Interpretacja indywidualna z dnia 27 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1086.2022.4.MJ

PIT - wartość początkowa środka trwałego, indywidualna stawka amortyzacyjna, przychody i koszty z najmu prywatnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 15 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej, zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej, przychodów oraz kosztów uzyskania przychodów.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 3 lutego 2023 r. (data wpływu 10 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Opis stanu faktycznego

Podlega Pan obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „PIT”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Ma Pan miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie prowadzi Pan indywidualnej działalności gospodarczej. Uzyskuje Pan przychody z umowy o pracę opodatkowane na zasadach określonych w art. 27 PIT oraz przychody z wynajmu nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego (wynajem lokalu mieszkalnego wraz z miejscem garażowym). Przedmiotem niniejszego wniosku są wyłącznie Pana przychody z najmu prywatnego.

Na Nieruchomość składają się:

‒Lokal mieszkalny (wraz ze związanym z nim wyrażonym ułamkiem prawem udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz prawem do wyłącznego posiadania i korzystania z przylegającego do mieszkania ogródka).

‒Garaż - miejsce postojowe w garażu podziemnym na zasadzie udziału prawie własności nieruchomości tj. podziemnej hali garażowej (wyrażonej ułamkiem) wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej (podobnie jak w przypadku lokalu mieszkalnego) również wyrażonym ułamkiem (z prawem do wyłącznego korzystania z jednego miejsca postojowego).

Zarówno lokal mieszkalny jak i hala garażowa oraz nieruchomość wspólna posiadają własne, odrębne księgi wieczyste (tzn. każde z nich ma swoją własną księgę wieczystą).

Nabył Pan wspomnianą powyżej Nieruchomość na rynku wtórnym.

Nabył Pan Nieruchomość 16 kwietnia 2021 roku częściowo używając środków własnych, a częściowo posiłkując się kredytem hipotecznym. Przy zakupie Nieruchomości asystowała agencja pośrednictwa nieruchomości, za usługi której zapłacił Pan otrzymując fakturę VAT (agencja wystawiła Panu fakturę VAT za swoje usługi). Niezależnie od tego poniósł Pan również koszty notarialne (tzw. taksa notarialna) związane z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (notariusz wystawił dla Pana fakturę VAT). Niezależnie od tego, notariusz, jako płatnik pobrał od Pana podatek od czynności cywilnoprawnych. Ponadto warunkiem wypłaty kredytu hipotecznego w banku, było ubezpieczenie lokalu mieszkalnego od zdarzeń losowych przez okres 3 lat. Warunkiem obowiązkowym umowy kredytowej było również zawarcie przez Pana umowy polisy na życie. Zarówno w przypadku jednej, jak i drugiej polisy, dokonał Pan na rzecz banku cesji praw z tych polis. Poniósł Pan zatem (i ponosi w dalszym ciągu) koszty ubezpieczenia: w odniesieniu do polisy na życie, są one naliczane i automatycznie pobierane przez bank kredytujący z Pana rachunku w okresach miesięcznych, w odniesieniu do ubezpieczenia Nieruchomości, poniósł Pan koszty tej polisy jednorazowo w dniu 14 kwietnia 2021 r. (czyli przed oddaniem środka trwałego do używania).

Niezależnie od tego, pragnie Pan zaznaczyć, że zgodnie z Pana wiedzą, Nieruchomość została zakupiona przez poprzedniego właściciela w 2010 roku i od tamtej pory lokal mieszkalny był używany przez poprzedniego właściciela, aż do momentu sprzedaży Panu w dniu 16 kwietnia 2021 roku (jest to data aktu notarialnego). Nieruchomość została faktycznie przejęta przez Pana w dniu 24 kwietnia 2021 r. po spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przy uczestnictwie agencji pośrednictwa nieruchomości). Dysponuje Pan pisemnym oświadczeniem poprzedniego właściciela (sprzedającego) potwierdzającym powyższy okres użytkowania.

Pomiędzy dniem przejęcia Nieruchomości przez Pana (tj. 24 kwietnia 2021 r.) a dniem 27 sierpnia 2021 r. przeprowadzał Pan własnymi siłami (sposobem gospodarczym) modernizację nabytego lokalu mieszkalnego. W tym okresie Nieruchomość (w szczególności lokal mieszkalny) nie była zamieszkała. Nie była też przedmiotem najmu.

W dniu 27 sierpnia 2021 r. zawarł Pan, jako wynajmujący umowę najmu lokalu mieszkalnego i miejsca garażowego, przy czym umowa ta przewidywała, że obowiązek uiszczania przez najemcę czynszu (oraz opłat eksploatacyjnych) na Pana rzecz obejmuje okres od 1 września 2021 r. Umowa z tym najemcą jest kontynuowana na dzień składania niniejszego wniosku.

W oparciu o postanowienia umowy najmu, najemca jest zobowiązany do uiszczania na Pana rzecz w okresach miesięcznych: czynszu najmu oraz opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, przy czym opłaty administracyjne i eksploatacyjne są natychmiast przelewane przez Pana na rzecz końcowych odbiorców (należą do nich: opłaty za energię elektryczną oraz opłaty administracyjne określone przez administratora osiedla w tym również opłaty za energię cieplną, gospodarowanie odpadami, ciepłą i zimną wodę itp. ). Zapis umowny zobowiązujący najemcę do uiszczania na Pana rzecz opłat administracyjnych i eksploatacyjnych ma na celu wyłącznie zapewnienie Pana kontroli nad prawidłowością i terminowością ich uiszczania na rzecz ostatecznych odbiorców (za brak ich uiszczenia bądź ich nieterminowe uiszczanie odpowiedzialność ponosi bowiem Pan).

