Interpretacja indywidualna z dnia 2 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.909.2022.4.JSZ

Brak obowiązku zapłaty podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 28 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku zapłaty podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia czy w przypadku uznania, że ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, sprzedaż ta podlega zwolnieniu od podatku VAT, a także w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2023 r. (wpływ 22 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, posiada Pani rezydencję podatkową w Polsce, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest Pani także płatnikiem podatku od towarów i usług. Nie działa Pani w charakterze zarobkowym, ani działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej nie prowadziła Pani żadnej inwestycji budowlanej, nie posiada Pani wykształcenia budowlanego, jest to Pani pierwsza budowa.

Dnia 08.07.2015 roku dokonała Pani zakupu jako osoba fizyczna działki budowlanej nr 1 (bez mediów/przyłączy), znajdującej się we wsi …. Działkę zakupiła Pani z zamiarem wybudowania dla siebie i rodziny 2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami (czyli cztery lokale mieszkalne plus 4 garaże po jednym garażu na lokal, o pow. nieprzekraczającej 150 m²). Jeden budynek przeznaczony miał być do zamieszkania przez Pani rodziców, drugi budynek dla Pani. Dlatego też dokonała Pani podziału gruntu na dwie działki o nr 2 i 3 (data wydania decyzji podziału gruntu przez Burmistrza Gminy …w 6 kwietnia 2020 r. nr decyzji …). Drugi lokal mieszkalny wraz z garażem znajdujący się w Pani budynku miał być przeznaczony dla przyszłego dziecka, natomiast lokal mieszkalny w budynku rodziców przeznaczony miał być dla osoby opiekującej się Pani rodzicami, ewentualnie Pani kolejnego dziecka.

W roku 2016 rozpoczęła Pani budowę zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym przez Starostwo Powiatowe …. Budowa była wykonywana zgodnie z decyzją w sprawie pozwolenia na budowę … z dnia 20.05.2016 r., 2 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami. Zgodnie z projektem są to dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, w każdym z budynków znajdują się dwa lokale mieszkalne z indywidualnymi wejściami, garażami, bramami wjazdowymi, furtkami, czyli cztery lokale mieszkalne plus 4 garaże znajdujące się w piwnicy, po jednym garażu na lokal. Budynki są ogrodzone, posiadają balkony i tarasy, ścieżki piesze oraz wjazdy do garaży zostały utwardzone kostką brukową. Każdy poszczególny lokal nie przekracza 150 m², do każdego z nich przynależy indywidualny śmietnik.

Budowę zgłosiła Pani w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w … i prowadziła Pani w systemie gospodarczym jako osoba fizyczna. Zakończyła Pani budowę 2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej w dniu 20 grudnia 2019 roku, składając w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w … zawiadomienie nr … o zakończeniu budowy, natomiast pierwsze zasiedlenie nastąpiło 7 stycznia 2020 r. Z powodu uniknięcia hałasów związanych z remontami, w pierwszej kolejności zostały przystosowane do zamieszkania dwa lokale znajdujące się na piętrach budynków, w których zamieszkała Pani wraz z rodziną w okresie od 7 stycznia do 10 kwietnia 2020 roku przygotowując w tym czasie dwa lokale znajdujące się w obu budynkach na parterach. Od dnia 10 kwietnia 2020 roku mieszka Pani wraz z rodziną w lokalach na parterze. Od tego momentu nie poniesiono żadnych wydatków związanych z nieruchomością.

W latach 2016-2022 przyłączyła Pani wszystkie media, prąd, gaz, wodę, szamba. Dnia 14.11.2022 r. otrzymała Pani od Starostwa Powiatowego … zaświadczenia nr …, … dla działki nr 2 oraz zaświadczenia nr …, … dla działki nr 3 o wyodrębnieniu samodzielności lokali. Dnia 08.12.2022 r. złożyła Pani wniosek o założenie księgi wieczystej na działkę 3 w Sądzie Rejonowym … nr zgłoszenia wniosku ... Planuje Pani dla wyżej wymienionych lokali ustanowić indywidualne księgi wieczyste oraz służebności na gruntach.

