenie, że sprzedający w odniesieniu do sprzedaży występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu;

‒ przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika, prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną;

‒ przesłanka „stałości” działalności gospodarczej - wynika ona z porównania art. 9 i art. 12. Dyrektywy VAT - skoro art. 12 wprowadza jako normę szczególną możliwość uznania za podatnika także podmiotu wykonującego działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to zasadniczo działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały);

‒ nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;

‒ liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą;

‒ nawet okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego;

‒ fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną;

‒ na fakt prowadzenia działalności gospodarczej wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W Pani ocenie, mając na uwadze powyższe kryteria, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest przypisanie Pani statusu podatnika VAT dla tej czynności. Od momentu nabycia nieruchomości traktowała Pani ją jak swój majątek osobisty (wspólność majątkowa małżeńska) i nie służył on prowadzeniu zorganizowanej czy z góry zaplanowanej działalności zarobkowej, nie mówiąc już o działalności gospodarczej.

Pani zdaniem, nie zmienia tego fakt, że w okresie od 7 kwietnia 2018 r. do 7 kwietnia 2020 r. Pani małżonek – R. Z. incydentalnie wydzierżawił tę działkę osobie fizycznej. Okoliczności nabycia nieruchomości stanowią kolejny argument za udzieleniem twierdzącej odpowiedzi na zadane we wniosku pytanie. Istotą działalności handlowca jest bowiem dokonywanie zakupów towarów w celu ich odsprzedaży w sposób zorganizowany. Zamiar handlowca powinien być ujawniony już w chwili nabycia danego składnika majątku. Nie sposób uznać, że do spełnienia tej przesłanki dochodzi w niniejszej sprawie, gdyż nabyła Pani nieruchomość w 1995 r., częściowo w drodze darowizny. Nabycie nie było związane z zamiarem dalszej odsprzedaży. Data nabycia, jak i wykorzystywania Nieruchomości (a właściwie braku jej wykorzystywania dla celów zarobkowych) wskazują, że nabyła ją Pani wraz z małżonkiem jako osoba prywatna, a działalności nigdy nie prowadziła. Co istotne, Nieruchomość należy do Pani majątku wspólnego (w niewielkim stopniu do majątku odrębnego). Nie podejmowała Pani także działań mających na celu maksymalizację zysków ze sprzedaży takich jak podział Nieruchomości w celu oferowania działek większej ilości osób czy uzbrojenie Nieruchomości, które to działania mogłyby być uznane za zorganizowane czynności mające na celu maksymalizację zysku.

W konsekwencji, w Pani ocenie, nie ma podstaw do uznania, że podjęła Pani działania typowe dla handlowca - podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT. Nie podejmuje Pani działań w sposób profesjonalny i zorganizowany, zewnętrzne znamiona jego zachowania potwierdzają, że nie przyświeca Pani cel handlowy. Mając na uwadze powyższe, Pani zdaniem, przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika VAT i w rezultacie sprzedaż ta pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT.

Za prawidłowością powyższego poglądu przemawiają nie tylko wskazane powyżej wyroki sądów administracyjnych czy Trybunału. Również organy podatkowe powyższe stanowisko uznają za prawidłowe, zob. np.: interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 września 2011 r., nr ILPP2/443-888/11-4/AD oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 października 2013 r., nr IPPP1/443-981/13-2/EK interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 22 czerwca 2016 r., nr 1061-IPTPP3.4512.190.2016.2.IŻ. W tej ostatniej interpretacji organ podatkowy wskazał: „Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. (...) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyła Pani do majątku wspólnego niezbudowaną działkę nr 1.

25 października 2021 r. zawarto umowę przedwstępną sprzedaży tej działki z Panem R. R. i Panem S. S., a następnie ze spółką (…) Sp. z o.o. na mocy której, strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, która nastąpi w terminie do 4 maja 2023 r. Umowa została zawarta pod warunkiem takim, że w terminie do 1 sierpnia 2022 r. nabywcy uzyskają ostateczne pozwolenie wodnoprawne na lokalizowanie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią nowych obiektów budowlanych, o których mowa w art. 390 ust. 1 pkt 1 lit. 6 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. -Prawo wodne.

Przed ostatecznym zbyciem ww. działki Nabywcy zostało udzielone pełnomocnictwo w zakresie:

‒ ubiegania się przez Kupujących o udzielenie Im pozwolenia budowlanego na wybudowanie na tej nieruchomości - według Ich uznania - budynku lub budynków wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną, komunikacyjną i rekreacyjną,

‒do występowania przed wszelkimi urzędami w celu uzyskania pozwolenia wodno prawnego,

‒w celu uzyskania wszelkich przyłączy mediów.

Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 1

Jak już wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny Pani stanowiska niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Nabywcy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie umowa została zawarta pod warunkiem takim, że nabywcy uzyskają ostateczne pozwolenie wodnoprawne na lokalizowanie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią nowych obiektów budowlanych. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Nabywca ma możliwość realizacji planowanej inwestycji, tj. ubiegania się przez Kupujących o udzielenie Im pozwolenia budowlanego na wybudowanie na tej nieruchomości - według Ich uznania - budynku lub budynków wraz z towarzyszącą im infrastrukturą techniczną, komunikacyjną i rekreacyjną, do występowania przed wszelkimi urzędami w celu uzyskania pozwolenia wodno prawnego oraz w celu uzyskania wszelkich przyłączy mediów.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Jego sytuację prawną.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (Mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właścicielka nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o Pani działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne. Pani dokonując opisanych we wniosku czynności (wykonywanych przez Pełnomocnika), będzie podejmowała bowiem działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W niniejszej sprawie wystąpiły więc okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż działki nr 1 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani jako Sprzedająca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa ww. działki będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnej oraz wyroku NSA wskazać należy, że pojęcie podatnika nie jest pojęciem uniwersalnym. Uznanie danego podmiotu za podatnika wymaga oceny całokształtu jego indywidualnej sytuacji prawnopodatkowej na tle obowiązujących przepisów prawa. Jeszcze raz podkreślamy, że kwestia sprzedaży działek niezabudowanych i działania jako podatnik bądź nie, wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie.

Dodatkowe informacje

Należy wskazać, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie Pani. Pani mąż ma prawo do wystąpienia z odrębnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).