Na podstawie umowy oraz w ramach opłacanego na rzecz Pana czynszu najmu, najemcy przysługuje również prawo do korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym (przy czym kwota czynszu najmu za lokal mieszkalny i miejsce garażowe ma charakter jednolity i nie jest podzielona). Kwota czynszu najmu oraz równowartość opłat eksploatacyjnych i administracyjnych jest opłacana przez najemcę jednym przelewem tytułowanym: „Czynsz i opłaty administracyjne miesiąc xxx”. Umowa najmu przewiduje również konieczność wpłacenia przez Najemcę kaucji (którą Najemca wpłacił na Pana rachunek) na poczet ewentualnych zaległości w zapłacie czynszu najmu, opłat administracyjnych, mediów oraz pokrycia ewentualnych kosztów przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego w przypadku nadmiernego zużycia.

W okresie od zawarcia umowy najmu do 31 grudnia 2021 roku, opodatkowywał Pan przychody z najmu na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W związku z powyższym założył i prowadził Pan ewidencję środków trwałych w ramach której wyodrębnił:

A.Lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie) oraz

B.Udział w prawie własności nieruchomości (tj. hali garażowej z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego) wraz z przypadającym na niego udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie, oraz

C.Prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z lokalem mieszkalnym obejmujące grunt, oraz

D.Prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z udziałem w hali garażowej, obejmujące grunt,

oraz dokonywał (i konsekwentnie dokonuje obecnie) odpisów amortyzacyjnych stosując, w odniesieniu do lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie) indywidualną stawkę amortyzacji w oparciu o postanowienia art. 22j ust. 1 pkt 3 w związku z art. 22j ust. 3 pkt 1 PIT, zaś w odniesieniu do udziału w prawie własności nieruchomości (hali garażowej) wraz z przypadającym na niego udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie, stawkę amortyzacji w wysokości 4,5% (KŚT 102).

Prawa do udziału w nieruchomości wspólnej w zakresie obejmującym odpowiednie udziały w gruncie (związane z lokalem mieszkalnym oraz z udziałem w hali garażowej), nie były (i nie są) amortyzowane. W tym celu określił Pan wartości początkowe ww. udziałów w gruncie i wyodrębnił te wartości z wartości początkowych amortyzowanych środków trwałych.

Na rok 2022 wybrał Pan opodatkowanie dochodu z najmu na zasadach określonych w art. 27 PIT (tzw. zasady ogólne), składając w wymaganym terminie stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym. Pierwszy przychód z tytułu najmu, opodatkowany według zasad ogólnych, uzyskał Pan w styczniu 2022 roku (kolejne, odpowiednio w następnych miesiącach, zgodnie z umową najmu).

Kontynuuje Pan prowadzenie ewidencji środków trwałych oraz dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego i udziału w prawie własności garażu, na opisanych wyżej zasadach.

Jako wartość początkową lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), przyjął Pan w swojej ewidencji wartość wynikającą z sumowania:

a)ceny brutto lokalu mieszkalnego wynikającej z umowy sprzedaży wraz z przypadającym na ten lokal, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie (naliczonej i faktycznie zapłaconej przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania, czyli przed 27 sierpnia 2021 r.),

b)kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, którą odprowadził Pan do urzędu skarbowego, jako nabywca lokalu mieszkalnego (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. proporcji w jakiej cena zakupu lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej, ale z wyłączeniem udziału w gruncie) odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe, tj.

A.za lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

B.za udział w prawie własności hali garażowej (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

C.za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z lokalem mieszkalnym obejmujące grunt, oraz

D.za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z udziałem w hali garażowej, obejmujące grunt.

c)wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.,

d)taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza, przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości) w kwocie brutto (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.,

e)kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.,

f)kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania ), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.,

g)kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania ), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w. Beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości,

h)kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia lokalu mieszkalnego od zdarzeń losowych (beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości na podstawie cesji), naliczone do dnia przekazania Nieruchomości do używania i faktycznie zapłacone przez Pana przed tym dniem.

Jako wartość początkową udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie) - garażu podziemnym, przyjął Pan w swojej ewidencji wartość wynikającą z sumowania:

a)ceny brutto udziału w garażu podziemnym wynikającej z umowy sprzedaży wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie (naliczonej i faktycznie zapłaconej przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania, czyli przed 27 sierpnia 2021 r.),

b)kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, którą odprowadził Pan do urzędu skarbowego, jako nabywca udziału w garażu podziemnym (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. proporcji w jakiej cena zakupu udziału w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej, ale z wyłączeniem udziału w gruncie), odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe, t. j.:

A.za lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

B.za udział w prawie własności hali garażowej (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

C.za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z lokalem mieszkalnym obejmujące grunt, oraz

D.za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z udziałem w hali garażowej, obejmujące grunt.

c)wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

d)taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości) w kwocie brutto (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

e)kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

f)kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania i częściowo zapłacone przez Pana przed tym dniem), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

g)kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania ), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w. Beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości.

Ponieważ dysponuje Pan pisemnym oświadczeniem poprzedniego właściciela (sprzedającego), z którego wynika, że lokal mieszkalny był używany przez niego przez okres przekraczający 60 miesięcy, przyjął Pan indywidualną stawkę amortyzacji lokalu mieszkalnego na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 w związku z art. 22j ust. 3 pkt 1 PIT.