W związku z tym, że nie udało się Pani spłodzić dzieci z partnerem, związek się rozpadł, obecnie dwa lokale są niezamieszkałe. Koszty utrzymania mieszkań, konserwacji instalacji w tym przeglądów piecy gazowych – kondensacyjnych, dogrzania w sezonie zimowym tak by instalacje CO nie zamarzły, generują duże wydatki. W dodatku zmuszona jest Pani do naprawienia dachu zniszczonego przez kunę. Budynek znajduje się na wsi, droga dojazdowa jest prywatną drogą szutrową poprzedniego właściciela działki. W sezonie wiosna/jesień zamienia się ona w nieprzejezdne błoto, natomiast w sezonie zimowym w zaspy śniegu, które trzeba bezustannie odśnieżać, na co nie pozwala Pani oraz rodzinie zdrowie. Poprzedni właściciel przed zakupem działki obiecał utwardzić drogę dojazdową polbrukiem na swój koszt. Niestety do dnia dzisiejszego tego nie zrobił. Ze względu na problemy związane z drogą zdecydowała się Pani wraz z rodziną na dojazdy koleją podmiejską i zrezygnowaliście z samochodu.

W ostatnim czasie stan zdrowia Pani Matki znacznie się pogorszył. Z powodu braku limitów do lekarzy specjalistów przyjmujących na NFZ, koniecznym jest korzystanie z prywatnej praktyki lekarskiej, co jest bardzo kosztowne. Matka jest w wieku 70+ i ma problem z poruszaniem się, pokonanie dystansu do stacji kolejowej z miesiąca na miesiąc sprawia jej coraz większą trudność. Na domiar tego wszystkiego poczta w Pani wsi prawie w ogóle nie funkcjonuje, w najlepszym razie korespondencja dociera do Pani po 3 miesiącach jeśli w ogóle. Ponieważ budowę prowadziła Pani w systemie gospodarczym i wykonywała Pani na niej podstawowe prace polegające głównie na dźwiganiu różnych przedmiotów, co w rezultacie doprowadziło u Pani do zwężenia przestrzeni między kręgowych i przepuklinę krążka międzykręgowego, uniemożliwia Pani samodzielne wykonywanie niezbędnych czynności w utrzymaniu budynków i terenu w należytym stanie. W dodatku na początku tego roku bardzo ciężko chorowała Pani z powodu Covid, co dodatkowo osłabiło Pani organizm, do dnia dzisiejszego odczuwa Pani skutki tego wirusa.

W związku z zaistniałą sytuacją chciałaby Pani sprzedać wyżej wymienione nieruchomości, ale nie wcześniej niż w maju 2023 roku. Pragnie też Pani zaznaczyć, że budując budynki dla siebie i rodziny nigdy nie ubiegała się Pani o zwrot podatku VAT zapłaconego w cenie materiałów budowlanych.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości będącej pomiotem wniosku. Zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie której odbędzie się sprzedaż całości lub części nieruchomości (nie jest Pani w stanie sprecyzować indywidualnej sytuacji kupującego/kupujących czy to będzie zakup z środków własnych czy też z kredytu, ani kwestii prawnych związanych z warunkami przeniesienia prawa własności nieruchomości, ponieważ nie posiada Pani wiedzy na ten temat i wszystkie kwestie związane z umową sprzedaży będą wykonywane przez notariusza). Na chwilę obecną nie pojawiła się jeszcze żadna osoba zainteresowana kupnem, toteż nie został jeszcze opracowany projekt umowy przedwstępnej, który regulowałby te kwestie. Na chwilę obecną może Pani wyrazić, iż jeśli pojawi się osoba zainteresowana kupnem, to będzie Pani chciała zawrzeć umowę przedwstępną choćby po to, aby każda ze stron miała czas na przygotowanie się do tej transakcji. W Pani przypadku będzie to konieczność przeprowadzenia się, gdyż w chwili obecnej zamieszkuje Pani wraz z Rodzicami w przedmiotowej nieruchomości, a ponadto ważną dla Pani kwestią będzie zapewnienie, iż Strona kupująca nie wycofa się z transakcji, a jeśli do tego dojdzie, to ewentualnie wpłacony zadatek nie będzie podlegał zwrotowi. Zda się Pani na notariusza, któremu powierzy przygotowanie umowy przedwstępnej i aktu notarialnego dotyczącego umowy sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość będąca podmiotem planowanej sprzedaży nie jest udostępniana innym osobą na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. W budynku zamieszkuje i zamieszkiwała Pani wraz z Rodzicami.

