Interpretacja indywidualna z dnia 24 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1062.2022.2.AP

Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu/dzierżawy nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 21 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu/dzierżawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 stycznia 2023 r. (wpływ 30 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1 maja 2010 r. oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przeważającym przedmiotem Pana działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, sklasyfikowane w PKD pod numerem 68.20.Z.

Zgodnie z danymi zamieszczonymi w aktualnym wpisie do CEiDG, Pana przedsiębiorstwo zajmuje się obszarami działalności gospodarczej wedle kodów PKD m.in. w zakresie:

-41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

-41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

-43.99.Z - Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;

-55.30.Z - Pola kempingowe (włączając pola dla pojazdów kempingowych) i pola namiotowe;

-59.11.Z - Działalność związana z produkcją filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych;

-59.20.Z - Działalność w zakresie nagrań dźwiękowych i muzycznych.

Mając powyższe na uwadze uwypukla Pan, że prowadzi działalność gospodarczą, która polega na wynajmie nieruchomości oraz aktywności na platformach streamingowych, stanowiącej jedno z głównych źródeł przychodu.

Ponadto, jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega opodatkowaniu w Polsce od całości osiąganych dochodów niezależnie od miejsca ich uzyskania. Tym samym wskazuje Pan, że dotychczas w majątku jednoosobowej działalności gospodarczej posiada Pan halę magazynową, parking, trzy mieszkania oraz dwa domy mieszkalne. Powyższe znajduje potwierdzenie w prowadzonej ewidencji środków trwałych. Wszystkie wymienione obiekty są wynajmowane, z wyłączeniem parkingu, który jest dzierżawiony, w ramach prowadzenia działalności ze stawką 23% VAT. Jednocześnie należy podkreślić, że najemcami niniejszych środków trwałych są inne firmy, tj. podmioty prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wyjątek stanowi jeden z domów mieszkalnych, który wynajmowany jest przez osobę fizyczną. W tym miejscu należy również wskazać, że poniesione nakłady związane z wykonaniem prac budowlanych dotyczących nieruchomości zostały udokumentowane fakturami VAT, na podstawie których dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego z uwagi na ich charakter, tj. wynajem.

Niemniej, 1 stycznia 2023 r. zamierza Pan wycofać wszystkie nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego, ponieważ od nowego roku kalendarzowego planuje wynajmować przyszłe nieruchomości jako osoba fizyczna, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych wraz z należnym podatkiem od towarów i usług. Powyższe jest determinowane zabezpieczeniem swoich przyszłych środków finansowych.

We wskazanych okolicznościach należy stwierdzić, że mimo, że obecnie wynajmuje Pan nieruchomości innym podmiotom gospodarczym, to sam nie prowadzi i nie zamierza prowadzić w przyszłości zorganizowanej działalności w przedmiocie zarządzania oraz obrotu nieruchomościami, co potwierdzi oświadczenie o wyprowadzeniu nieruchomości do majątku prywatnego. W tym miejscu należy także uwypuklić, że środki pieniężne związane z nabyciem środków trwałych, a także z wybudowaniem domów mieszkalnych pochodzą z Pana majątku prywatnego, zgromadzonego na przestrzeni kilkunastu lat oraz w ramach otrzymanych od Pana rodziców darowizn. A to oznacza, że w powyższej sytuacji stanowią Pana osobiste oszczędności, a nie są to środki uzyskane w ramach przychodu z tytułu wykonywania działalności gospodarczej.