Niezależnie od tego, w związku z wynajmem, zalicza Pan do kosztów uzyskania przychodu na bieżąco (tzn. w dacie faktycznego poniesienia) następujące wydatki:

‒odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone od 1 stycznia 2022 roku,

‒kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia na życie (beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości na podstawie umów cesji praw z polisy), naliczone i zapłacone od 1 stycznia 2022 r.

Planuje Pan ponadto zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na usługi doradztwa podatkowego z tytułu sporządzenia niniejszego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej (w kwocie brutto), a także wydatek z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej należnej na podstawie art. 14f ustawy Ordynacja Podatkowa i uiszczonej przez Pana wraz ze złożeniem niniejszego Wniosku.

Nie zalicza Pan do przychodów ani do kosztów uzyskania przychodów opłat eksploatacyjnych i administracyjnych (brutto) wpłacanych przez najemcę (poza czynszem najmu) na Pana rzecz w oparciu o opisane powyżej postanowienia umowy najmu (nakładające na najemcę obowiązek ich uiszczania na Pana rachunek).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Wprowadził Pan opisane nieruchomości do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych 26 sierpnia 2021 r. Najem rozpoczął się dnia następnego, tj. 27 sierpnia 2021 r.

Opisane nieruchomości zostały przez Pana wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych po raz pierwszy.

W momencie wprowadzenia opisanych we wniosku nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nieruchomości te były kompletne i zdatne do użytkowania.

Lokal mieszkalny został zakwalifikowany do:

Grupa 1: BUDYNKI I LOKALE ORAZ SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO I SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO,

Podgrupa 12: LOKALE, SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO ORAZ SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO,

Symbol KŚT: 122

Zgodnie z treścią umowy najmu najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych i administracyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z zawartą umową: - Obowiązkiem Najemcy jest uiszczanie opłat administracyjno-eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Opłaty te są wnoszone na rachunek Wynajmującego celem ich dalszego przekazania na rzecz wspólnoty. - Obowiązkiem Wynajmującego jest przekazywanie w/w opłat eksploatacyjnych i administracyjnych uiszczanych przez Najemcę, do wspólnoty mieszkaniowej.

Uiszczając opłaty eksploatacyjne oraz administracyjne pełni Pan rolę pośrednika między najemcą a uprawnionymi podmiotami.

Pytania

1.Czy prawidłowo określił Pan wartości początkowe: lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego tj. garażu podziemnego (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), w swojej ewidencji środków trwałych?

2.Czy w związku z opodatkowaniem przychodów z najmu prywatnego w roku 2022, na podstawie art. 27 PIT (tzw. zasady ogólne - skala podatkowa) przysługuje Panu w opisanym stanie faktycznym, prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji lokalu mieszkalnego oraz uwzględnienia odpisów amortyzacyjnych dla tego lokalu, oraz dla udziału w prawie własności garażu podziemnego, jako kosztów uzyskania przychodu w okresach miesięcznych?

3.Czy w związku z opodatkowaniem przychodów z najmu Nieruchomości w roku 2022, na podstawie art. 27 PIT (tzw. zasady ogólne - skala podatkowa), przysługuje Panu prawo do uwzględnienia jako kosztów uzyskania przychodów wydatków w postaci: a) rat odsetkowych kredytu hipotecznego, b) składek na ubezpieczenie na życie (polisa na życie - zabezpieczająca Pana zdrowie i życie - obowiązkowa, według umowy kredytowej), c) kosztów doradztwa podatkowego związanych z przygotowaniem niniejszego wniosku, d) wydatku z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej należnej na podstawie art 14f Ordynacji Podatkowej w dacie ich poniesienia oraz e) odpisów amortyzacyjnych?

4.Czy postępuje Pan prawidłowo nie zaliczając do przychodów ani do kosztów uzyskania przychodów opłat eksploatacyjnych i administracyjnych (brutto) wpłacanych przez najemcę (poza czynszem najmu) na rzecz Pana w oparciu o opisane powyżej postanowienia umowy najmu (nakładające na najemcę obowiązek ich uiszczania na Pana rachunek wraz z czynszem najmu)?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 PIT za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18 uważa się, w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia, a jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były wcześniej amortyzowane - cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 3 PIT za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Biorąc pod uwagę okoliczności, opisane przez Pana pozostałe przepisy art. 22g PIT, dotyczące szczególnych okoliczności oraz możliwości ujmowania środków trwałych w ewidencji oraz określania ich wartości początkowej, nie znajdą zastosowania w opisanej sprawie.

Kluczowe znaczenie w omawianej sprawie ma art. 22g ust. 3 PIT, który de facto określa w jaki sposób należ rozumieć wartość początkową środka trwałego oraz wylicza przykładowo jakie elementy (poza ceną w przypadku odpłatnego nabycia) mogą wchodzić w jej skład. Okoliczność, iż wyliczenie z art. 22g ust. 3 ma charakter przykładowy, ma znaczenie fundamentalne. O otwartym katalogu składników (wydatków), które podatnik może uwzględnić w wartości początkowej środka trwałego, świadczy zastosowany przez ustawodawcę zwrot „w szczególności”.