Dokonała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości: Dom rodziców przekazany Pani umową darowizny od rodziców dnia 12.02.2015 – mieszkaliście w nim do momentu jego sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła dnia 14.10.2019. Niezabudowana działka budowlana przekazana Pani umową darowizny od rodziców nr … dnia 09.01.2008 – sprzedana 19.12.2019. Niezabudowana działka budowlana nr … przekazana umową darowizny z dnia 12.02.2015 – sprzedana dnia 12.07.2019. Pani rodzice zdecydowali się przekazać Pani swój majątek jeszcze za życia, bo są już w podeszłym wieku i wiadomo będzie, że za jakiś czas będą wymagali z Pani strony opieki, co jest naturalną koleją rzeczy. Pieniądze uzyskane za wyżej wymienione nieruchomości ulokowała Pani w całości w mieszkaniach zakupionych w dniach 23.12.2019 i 20.04.2020, które to mieszkania stanowią dla Pani zabezpieczenie na starość lub na nieprzewidziane sytuacje losowe. W przeciwieństwie do niezabudowanych działek, pozwalają Pani na generowanie dodatkowego źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie generują tym samym kosztów takich, jakie ponosiła Pani w związku z niezabudowanymi działkami, których nie chciała Pani początkowo sprzedawać. Z racji tego, iż nikt nie był zainteresowany najmem działki … generowała ona tylko dodatkowe koszty. Natomiast działka … wynajmowana była do momentu sprzedaży. Jednakże najem był bardzo problematyczny, gdyż dzierżawca nie dość, że nie chciał płacić, to działka znajdowała się bardzo daleko 300 km od Pani miejsca mieszkania, co było bardzo kłopotliwe. Dojazdy na działkę i monitowanie całej sytuacji związanej z najmem (powtarzające się awarie studni wodociągowej, problemy z obsuwającym się ogrodzeniem ponieważ działka znajdowała się na spadku terenu) przynosiły duże koszty, więc najem był mało opłacalny, to też było powodem jej sprzedaży. Po pewnym czasie uznała Pani jednak, że lepszą lokatą kapitału będą nie działki, a mieszkania, które można wynająć i uzyskiwać z tego tytułu przychód. Toteż zdecydowałam się na to rozwiązanie. Natomiast niezabudowana działka budowlana nr … zakupiona dnia 14.10.2010 w celu budowy planowanej nieruchomości (2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami), jednakże nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiająca Pani wybudowanie założonego budynku, więc sprzedała ją Pani. Za pieniądze otrzymane ze sprzedaży zakupiła Pani 08.07.2015 r. obecną działkę budowlaną, na której wybudowała Pani nieruchomość będącą przedmiotem wniosku.

Nie była i nie jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, sprzedaż nieruchomości to jedynie zarząd majątkiem prywatnym dlatego też z tytułu sprzedaży nie odprowadzała Pani podatku VAT ani nie składała Pani deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjne VAT-R.

W chwili obecnej nie planuje Pani sprzedaży innej nieruchomości poza nieruchomością będącą podmiotem wniosku z uwagi na okoliczności opisane we wniosku. Nie prowadziła i nie będzie Pani prowadzić szerokich działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Niemniej jednak planuje Pani wystawić ogłoszenie o nieruchomości na portalu internetowym, gdzie można zamieszczać ogłoszenia lub skorzystać z usług pośrednika nieruchomości.