Mając na uwadze charakter i cel prowadzenia swojej obecnej działalności gospodarczej, tj. rozwój działalności gospodarczej na platformach streamingowych, nie planuje Pan podejmować kolejnych inwestycji jako dodatkowego źródła zabezpieczenia swoich oszczędności. W Pana ocenie, wystarczające dla zabezpieczenia majątku prywatnego będą nieruchomości nabyte na przestrzeni kilkunastu lat, a które zostały wskazane we wniosku. Powyższe znajdzie również potwierdzenie w zawartych z najemcami przyszłych umowach najmu, w których Pan (wynajmujący) będzie występował jako osoba fizyczna, ponieważ niniejszy wynajem ma stanowić źródło zabezpieczenia środków pieniężnych pochodzących z majątku osobistego w ramach najmu prywatnego. Ponadto, przyszły przychód z tytułu najmu prywatnego nie będzie stanowił głównego źródła Pana dochodu z uwagi na dynamiczny rozwój działalności steamingowej. Tym samym, przychód z niniejszego najmu będzie przeznaczany na gromadzenie przyszłych Pana oszczędności i Pana najbliższej rodziny. Przy czym, z uwagi na fakt posiadania statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług powyższe czynności ma Pan zamiar dokumentować wystawianymi na rzecz najemców fakturami wraz z wykazaniem należnego podatku. Wynajmując wskazane nieruchomości nie będzie Pan prowadzić działalności profesjonalnej oraz nie będzie podejmować żadnych działań o charakterze zorganizowanym i ciągłym, lecz w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym będzie Pan podejmować dodatkową czynność zarobkową w celu uzupełnienia środków finansowych w domowym budżecie. Jako dodatkowe źródło do otrzymanego dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na platformach streamingowych, którą planuje Pan stale rozwijać.

Mając na uwadze powyższe należy mieć na uwadze, że w związku z planowanym wynajmem nieruchomości w ramach najmu prywatnego nie będą podejmowane żadne plany, co do rozwoju działalności gospodarczej pod kątem badań rynku w zakresie potrzeb potencjalnych najemców, czy dostosowywania składników majątku do tych potrzeb, ponieważ wskazany wynajem będzie prowadzony z zamiarem uzyskania w przyszłości zabezpieczenia finansowego dla wspólnego gospodarstwa domowego.

W związku z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego powziął Pan wątpliwość, czy mając na uwadze planowany wynajem wszystkich nieruchomości oraz dzierżawę parkingu będzie miał prawo do opodatkowania ich w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czy też powinien to zrobić w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