Powyższe nie świadczy oczywiście o dowolności, gdyż przepis równocześnie ogranicza zakres kosztów, które mogą być uwzględnione w wartości początkowej środka trwałego do kosztów posiadających dwie podstawowe cechy, a mianowicie muszą być to koszty: a) związane z zakupem, oraz b) naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, przy czym oba te warunki winny być spełnione łącznie.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż ustawodawca nie określa jaki charakter ma mieć związek kosztu z zakupem (związek bezpośredni, pośredni, ścisły itp.) co biorąc pod uwagę całość regulacji odnoszącej się do określania wartości początkowej środka trwałego, jest zrozumiałym zabiegiem legislacyjnym (trudno bowiem na etapie ustawodawczym przewidzieć wszystkie możliwe warianty takiego związku nie wprowadzając równocześnie rozwiązania ograniczającego najzupełniej uzasadnione przypadki kosztów związanych z zakupem danego środka trwałego). Z drugiej zaś strony przepis wskazuje na możliwość uwzględnienia w wartości początkowej środka trwałego wyłącznie kosztów naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (co w konsekwencji oznacza, że koszty naliczone po tej dacie, mogą ewentualnie stanowić koszt uzyskania przychodu na bieżąco, jako koszty bezpośrednie). Co ważne, biorąc pod uwagę, że ustawodawca wskazuje na koszty „naliczone” oznacza to, że fakt niezapłacenia kosztu nie będzie miał zatem znaczenia dlatego, że jego wartość powiększy wartość początkową środka trwałego, jeśli tylko koszt ten został naliczony do dnia przyjęcia środka trwałego do używania. Co za tym idzie, wymienione w przepisie koszty - jeśli zostaną naliczone już po przyjęciu środka trwałego do używania - nie będą podwyższać wartości początkowej, lecz co do zasady będą bezpośrednimi kosztami podatkowymi.

Zgodnie z treścią art. 22c pkt 1 PIT, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. W związku z powyższym, niezależnie od tego, iż w opisanym przypadku prawo do udziału w gruncie jest immanentnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego oraz udziałem w garażu i stanowi część udziału w nieruchomości wspólnej, nie mogąc stanowić odrębnego przedmiotu obrotu, dokonał Pan z ostrożności wyodrębnienia ww. udziału w gruncie w swojej ewidencji środków trwałych - osobno w odniesieniu do udziału w garażu oraz w odniesieniu do lokalu mieszkalnego - oraz określił ich wartości początkowe.

Stoi Pan zatem na stanowisku, iż w świetle powołanych przepisów, prawidłowo określił Pan wartość początkową lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), przyjmując w swojej ewidencji wartość wynikającą z sumowania:

a) ceny brutto lokalu mieszkalnego wynikającej z umowy sprzedaży wraz z przypadającym na ten lokal, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie (naliczonej i faktycznie zapłaconej przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania, czyli przed 27 sierpnia 2021 r.),

b) kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, którą odprowadził Pan do urzędu skarbowego, jako nabywca lokalu mieszkalnego (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. w proporcji w jakiej cena zakupu lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie) odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe, tj.:

A. za lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

B. za udział w prawie własności hali garażowej (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

C. za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z lokalem mieszkalnym obejmujące grunt, oraz

D. za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z udziałem w hali garażowej, obejmujące grunt.

c) wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.,

d) taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości) w kwocie brutto (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j.bw.,

e) kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.

f) kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w.

g) kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie, (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania ), w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny j. w. Beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości.

h) kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia lokalu mieszkalnego od zdarzeń losowych (beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości na podstawie cesji), naliczone do dnia przekazania Nieruchomości do używania i faktycznie zapłacone przez Pana przed tym dniem.

Przy czym wszystkie powyższe koszty zostały nie tylko naliczone, ale również zapłacone przez Pana przed oddaniem środka trwałego do używania.

Podobnie w odniesieniu do wartości początkowej udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w nieruchomości wspólnej) - garażu podziemnego, uważa Pan, że prawidłowo przyjął w swojej ewidencji wartość wynikającą z sumowania:

a) ceny brutto udziału w garażu podziemnym wynikającej z umowy sprzedaży wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie (naliczonej i faktycznie zapłaconej przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania, czyli przed 27 sierpnia 2021 r.),

b) kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, którą odprowadził Pan do urzędu skarbowego, jako nabywca udziału w garażu podziemnym (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. proporcji w jakiej cena zakupu udziału w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe, tj.:

A. za lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

B. za udział w prawie własności hali garażowej (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz

C. za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z lokalem mieszkalnym obejmujące grunt, oraz

D. za prawo do udziału w nieruchomości wspólnej związane z udziałem w hali garażowej, obejmujące grunt.

c) wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

d) taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza, przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości) w kwocie brutto (naliczona i faktycznie zapłacona przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

e) kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości (naliczone i faktycznie zapłacone przez Pana przed dniem przekazania środka trwałego do używania) w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

f) kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania i częściowo zapłacone przez Pana przed tym dniem), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w.,

g) kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie (naliczonych i faktycznie zapłaconych do dnia przekazania Nieruchomości do używania ), w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym j. w. Beneficjentem polisy jest bank udzielający kredytu hipotecznego na zakup Nieruchomości.

Przy czym wszystkie powyższe koszty zostały nie tylko naliczone, ale również zapłacone przez Pana przed oddaniem środka trwałego do używania.

Ad. 2

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 PIT podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22I PIT (tabor morski w budowie), mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w art. 22j ust. 1 pkt 4 PIT - nie może być krótszy niż 10 lat, z wyjątkiem:

a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

- dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata.