Podkreślić należy, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym. Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną.

Środki pieniężne ze sprzedaży nie będą reinwestowane, tym samym nie zostaną przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości przeznaczonej bezpośrednio do odsprzedaży, przeznaczone zostaną na zaspokojenie potrzeb związanych z leczeniem, życia codziennego ewentualnie na zakup innej nieruchomości na własne cele mieszkalne.

Budynki mieszkalne są trwale związane z gruntem. Budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Nie była i nie jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie dokonywała Pani odliczeń podatku naliczonego związanych z budową budynków mieszkalnych. Od tego momentu nie poniosła Pani żadnych wydatków związanych z nieruchomością.

Przedmiotowa nieruchomość (jako całość lub część) nie była i nie będzie wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej. W 2016 r. rozpoczęła Pani budowę, w systemie gospodarczym, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Budowa zastała zakończona w dniu 20-12-2019 r. Z powodu uniknięcia hałasów związanych z remontami, w pierwszej kolejności zostały przystosowane do zamieszkania dwa lokale znajdujące się na piętrach budynków, w których zamieszkano w okresie od 7 stycznia do 10 kwietnia 2020 roku przygotowując w tym czasie dwa lokale znajdujące się w obu budynkach na parterach. Od dnia 10 kwietnia 2020 roku mieszka Pani wraz z rodzicami w lokalach na parterze. Nie była Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie dokonywała Pani odliczeń podatku naliczonego związanych z budową budynków mieszkalnych. Od tego momentu nie poniosła Pani żadnych wydatków związanych z nieruchomością.

Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności, Pani zdaniem dostawa budynków lub poszczególnych lokali podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w przypadku sprzedaży budynków lub części budynków grunt, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków.

Jak wynika z informacji przedstawionych w opisie sprawy, od momentu zamieszkania na parterze (tj. od dnia 10 kwietnia 2020 r.) do momentu planowanej sprzedaży nie poniosła Pani i nie ponosi jakichkolwiek wydatków związanych z nieruchomością, objętych podatkiem VAT. Zatem dostawa budynków posadowionych na działkach nr 2 i nr 3 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wynika z treści wniosku – będzie dokonywana w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia oraz od 10.04.2020 r. na ww. budynki nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Pytania

1.Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości jako całości lub poszczególnych lokali, będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów?

2.W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 i przyjęcie przez Organ podatkowy, że dostawa budynków lub poszczególnych lokali podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy w przedstawionym stanie faktycznym będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10), czy też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1)

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (por. art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Mając na uwadze powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy wynika, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Definicja działalności gospodarczej wynika z kolei z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, według którego działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług, to w świetle wyżej przytoczonych przepisów muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (w tym przypadku zabudowanej nieruchomości) powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in., czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Zatem w kwestii opodatkowania dostawy dwóch budynków mieszkalnych dwulokalowych istotne jest ustalenie, czy w przedstawionym stanie faktycznym można uznać że w celu dokonania sprzedaży działek podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi raczej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym przypadku budowa budynków mieszkalnych miała na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pani i Pani rodziny. Jednak obecna sytuacja zmusza Panią do zmiany planów życiowych, bowiem nie stać Pani na utrzymanie budynków. Dlatego też stoi Pani na stanowisku, iż nie prowadziła Pani zorganizowanej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W świetle przywołanych regulacji prawnych należy uznać, iż w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, co nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2)

W przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 należy wziąć pod uwagę następujące okoliczności: Dnia 08.07.2015 roku dokonała Pani zakupu jako osoba fizyczna działki budowlanej nr 1 (bez mediów /przyłączy), znajdującej się we wsi Kanie. Działkę zakupiła Pani z zamiarem wybudowania dla siebie i rodziny 2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami (czyli cztery lokale mieszkalne plus 4 garaże po jednym garażu na lokal, o pow. nieprzekraczającej 150 m²). Przedmiotowa nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej. W 2016 r. rozpoczęła Pani budowę, w systemie gospodarczym, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowalnym. Budowa zastała zakończona w dniu 20.12.2019 r. Z powodu uniknięcia hałasów związanych z remontami, w pierwszej kolejności zostały przystosowane do zamieszkania dwa lokale znajdujące się na piętrach budynków, w których zamieszkała Pani wraz z rodziną w okresie od 7 stycznia do 10 kwietnia 2020 roku przygotowując w tym czasie dla siebie dwa lokale znajdujące się w obu budynkach na parterach. Od dnia 10 kwietnia 2020 roku mieszka Pani wraz z rodziną w lokalach na parterze. Nie była Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie dokonywała Pani odliczeń podatku naliczonego związanych z budową budynków mieszkalnych. Od tego momentu nie poniesiono żadnych wydatków związanych z nieruchomością. W chwili obecnej, z uwagi na obecną sytuację w jakiej się Pani znalazła, planuje Pani sprzedaż zakupionej nieruchomości nie wcześniej niż w maju 2023 r.

Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności, Pani zdaniem dostawa budynków lub poszczególnych lokali podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynków.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w przypadku sprzedaży budynków lub części budynków grunt, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków.

Jak wynika z informacji przedstawionych w opisie sprawy, od momentu zamieszkania na parterze (tj. od dnia 10 kwietnia 2020 r.) do momentu planowanej sprzedaży nie ponosiła Pani i nie poniesie Pani jakichkolwiek wydatków związanych z nieruchomością, objętych podatkiem VAT. Zatem dostawa budynków posadowionych na działkach nr 2 i nr 3 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wynika z treści wniosku – będzie dokonywana w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia oraz od 10.04.2020 r. na ww. budynki nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. L 347 z 11.12.2006, s. 1, ze zm.):

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest Pani także płatnikiem podatku od towarów i usług. Nie działa Pani w charakterze zarobkowym, ani działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej nie prowadziła Pani żadnej inwestycji budowlanej, nie posiada Pani wykształcenia budowlanego, jest to Pani pierwsza budowa. Dnia 08.07.2015 roku dokonała Pani zakupu jako osoba fizyczna działki budowlanej nr 1 (bez mediów/przyłączy). Działkę zakupiła Pani z zamiarem wybudowania dla siebie i rodziny 2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami (czyli cztery lokale mieszkalne plus 4 garaże po jednym garażu na lokal, o pow. nieprzekraczającej 150 m²). Jeden budynek przeznaczony miał być do zamieszkania przez Pani rodziców, drugi budynek dla Pani. W roku 2016 rozpoczęła Pani budowę zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Natomiast w dniu 20 grudnia 2019 r. zakończyła Pani budowę 2 budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomość będąca podmiotem planowanej sprzedaży nie jest udostępniana innym osobą na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. Nie prowadziła i nie będzie Pani prowadzić szerokich działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Niemniej jednak planuje Pani wystawić ogłoszenie o nieruchomości na portalu internetowym, gdzie można zamieszczać ogłoszenia lub skorzystać z usług pośrednika nieruchomości. Na chwilę obecną nie pojawiła się jeszcze żadna osoba zainteresowana kupnem, toteż nie został jeszcze opracowany projekt umowy przedwstępnej, który regulowałby te kwestie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Panią działek nr 2 i 3, zabudowanych dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych działek zabudowanych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani i nie będzie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, z tytułu transakcji sprzedaży działek nr 2 i 3, zabudowanych dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, korzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, w związku ze sprzedażą ww. działek nr 2 i 3, zabudowanych dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej wraz z garażami, nie będzie Pani wykonywała czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT w związku z tą sprzedażą.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że z uwagi na nieuznanie Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości i tym samym braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tego tytułu, nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).