W piśmie z 30 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że obecnie przychody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi Pan ewidencję przychodów. Żadna z przedmiotowych nieruchomości nie została zakupiona. Niniejsze nieruchomości zostały wybudowane na przestrzeni kilku lat w związku z lokowaniem wyłącznie rodzinnych oszczędności. Tym samym, trzy mieszkania wraz z halą zostały oddane do użytkowania w 2018 r., nieruchomość dzierżawiona pod koniec 2019 r. Natomiast na dwa domy mieszkalne, które są ostatnimi Pana czynnościami, tj. wybudowanymi samodzielnie, związanymi z próbą ulokowania oszczędności, zgromadzonych środków pieniężnych, zostały wydane pozwolenia w zakresie ich użytkowania we wrześniu 2022 r. Najemcami niniejszych nieruchomości są inne firmy, tj. podmioty prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przy czym wyjątek stanowi jeden z domów mieszkalnych, który wynajmowany jest przez osobę fizyczną. Na wynajem powyższych nieruchomości zostały zawarte umowy od 2019 r., tj. parking oraz od 2022 r. w części odnoszącej się do pozostałych. Niemniej z uwagi na zmianę klasyfikacji źródła przychodów, która, Pana zdaniem, nie powinna mieć wpływu na zawarte umowy, otrzymywany przychód zamierza Pan opodatkowywać w ramach najmu prywatnego. Przy czym, nie wypracowuje Pan strategii dalszego prowadzenia najmu, tj. nie ma planów co do budowania kolejnych nieruchomości w ramach majątku prywatnego i nie będzie dostosowywał się do potrzeb rynku najmu nieruchomości, nie bada również potrzeb rynku najmu nieruchomości, ani nie bada rynku pod kątem potencjalnych najemców. Nie złoży Pan stosownego oświadczenia odnośnie wyboru opodatkowania całego przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ powyższy obowiązek ciąży na podatnikach, którzy uzyskują przychód z najmu w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie wymaga podkreślenia, że wynajmując niniejsze nieruchomości nie będzie Pan uzyskiwał przychodu w ramach działalności gospodarczej. Całość uzyskiwanego przychodu ma stanowić przychód z najmu majątku prywatnego w celu zabezpieczenia na przyszłość. Zgodnie ze zdarzeniem przyszłym opisanym we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, wszystkie umowy najmu/dzierżawy nieruchomości są/będą podpisane z Panem jako osobą fizyczną. Przy czym, na niniejszych dokumentach widnieje Pana identyfikator podatkowy. W związku z przyszłym wynajmem/dzierżawą nieruchomości w ramach najmu prywatnego nie wystąpi konieczność korzystania z obsługi księgowej lub zarządczej. Powyższe nie będzie miało także charakteru zorganizowanej działalności. A to oznacza, że zamierza Pan samodzielnie zarządzać swoim prywatnym majątkiem w zakresie budowania jedynie przyszłych oszczędności. Jak zostało wskazane, czynności związanych z dzierżawą/wynajmem będzie dokonywał Pan osobiście, ponieważ dzierżawa/wynajem nie będzie wymagała od Pana nakładów pracy. Jedynymi czynnościami podejmowanymi przez Pana w związku z dzierżawą/wynajmem będzie podpisanie umowy oraz wystawianie raz w miesiącu faktury na potrzeby podatku od towarów i usług. Ponadto, nie planuje Pan żadnych działań marketingowych w celu wynajmu nieruchomości. Nie będzie Pan korzystał z pomocy osób trzecich (tj. biur pośrednictwa, osób sprzątających, usług księgowych, itp.), jak również nie będzie świadczył Pan  na rzecz dzierżawców dodatkowych usług. Uzyskiwanie przychodów w zakresie najmu prywatnego w 2023 r. nie będzie spełniało przesłanek w myśl art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.). Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku są wynajmowane do celów mieszkaniowych. Przy czym, dzierżawiony parking przeznaczony jest do celów usługowych, co znajduje potwierdzenie w umowie zawartej z dzierżawcą. Przy czym, z Pana punktu widzenia wynajem/dzierżawa ma na celu uzyskanie przychodu, który pokryje koszty bieżącego utrzymania nieruchomości, gdyby nie były używane oraz ma na celu wspomóc budżet domowy. Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazanie ich na cele prywatne jest determinowane zmianą obszaru prowadzenia działalności gospodarczej. Zamierza Pan rozszerzyć działalność, a także zmaksymalizować osiągane przychody dotyczące platform streamingowych. Tym samym, nie zamierza być identyfikowany jako wynajmujący. Przychód z umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz z dzierżawy działki będzie wykorzystywany na potrzeby osobiste i zaspokojenie potrzeb własnych. Zatem należy stwierdzić, że wszystkie czynności podejmowane przez Pana mają na celu zwyczajowe gospodarowanie własnym majątkiem jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb oraz najbliższej rodziny. W związku z tym nie zamierza Pan tworzyć struktury organizacyjnej mającej na celu obsługę najmu oraz dzierżawę nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Nie zamierza Pan także korzystać z usług firmy zarządzającej najmem/dzierżawą, która zajmowałaby się w sposób kompleksowy obsługą tego typu czynności. Dla pełnego obrazu zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wskazuje Pan również, że od 2023 r. nastąpiła zmiana Pana pola aktywności życiowej i biznesowej, które stanowi dla Pana główne źródło dochodu, tj. uzyskiwanie przychodu z platform streamingowych. Nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od przedmiotowej nieruchomości, nie stanowią one składników majątkowych firmy obecnie.

Pytanie

Czy w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym - uwzględniając wyżej opisane czynności - będzie Pan uprawniony do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu planowanego najmu oraz dzierżawy nieruchomości wskazanych we wniosku, w ramach tzw. najmu prywatnego, stanowiącego odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%?

Pana stanowisko w sprawie

W opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym - uwzględniając wyżej opisane czynności - będzie Pan uprawniony do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu planowanego najmu oraz dzierżawy nieruchomości wskazanych we wniosku, ramach tzw. najmu prywatnego, stanowiącego odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm., dalej jako: „ustawa o PIT”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe oznacza, że ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6 ustawy o PIT, źródłami przychodów są: pozarolnicza działalność gospodarcza; najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wobec powyższego, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego przepisu należy stwierdzić, że koreluje on z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki związane z działalnością gospodarczą. Bowiem, najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, co, Pana zdaniem, znajduje odzwierciedlenie w Pana sytuacji. Z kolei, uzyskiwanie przychodów z działalności gospodarczej w tym z najmu wymaga zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Przy czym, wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18).