Zgodnie natomiast z art. 22j ust. 3 pkt 1) PIT środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3 tego przepisu, uznaje się za używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez podmiot inny niż podatnik co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Stoi Pan na stanowisku, iż w świetle przywołanych przepisów przysługuje Panu w opisanym stanie faktycznym prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla wynajmowanego lokalu mieszkalnego wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem jednak przypadającego na ten lokal udziału w gruncie (okoliczności wyodrębnienia udziału w gruncie z wartości początkowej lokalu, opisał Pan w swoim stanowisku do pytania pierwszego).

Posiada Pan oświadczenie byłego właściciela, iż wykorzystywał Nieruchomość przez okres dłuższy niż 60 miesięczny przed sprzedażą w latach 2010-2021. Ponieważ przepis art. 22j ust. 3 pkt 1) PIT nie wprowadza zamkniętego katalogu środków dowodowych potwierdzających fakt używania środka trwałego przed nabyciem, to stoi Pan na stanowisku, że dowodem takim może być także dokument prywatny, taki jak np. opisane oświadczenie byłego właściciela Nieruchomości.

W rezultacie uważa Pan, że Pana stanowisko odnośnie przyjęcia indywidualnej stawki amortyzacji dla lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem jednak przypadającego na ten lokal udziału w gruncie), jest prawidłowe

Zgodnie z art. 22h ust. 4 PIT podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego, z uwzględnieniem art. 22i. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego.

Biorąc pod uwagę treść ww. przepisu, stoi Pan na stanowisku, iż postępuje prawidłowo dokonując odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego oraz od udziału w prawie własności garażu podziemnego (z opisanymi wyżej wyłączeniami odnoszącymi się do udziałów w gruncie) w okresach miesięcznych (tj. w równych ratach co miesiąc) i w takich też okresach zaliczając dokonywane odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów.

Ad. 3

Zgodnie z art. 22 ust. 1 PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 PIT.

Stoi Pan na stanowisku, iż wszystkie wymienione w pytaniu kategorie wydatków (kosztów) są przez Pana ponoszone w celu osiągnięcia przychodów oraz zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów. Nie zostały one również wymienione w negatywnym katalogu wydatków wyłączonych z kosztów uzyskania przychodów. Co za tym idzie, należy w Pana opinii przyjąć, iż wydatki te stanowią Pana koszty uzyskania przychodów i w odniesieniu do kosztów z pkt a) - d) są to koszty o charakterze bezpośrednim tj. podlegają rozliczeniu w momencie ich ponoszenia przez Pana, przy czym odnośnie wydatku wymienionego w pkt c) pytania, wydatek ten stanowi koszt uzyskania przychodu w kwocie brutto.

W odniesieniu natomiast do uznania jako kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych, stoi Pan na stanowisku, iż przysługuje Panu uprawnienie do uznania opisanych w stanie faktycznym odpisów amortyzacyjnych jako kosztów uzyskania przychodów, ze względu na wybrany na rok 2022 sposób rozliczania podatku dochodowego od najmu prywatnego (zasady ogólne).

Ad. pyt. 4

Jak wynika z przedstawionych przez Pana w ramach opisanego stanu faktycznego, warunków na jakich odbywa się najem Nieruchomości (treść umowy najmu), w oparciu o postanowienia umowy najmu, najemca jest zobowiązany do uiszczania na Pana rzecz w okresach miesięcznych: czynszu najmu oraz opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, przy czym opłaty administracyjne i eksploatacyjne są natychmiast przelewane przez Pana na rzecz końcowych odbiorców (należą do nich: opłaty za energię elektryczną oraz opłaty administracyjne określone przez administratora osiedla w tym również opłaty za cieplną, wodę itp.). Zapis umowny zobowiązujący najemcę do uiszczania na Pana rzecz opłat administracyjnych i eksploatacyjnych ma na celu wyłącznie zapewnienie Pana kontroli nad prawidłowością i terminowością ich uiszczania na rzecz ostatecznych odbiorców (za brak ich uiszczenia bądź ich nieterminowe uiszczanie odpowiedzialność ponosi bowiem Pan).

Stoi Pan w związku z tym na stanowisku, iż postępuje Pan prawidłowo, nie uznając otrzymywanych w ten sposób środków (tj. innych wpłat niż należny na podstawie umowy najmu czynsz najmu) za swoje przychody i konsekwentnie nie uznając w związku z tym wydatków polegających na dalszym przelewaniu ww. wpłat na rzecz końcowych odbiorców, za koszty uzyskania przychodów. Nie dochodzi bowiem w tym przypadku do definitywnego przysporzenia po Pana stronie, który działa w opisanych wyżej okolicznościach wyłącznie jako podmiot pośredniczący w przekazywaniu tych płatności, co ma na celu zapewnienie Panu kontroli nad ich uiszczaniem przez najemcę. To Pan bowiem w ostatecznym rozrachunku ponosi wobec odbiorców tych opłat, odpowiedzialność za prawidłowe dokonywanie tych płatności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 9a ust. 6 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 1a, nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 r., zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

‒najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

‒dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu/dzierżawy prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.

Zatem zarówno przychody/dochody z najmu/dzierżawy prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnął od 1 stycznia 2022 r., mogły podlegać opodatkowaniu w 2022 r.: a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów, zwaną dalej „ewidencją”, z zastrzeżeniem ust. 3.

W świetle tego przepisu, w okresie, w którym uzyskiwany przez Pana przychód z najmu był opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie miał Pan obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych, ale miał Pan obowiązek prowadzenia wykazu środków trwałych.

