Interpretacja indywidualna z dnia 24 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1043.2022.2.AP

Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lutego 2023 r. (wpływ 7 lutego 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

19 marca 2015 r. otrzymał Pan od ojca umową darowizny potwierdzoną aktem notarialnym działkę o obszarze 1,5113 ha.

11 czerwca 2015 r. zaciągnął Pan kredyt na budowę budynku mieszkalno-biurowego w wysokości 500 000 zł. W tym czasie prowadził Pan działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i z tego tytułu osiągał Pan jedyne dochody, których wysokość pozwoliła na uzyskanie kredytu o takiej wartości.

Postanowił Pan nie wprowadzać zakupionej działki do ewidencji środków trwałych firmy, ani w ramach działalności gospodarczej ponosić kosztów inwestowania w wymienioną nieruchomość. Pana celem było wybudować budynek, w którym chciał Pan zamieszkać, a pozostałą część wynajmować innym firmom i z tego tytułu osiągać dodatkowe dochody.

Po otrzymaniu środków z banku rozpoczął Pan prace na ww. działce. Starał się Pan budować sposobem gospodarczym i pozyskiwał Pan materiały budowlane na zasadzie odkupu od osób ogłaszających się na różnych portalach internetowych, którym pozostały niewykorzystane materiały. Dlatego nie posiada Pan faktur dokumentujących zakup materiałów oraz faktur za usługi budowlane, ponieważ prace wykonywał Pan sam po godzinach, z pomocą najbliższej rodziny.

W 2016 r. ze względu na fakt, że dwóch Pana kontrahentów, dla których realizował Pan zlecenia, nie zapłaciło Panu należności, stracił Pan płynność finansową, co spowodowało postępowania sądowe i komornicze i wpisy w księgę wieczystą. Ze względu na zaistniałą sytuację i pogłębiające się zadłużenie zdecydował się Pan zamknąć działalność gospodarczą, aby uniknąć dalszego zadłużenia (wynagrodzenia pracownicze, ZUS, podatki).

Jedynym wyjściem z sytuacji była sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą budową, co nastąpiło w 2019 r.

W 2017 r. ze względu na niespłacanie przez Pana rat kredytu bank wypowiedział Panu umowę i zażądał spłaty całkowitej. Spowodowało to sprawę w sądzie oraz zarzut sprzeniewierzenia pieniędzy. Podczas sprawy Sąd powołał biegłego z dziedziny budownictwa w celu oszacowania, jakie środki zostały fizycznie wbudowane w nieruchomość.

22 lutego 2021 r. biegły wydał opinię do sprawy. W ww. opinii biegły wycenił wartość robót wykonanych przez Pana na działce, na kwotę 225 320 zł 45 gr.

Na koniec 2022 r. ma Pan obowiązek rozliczyć się z osiągniętej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości z Urzędem Skarbowym - ze złożonego w 2019 r. PIT-39. Kwota uzyskana przez Pana wyniosła 950 000 zł. 500 000 zł jednorazowo wpłacił Pan do banku, rozliczając w ten sposób w całości otrzymany przez Pana kredyt. Pozostaje Panu do opodatkowania podatkiem dochodowym kwota 450 000 zł.

W piśmie z 6 lutego 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Działalność gospodarczą prowadził Pan w okresie od października 2001 r. do grudnia 2016 r., w zakresie usług remontowych. Przychody z działalności opodatkowane były podatkiem liniowym, w wysokości 19%. Dokumentacja podatkowa prowadzona była za pomocą podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Budynek, który Pan wybudował, posiadał 120 m² powierzchni. Był Pan wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz gruntu. Wydatki poniesione przez Pana na budowę budynku wyniosły 225 000 zł w okresie od 2015 r. do 2019 r. W 2022 r. nie rozliczył się Pan z Urzędem Skarbowym ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Oczekuje Pan na wezwanie z Urzędu Skarbowego w celu rozliczenia PIT-39. Nie wykazał Pan w złożonym PIT-39 kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku nie toczyło się i nie toczy się żadne postępowanie podatkowe lub kontrolne dotyczące stanu faktycznego przedstawionego ww. wniosku.

Pytanie

Czy kwota wyliczona przez biegłego sądowego może zostać zaliczona jako koszt uzyskania przychodu?

Pana stanowisko w sprawie

Może Pan zaliczyć kwotę wynikającą z opinii biegłego jako koszt uzyskania przychodu. Faktycznie poniósł Pan koszty na budowę. Co prawda nie posiada Pan faktur dokumentujących zakupy materiałów, jednak stan faktyczny stwierdzony przez biegłego potwierdza wykonanie prac. Biegły opierał się na dokumentacji fotograficznej stanu nieruchomości przed rozpoczęciem prac i porównał ją ze stanem faktycznym, który stwierdził podczas wizji lokalnej. Na tej podstawie wycenił wartość poniesionych przez Pana nakładów, które niezaprzeczalnie Pan poniósł i dlatego powinien Pan mieć możliwość zaliczenia ich jako koszt uzyskania przychodu.