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie będzie Pan podejmować czynności zmierzających do wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych mających służyć tej działalności.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 1360), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl powołanego przepisu stronami najmu są wynajmujący oraz najemca. Z kolei, do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne składniki, do jakich należą przedmiot najmu oraz czynsz. Następnie na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Warto też zwrócić uwagę, że najem może zostać zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy najmu na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Tym samym, jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób niewątpliwy z okoliczności, należy stwierdzić, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Biorąc powyższe pod uwagę należy zauważyć, że podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednakże w obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu. Przy czym należy podkreślić, że źródłem dochodu wynajmującego jest czynsz, który stanowi pożytek cywilny przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Jak przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. M. Jamroży, A. G., Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnego do źródła przychodów, Monitor Podatkowy 2017, nr 6, str. 55).

Z powołanych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki: zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o PIT pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT oraz, wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.

Zatem, należy uwypuklić, że działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Tym samym, zarobkowego charakteru nie mają czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Z kolei, ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ponadto, prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Tym samym, w Pana ocenie, podkreślić należy, że przyszły wynajem nieruchomości nie będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a jedynie będzie świadczył o prawidłowym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Uzyskane przychody mają pokrywać przyszłe koszty utrzymania mieszkań oraz wspomagać budżet domowy.

Zatem, wobec powyższego należy zgodzić się z faktem, że podejmowane przez Pana działania będą mieściły się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. będą mieć na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych Pana i Pana rodziny. A to oznacza, że przyszłe działania podejmowane przez Pana będą tożsame z zachowywaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności, których nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której zostało podjęte, że „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”).

Tożsame stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 19 maja 2022 r., sygn. akt I SA/G11633/21, gdzie czytamy, że „akceptując kierunek wykładni wskazany w tej uchwale, do ustalenia pozostawała jedynie kwestia, czy skarżący wynajmując należące do niego nieruchomości, podejmował działania, które wskazywałyby na to, że te składniki jego mienia zostały przez niego wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Niewątpliwym przejawem takiego zaliczenia byłoby wprowadzenie przedmiotów najmu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, albowiem umożliwiałoby to wówczas skarżącemu uwzględnienie kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych. We wniosku o wydanie interpretacji skarżący wyraźnie wskazał, że nigdy nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych, a tym samym nigdy nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od budynków położonych na przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu, organy nie miały zatem podstaw do uznania (odwołując się do okoliczności zarejestrowania przez skarżącego działalności gospodarczej w CEIDG, o czym była mowa powyżej), że w okolicznościach opisanego stanu faktycznego najem stanowi działalność gospodarczą [...]”.

Na uwagę zasługuje także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt I SA/Bd 642/21, w którym zawarto tezę, że: „najem prywatny może mieć także charakter zorganizowany, ciągły i powtarzalny, samo zaś uzyskiwanie przez wynajmującego pożytków z majątku w postaci czynszu, nie oznacza od razu prowadzenia działalności gospodarczej”.

W omawianej sprawie należy mieć na uwadze także jednolite stanowiska organów podatkowych w powyższym zakresie.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 18 sierpnia 2022 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.548.2022.1.RK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Biorąc powyższe pod uwagę, Pana zdaniem, uzyskiwane przyszłe przychody z tytułu najmu nieruchomości należy zaliczyć do przychodów z najmu prywatnego, a nie uzyskiwanych w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Według art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm., dalej jako: „ustawa”), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm. ; zwanej dalej: „ustawą o podatku dochodowym”).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Powyższe oznacza, że będzie miał Pan prawo opodatkować przyszłe przychody otrzymane z tytułu najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w przypadku, gdy przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł według stawki 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu będzie Pan zobowiązany odprowadzić od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

W piśmie z 30 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym - uwzględniając wyżej opisane czynności - będzie Pan uprawniony do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu planowanego najmu oraz dzierżawy nieruchomości wskazanych we wniosku w ramach tzw. najmu prywatnego, stanowiącego odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

-pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

-zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz

-wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

-celu zarobkowego,

-ciągłości,

-zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

W tym miejscu wskazać należy na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z 6 ust. 1a cyt. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Od 2023 r. weszła w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy, najem oraz dzierżawa przedmiotowych nieruchomości, które zostaną wycofane z Pana działalności gospodarczej, stanowić będą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła, będą podlegały opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód łączny z najmu nie przekroczy kwoty 100 000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pan od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).