Sposób prowadzenia tego wykazu określony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (t. j. Dz.U. z 2014 r. poz. 701 ze zm.) obowiązującego do 31 grudnia 2021 r.

Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:

Wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zwany dalej „wykazem”, powinien zawierać co najmniej następujące dane:

1)liczbę porządkową;

2)datę nabycia;

3)datę przyjęcia do używania;

4)określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;

5)określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;

6)symbol Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) wydanej na podstawie odrębnych przepisów;

7)wartość początkową;

8)stawkę amortyzacyjną;

9)zaktualizowaną wartość początkową;

10)datę likwidacji oraz przyczynę likwidacji albo datę zbycia środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

W myśl § 14 ust. 2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:

Za środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne uważa się składniki majątkowe, o których mowa w art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z § 14 ust. 3 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w wykazie najpóźniej w miesiącu przyjęcia ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia do wykazu uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym.

W tym miejscu zauważam, że tylko podatnicy opodatkowujący dochody z najmu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych mają prawo do obniżenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania. Prawa takiego są pozbawieni podatnicy osiągający przychody z najmu opodatkowani na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jednak nie zwalnia ich to z obowiązku prowadzenia wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w którym należy ująć wszystkie środki trwałe/wartości niematerialne i prawne, określić ich wartość początkową, w tym zaktualizowaną wartość początkową, a także gromadzić wszystkie dowody dokumentujące poniesione wydatki na te środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

‒pozostawać w związku przyczynowym z przychodami lub źródłem przychodów i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

‒być właściwie udokumentowany,

‒nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Przy czym, związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodów bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Ustawodawca przyjął jednocześnie zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych definicja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych została określona została w art. 22a i art. 22b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tych przepisach warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji, oraz w art. 22c tej ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Na podstawie art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością ‒ o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Amortyzacji podlega, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie do art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W myśl art. 22f ust. 1 powołanej ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 22f ust. 3 ww. ustawy:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 10 000 zł. W przypadku, gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 10 000 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo – w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

W odniesieniu do Pana wątpliwości dotyczących ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie), oraz udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego tj. garażu podziemnego (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie) wskazuję, że sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl powołanego przepisu – co do zasady – na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ kwota należna zbywcy, jak i wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wartość początkową ustala się według wydatków faktycznie poniesionych na ich nabycie.

Na podstawie art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W myśl natomiast art. 22h ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie natomiast z treścią art. 22h ust 2 ww. ustawy:

Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Stosownie do art.22h ust. 4 ww. ustawy:

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego, z uwzględnieniem art. 22i. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego.

Według art. 22i ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z art. 22n ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zawierającej, z zastrzeżeniem ust. 3, co najmniej:

1)liczbę porządkową;

2)datę nabycia;

3)datę przyjęcia do używania;

4)określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;

5)określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;

6)symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;

7)wartość początkową;

8)stawkę amortyzacyjną;

9)kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;

10)zaktualizowaną wartość początkową;

11)zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;

12)wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;

13)datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.

W myśl art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania; późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do art. 22n ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W razie zmiany formy opodatkowania podatnicy, zakładając ewidencję, o której mowa w ust. 2, uwzględniają w niej odpisy amortyzacyjne przypadające za okres opodatkowania w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, podatku tonażowego lub zryczałtowanego podatku od wartości sprzedanej produkcji, o którym mowa w ustawie z dnia 6 lipca 2016 r. o aktywizacji przemysłu okrętowego i przemysłów komplementarnych.

Z przywołanego przepisu wynika, że w przypadku rezygnacji z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i przejścia na opodatkowanie dochodów na podstawie tzw. zasad ogólnych, odpisy amortyzacyjne za okres opodatkowania ryczałtem należy uwzględnić w prowadzonej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie ma przy tym znaczenia, czy podatnik faktycznie dokonywał tych odpisów, będąc na ryczałcie. Przy czym należy wskazać, że odpisy amortyzacyjne za okres opodatkowania ryczałtem, a więc przed przejściem na tzw. zasady ogólne, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Jeśli więc dodatkowe (obowiązkowe) wydatki na zabezpieczenie kredytu udzielonego na zakup nieruchomości, w tym składki ubezpieczeniowe z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie zostały poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania, to zwiększają one wartość początkową tego środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

‒pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

‒pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Odnosząc się do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu, należy wskazać, że w myśl art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Warunkiem uznania odsetek od kredytu za koszt uzyskania przychodów, jest fakt ich zapłacenia oraz istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem, a przychodem z najmu, o którym mowa w art. 22 ust. 1 tej ustawy.

Odsetki zapłacone do dnia przekazania nieruchomości do używania na podstawie umowy najmu zwiększają bowiem wartość początkową tego środka trwałego i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Zatem, w niniejszej sprawie wartość początkowa lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w gruncie) należało ustalić w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako cena nabycia. Jednakże, dokonując amortyzacji lokalu mieszkalnego należy wyodrębnić z wartości łącznej lokalu mieszkalnego wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej i udziału w gruncie tylko wartość lokalu mieszkalnego wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej, bowiem grunty nie podlegają amortyzacji. Następnie tak ustaloną wartość należało powiększyć o wydatki poniesione przez Pana do dnia przekazania środka trwałego do używania, tj. kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości, taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości) w kwocie brutto, kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości, kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie, kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia lokalu mieszkalnego od zdarzeń losowych - w proporcji przypadającej na lokal mieszkalny (wraz z przypadającym na ten lokal, udziałem w nieruchomości wspólnej, jednakże z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. w proporcji w jakiej cena zakupu lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie) odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe

