Interpretacja indywidualna z dnia 15 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.4.2023.2.KF

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, wystawienie faktury VAT i prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 3 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, zwolnienia z tego podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 stycznia 2023 r. (data wpływu 25 stycznia 2023 r.), oraz pismem z 6 lutego 2023 r. (data wpływu 6 lutego 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒Pan J. P.

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒A. Sp. z o.o.

(…)

Treść wniosku wspólnego jest następująca :

Opis zdarzenia przyszłego

Złożył Pan wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zainteresowanymi są: - Pan jako Sprzedający: J. P., zamieszkały ul. (…), Pesel (…), legitymujący się dowodem osobistym (…) oraz – Kupujący: A. Sp. z o.o., NIP: (…) z siedzibą w (…); dalej zwani łącznie jako „Strony”.

Kupujący zainteresowany jest nabyciem praw do nieruchomości posiadającej plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną (planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji są działki oznaczone nr ewidencyjnymi 1, 2 oraz przynależna droga wewnętrzna nr 3, położone w (…). Dla działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr (…) (dalej: „Działki”).

Niniejszy wniosek dotyczy jednak zdarzenia przyszłego, które jest rozważane i może mieć rzeczywiście miejsce, tj. nabycie Działek przez Kupującego. Tym samym, na potrzeby niniejszego wniosku należy założyć, że stronami transakcji nabycia Działek będą Pan oraz Kupujący. Zamierza Pan sprzedać nabyte Działki na rzecz Kupującego pod inwestycję budowy domów jednorodzinnych dwulokalowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący planuje wybudowane w ramach Inwestycji powierzchnie mieszkalne wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną sprzedać lub wynająć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 31 Lipca 2003 r. (dalej: „MPZP”), w której tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Zakupił Pan działkę nr ewidencyjny 4, 15 września 2021 roku na podstawie aktu notarialnego Rep. (…) od osoby fizycznej. Następnie, podjął Pan działania mające na celu podział działki, czego wynikiem są ww. Działki nr ew. 1, 2 oraz droga wewnętrzna 3. Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone. Jednakże, należy nadmienić, iż prowadzi Pan działania dążące do ich uzbrojenia, tj. uzyskał warunki przyłączenia prądu oraz gazu. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie innym niż obrót nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży działek lub innych nieruchomości. Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że:

‒w związku z nabyciem działki nr 4 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ nie został on naliczony przez sprzedającego (osoba fizyczna),

‒działki 1, 2 i 3 nie były wykorzystywane w okresie ich posiadania w żadnym celu, tj. ich stan nie zmienił się od momentu zakupu,

‒działki będące przedmiotem wniosku nie były, ani nie są obecnie przedmiotem umów najmu bądź dzierżawy,

‒droga znajdująca się na działce 3 nie stanowi budowli w rozumieniu ww. ustawy. Ponadto, należy wspomnieć, iż działka nie jest jeszcze drogą w użytku, tj. nie została utwardzona, ani przygotowana do ruchu pojazdów.

Pytania

1.Czy w zakresie przyszłej Transakcji wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT?

2.Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu, a Pan będzie miał obowiązek wystawienia z tego tytułu faktury VAT?

3.Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Pana faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

1.Pana zdaniem w zakresie przyszłej Transakcji wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT. W związku z tym, Transakcja pozostanie w zakresie podatku VAT.

2.W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe (tj. uznania, że powinien zostać Pan uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Pan będzie miał obowiązek wystawienia z tego tytułu faktury VAT.

3.W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania pierwszego za prawidłowe (tj. uznania, że powinien Pan zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Pana faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek nr 1, 2, 3, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zakupił Pan działkę nr ewidencyjny 4, 15 września 2021 roku od osoby fizycznej. Podjął Pan działania mające na celu podział działki, czego wynikiem są działki nr 1, 2 oraz droga wewnętrzna 3. Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone. Jednakże, prowadzi Pan działania dążące do ich uzbrojenia, tj. uzyskał warunki przyłączenia prądu oraz gazu. Zamierza Pan sprzedać nabyte Działki na rzecz Kupującego pod inwestycję budowy domów jednorodzinnych dwulokalowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży działek lub innych nieruchomości. Działki będące przedmiotem wniosku nie były, ani nie są obecnie przedmiotem umów najmu bądź dzierżawy. Droga znajdująca się na działce 3 nie stanowi budowli, nie została utwardzona, ani przygotowana do ruchu pojazdów.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 4, będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, gdyż podjął Pan szereg czynności, które miały doprowadzić do zbycia posiadanej nieruchomości i osiągnięcia korzyści finansowej.

Ciąg aktywnych działań wykonywanych przez Pana, przyjął charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W celu sprzedaży nieruchomości podjął Pan działania mające na celu podział działki nr 4. W wyniku tego podziału powstały działki nr 1, 2 i 3. Podjął Pan również działania dążące do ich uzbrojenia, tj. uzyskał warunki przyłączenia prądu oraz gazu.

Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie skutkują objęciem transakcji sprzedaży przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Zatem działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan przedmiotowe działki jako towary i przyczynił się Pan do wzrostu ich wartości. Zatem występują przesłanki pozwalające uznać, że dokonując dostawy ww. nieruchomości występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Całokształt czynności świadczy o tym, że Pana działania przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan konkretne działania prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanych nieruchomości.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, dla przedmiotowych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny obejmujące działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Tym samym, Nieruchomość na dzień sprzedaży będzie stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, zakupił Pan działkę nr 4 od osoby fizycznej. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2 i 3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy powinien Pan udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości w przypadku, gdy sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą działek będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości, będzie Pan podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym, będzie Pan zobowiązany udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazał Pan, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje wybudowane w ramach inwestycji powierzchnie mieszkalne wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną sprzedać lub wynająć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zatem, Spółka jako czynny podatnik podatku VAT będzie wykorzystywać nieruchomości do czynności opodatkowanych tym podatkiem, przesłanka pozytywna z art. 86 ust. 1 ustawy zostanie więc spełniona. Ponadto art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Skoro zatem Spółka będąca czynnym podatnikiem VAT (tj. podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy) będzie wykorzystywała działki nr 1, 2 i 3, do działalności opodatkowanej (tj. sprzedaż lub najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), to będzie miała prawo do obniżenia podatku VAT wynikającego z otrzymanej od Pana faktury dokumentującej dostawę ww. działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan J. P. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).