W piśmie z 6 lutego 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Uważa Pan, że wycena biegłego sądowego stanowi udokumentowany nakład, który poniósł Pan na przedmiotowej nieruchomości i zwiększył wartość rzeczy i w związku z tym może być zaliczony jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 19 marca 2015 r. otrzymał Pan od ojca umową darowizny potwierdzoną aktem notarialnym działkę o obszarze 1,5113 ha. 11 czerwca 2015 r. zaciągnął Pan kredyt na budowę budynku mieszkalno-biurowego w wysokości 500 000 zł. W tym czasie prowadził Pan działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i z tego tytułu osiągał Pan jedyne dochody, których wysokość pozwoliła na uzyskanie kredytu o takiej wartości. Postanowił Pan nie wprowadzać zakupionej działki do ewidencji środków trwałych firmy, ani w ramach działalności gospodarczej ponosić kosztów inwestowania w wymienioną nieruchomość. Pana celem było wybudować budynek, w którym chciał Pan zamieszkać, a pozostałą część wynajmować innym firmom i z tego tytułu osiągnąć dodatkowe dochody. Po otrzymaniu środków z banku rozpoczął Pan prace na ww. działce. Starał się Pan budować sposobem gospodarczym i pozyskiwał Pan materiały budowlane na zasadzie odkupu od osób ogłaszających się na różnych portalach internetowych, którym pozostały niewykorzystane materiały. Dlatego nie posiada Pan faktur dokumentujących zakup materiałów oraz faktur za usługi budowlane, ponieważ prace wykonywał Pan sam po godzinach z pomocą najbliższej rodziny. W 2016 r. zdecydował się Pan zamknąć działalność gospodarczą. Jedynym wyjściem z sytuacji była sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą budową, co nastąpiło w 2019 r. W 2017 r. ze względu na niespłacanie przez Pana rat kredytu bank wypowiedział Panu umowę i zażądał spłaty całkowitej. Spowodowało to sprawę w sądzie oraz zarzut sprzeniewierzenia pieniędzy. Podczas sprawy Sąd powołał biegłego z dziedziny budownictwa w celu oszacowania, jakie środki zostały fizycznie wbudowane w nieruchomość. 22 lutego 2021 r. biegły wydał opinię do sprawy. W ww. opinii biegły wycenił wartość robót wykonanych przez Pana na działce na kwotę 225 320 zł 45 gr. Na koniec 2022 r. ma Pan obowiązek rozliczyć się z osiągniętej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości z Urzędem Skarbowym - ze złożonego w 2019 r. PIT-39. Kwota uzyskana przez Pana wyniosła 950 000 zł. 500 000 zł jednorazowo wpłacił Pan do banku, rozliczając w ten sposób w całości otrzymany przez Pana kredyt. Pozostaje Panu do opodatkowania podatkiem dochodowym kwota 450 000 zł. W 2022 r. nie rozliczył się Pan z Urzędem Skarbowym ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Oczekuje Pan na wezwanie z Urzędu Skarbowego w celu rozliczenia PIT-39. Nie wykazał Pan w złożonym PIT-39 kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, skoro odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w 2019 r., to zastosowanie znajdzie art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

§koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

§prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

§koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

§wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cyt. ustawy:

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w sposób jednoznaczny stanowi, co może być uznane za koszt uzyskania przychodu.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych w czasie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Innymi słowy, w niniejszej sprawie nakładami na nieruchomość zwiększającymi jej wartość, a tym samym kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości są wydatki, które poniósł Pan na budowę budynku mieszkalno-biurowego, niezależnie od tego, czy przedmiotowe nakłady sfinansował Pan ze środków własnych (np. oszczędności), czy też z kredytu bankowego.

Jednakże, aby dany wydatek na budowę budynku mieszkalno-biurowego mógł być zaliczony w poczet nakładów stanowiących koszt uzyskania przychodu musi on być odpowiednio udokumentowany fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentem stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że wydatków na wybudowanie budynku mieszkalno-biurowego, wynikających z wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę budowlanego, nie może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości, ponieważ wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę nie spełnia dyspozycji przepisu art. 22 ust. 6e w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak udokumentowane wydatki, nie stanowią bowiem dokumentu, na podstawie którego przepis pozwala ustalić wysokość nakładów, gdyż nie są ani fakturą VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, ani dokumentem stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).