Również wartość początkową udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem udziału w nieruchomości wspólnej) - garażu podziemnego - należało ustalić w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako cena nabycia. Jednakże, dokonując amortyzacji lokalu niemieszkalnego należało wyodrębnić z wartości łącznej udziału w prawie własności lokalu niemieszkalnego wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziału w gruncie, tylko wartość udziału lokalu niemieszkalnego wraz z przypadającym na ten udział udziałem w nieruchomości wspólnej, bowiem grunty nie podlegają amortyzacji. Następnie tak ustaloną wartość należało powiększyć o wydatki poniesione przez Pana do dnia przekazania środka trwałego do używania, tj. kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie brutto agencji pośrednictwa nieruchomości, taksy notarialnej (wynagrodzenie notariusza, przed którym zawarto umowę sprzedaży Nieruchomości), ) kwoty opłat sądowych oraz opłaty za pobranie KW, którymi obciążył Pana notariusz w związku z zakupem Nieruchomości, kwoty odsetek, prowizji oraz innych opłat od zaciągniętego na zakup Nieruchomości kredytu hipotecznego, kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu wymaganego umową kredytową ubezpieczenia na życie - w proporcji przypadającej na udział w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), tj. w proporcji w jakiej cena zakupu udziału w garażu podziemnym (wraz z przypadającym na ten udział, udziałem w nieruchomości wspólnej ale z wyłączeniem udziału w gruncie), odnosi się do ceny zapłaconej przez Pana łącznie za wszystkie nabyte środki trwałe.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 uznaliśmy za prawidłowe.

Możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla lokalu mieszkalnego

Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

‒dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:

a)trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

b)kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

‒dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata.

Natomiast według art. 22j ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

- dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

W myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy:

Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1)używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez podmiot inny niż podatnik co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

2)ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zwracamy uwagę, że stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Taka treść tego przepisu obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Przepis ten został bowiem zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105; dalej: ustawa zmieniająca).

Jednocześnie z art. 71 ust. 2 ustawy zmieniającej wynika, że:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Tym samym – na podstawie przepisu przejściowego, który jest przepisem szczególnym – podatnicy w roku 2022 mogą stosować przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Innymi słowy – na podstawie przepisu przejściowego – podatnicy mogą do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 r.

Z treści wniosku wynika, że zgodnie z Pana wiedzą, Nieruchomość została zakupiona przez poprzedniego właściciela w 2010 roku i od tamtej pory lokal mieszkalny był używany przez poprzedniego właściciela, aż do momentu sprzedaży Panu w dniu 16 kwietnia 2021 roku. Dysponuje Pan pisemnym oświadczeniem poprzedniego właściciela (sprzedającego) potwierdzającym powyższy okres użytkowania.

W podanej w ww. art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicji „używane” występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją – przez pojęcie używania rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. Bogusławy Dunaj wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296).

Zatem używanie środka trwałego musi nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Wobec tego, z uwagi na fakt, że nabyty przez Pana lokal mieszkalny był przed nabyciem używany przez poprzedniego właściciela przez okres przekraczający 60 miesięcy, to przysługuje Panu prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla lokalu mieszkalnego (wraz z przypadającym na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej z wyłączeniem przypadającego na ten lokal udziału w gruncie).

Zatem w tej części Pana stanowisko do pytania Nr 2 uznaliśmy za prawidłowe.

Pana wątpliwość budzi również możliwość uwzględniania w okresach miesięcznych w kosztach uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego oraz od udziału w prawie własności garażu podziemnego.

Z przywołanego wyżej przepisu art. 22n ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że w przypadku rezygnacji z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i przejścia na opodatkowanie dochodów na podstawie tzw. zasad ogólnych, odpisy amortyzacyjne za okres opodatkowania ryczałtem należy uwzględnić w prowadzonej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie ma przy tym znaczenia, czy podatnik faktycznie dokonywał tych odpisów, będąc na ryczałcie.

W związku z tym, że od sierpnia 2021 r. wynajmuje Pan opisany we wniosku lokal mieszkalny oraz udział w prawie własności garażu podziemnego, to – mimo faktu, że wybrał formę opodatkowania przychodów z tego tytułu zryczałtowanym podatkiem dochodowym – miał Pan obowiązek w sierpniu 2021 r. założyć wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego oraz udziału w prawie własności garażu podziemnego i wpisać je do tego wykazu.

Należy podkreślić, że obowiązujące przepisy nie pozostawiają podatnikowi dowolności w podjęciu decyzji, czy chce dany składnik majątku uznać za środek trwały i wprowadzić do wykazu. Jeżeli składnik spełnia kryteria środka trwałego, to automatycznie staje się tym środkiem trwałym, który (z wyjątkami przewidzianymi w przepisach, np. w § 14 ust. 5 ww. rozporządzenia) powinien zostać ujęty w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie ma znaczenia, że podatnik opodatkowany ryczałtem nie ustala kosztów uzyskania przychodów. Brak możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych z tytułu zużycia środka trwałego nie może być uzasadnieniem do nieujmowania środka trwałego w wykazie.

Uzasadnieniem tym nie może być również okoliczność, że podatnik korzysta z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a środek trwały ujmie w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dopiero po zmianie zasad opodatkowania na takie, które umożliwią rozliczanie odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W konsekwencji, podatnik – zakładając ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – powinien uwzględnić w niej odpisy przypadające za okres opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podkreślić jeszcze raz należy, że odpisy amortyzacyjne od lokalu mieszkalnego oraz od udziału w prawie własności garażu podziemnego wynajmowanych w ramach najmu prywatnego rozliczanego na tzw. zadach ogólnych mogły być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów przez odpisy amortyzacyjne tylko do końca 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. przychody uzyskiwane z najmu poza działalnością gospodarcza, tj. z najmu prywatnego opodatkowane są tylko zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zatem, postąpił Pan prawidłowo dokonując odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego oraz od udziału w prawie własności garażu podziemnego w okresach miesięcznych (tj. w równych ratach co miesiąc) i w takich też okresach zaliczając dokonywane odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów w 2022 r.

Zatem w tej części Pana stanowisko do pytania Nr 2 również uznaliśmy za prawidłowe.

Kolejną Pana wątpliwość budzi także możliwość zaliczania w 2022 roku wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Z treści wniosku wynika, że do kosztów uzyskania przychodów w dacie faktycznego poniesienia zalicza Pan wydatki na odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone od 1 stycznia 2022 roku, kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia na życie naliczone i zapłacone od 1 stycznia 2022 r. oraz planuje Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na usługi doradztwa podatkowego z tytułu sporządzenia przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a także wydatek z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej.

Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma faktyczne przeznaczenie kredytu, a nie treść umowy kredytowej zawartej z bankiem. Istotnym dla oceny jest, czy ponoszone wydatki spełniają kryterium związku z uzyskiwanym przychodem. Jednakże to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki (pożyczka) zostały przeznaczone na cel związany z tym najmem. Warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów odsetek od kredytu jest przede wszystkim istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem a przychodem, o którym mowa w art. 22 ust. 1 powoływanej ustawy. Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu.

W związku z powyższym należy uznać, że aby odsetki od kredytu mogły stanowić koszty uzyskania przychodów z najmu w dacie ich poniesienia, zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez podatnika z tego źródła przychodami, a odsetki od kredytu muszą zostać faktycznie zapłacone i nie mogą one zwiększać kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia zaliczyć można zatem te odsetki, które zostały zapłacone po wprowadzeniu środka trwałego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zatem poniesione przez Pana wydatki na odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem, że do kosztów uzyskania przychodów może Pan zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone przez Pana (od momentu przekazania środka trwałego do wynajmu). Również wydatki na składki ubezpieczeniowe z tytułu ubezpieczenia na życie również może Pan zaliczać do kosztów uzyskania przychodów.

Za wydatki związane ze źródłem przychodu jakim jest najem należy również uznać wydatki na usługi doradztwa podatkowego z tytułu sporządzenia przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a także wydatek z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej, bowiem zwrócenie się przez Pana z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej ma na celu właściwe i zgodne z prawem ujęcie zdarzeń gospodarczych.

Odnosząc się natomiast do momentu zaliczenia wydatków na odsetki od kredytu hipotecznego, na kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia na życie, na usługi doradztwa podatkowego z tytułu sporządzenia przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a także wydatek z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej, do kosztów uzyskania przychodu wskazać należy, że stosownie do treści art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.

Przy czym, stosownie do treści art. 22 ust. 5d ww. ustawy:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Zatem mógł Pan zaliczać w 2022 r. wydatki na odsetki od kredytu hipotecznego, na kwoty składek ubezpieczeniowych z tytułu ubezpieczenia na życie, na usługi doradztwa podatkowego z tytułu sporządzenia przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a także wydatek z tytułu opłaty od interpretacji indywidualnej, do kosztów uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko do pytania Nr 3 uznaliśmy również za prawidłowe.

Odnosząc się do kolejnej części Pana wątpliwości, czyli do możliwości zaliczania przez Pana w 2022 r. do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, wskazać należy, że z uwagi na fakt zmiany przez Pana w 2022 roku formy opodatkowania najmu ze zryczałtowanego podatku dochodowego na tzw. zasady ogólne, to może Pan w 2022 roku do kosztów uzyskania przychodów zaliczać odpisy amortyzacyjne od opisanych we wniosku środków trwałych nabytych przez dniem 1 styczniem 2022 r.

Zatem również w tej części Pana stanowisko zostało uznane za prawidłowe.

Chciałby Pan także otrzymać wyjaśnienie co do prawidłowości Pana postępowania, bowiem nie zalicza Pan do przychodów ani do kosztów uzyskania przychodów opłat eksploatacyjnych i administracyjnych wpłacanych przez najemcę na Pana rzecz w oparciu o postanowienia umowy najmu.

Zgodnie z cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, najemca został zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych i administracyjnych na rzecz wspólnoty, a Pan pełni rolę pośrednika między najemcą a uprawnionymi podmiotami.

Tym samym - przekazanie na Pana rzecz ww. opłat administracyjnych, do których ponoszenia jest zobowiązany najemca na podstawie zawartej umowy najmu, nie stanowi przysporzenia majątkowego, tj. nie stanowi u Pana przychodu podatkowego z tytułu najmu prywatnego.

Ponadto, skoro właśnie to najemca przekazuje Panu środki na pokrycie opłat eksploatacyjnych i administracyjnych, to powyższe wydatki wpłacane przez Pana pochodzące z środków przekazanych przez najemcę, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów.

Zatem uznano Pana stanowisko do pytania 4 uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa ( t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa ( t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).