Interpretacja indywidualna z dnia 14 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1022.2022.2.RK

Opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych ryczałtem ewidencjonowanym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych ryczałtem ewidencjonowanym. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 stycznia 2023 r. (wpływ 24 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 1 września 1998 r. prowadzi Pani jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą. Na początku były to usługi psychologiczne, a później od 4 stycznia 2017 r. zostało dołączone wynajmowanie i zarządzanie nieruchomościami będącymi własnością Pani i Pani męża. Lokale mieszkalne są wspólnym dorobkiem małżeńskim. Głównie w wyniku działalności gospodarczej Pani męża mieszkały w nich dzieci i mieliście je do własnej dyspozycji.

Rozlicza się Pani na zasadach ogólnych w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Najmem nieruchomości zajmowała się Pani przez cały czas samodzielnie i zamierzała Pani nadal to tak kontynuować. Najemcami są osoby prywatne. Przedmiotem najmu jest siedem mieszkań. Najem nie jest najmem krótkoterminowym tzw. najmem na doby. Nie jest Pani płatnikiem podatku od towarów i usług.

Od dnia śmierci Pani męża 16 kwietnia 2021 r. całkowicie Pani zrezygnowała z prowadzenia terapii psychologicznych, które przez większą część Pani dorosłego życia w zawodzie psychologa stanowiły główny dochód. Z końcem 2022 r. zamierza Pani zamknąć działalność gospodarczą. W 2021 r. przychód z działalności gospodarczej wyniósł ...zł, a koszty to .... zł, co daje dochód ... zł.

W trakcie prowadzenia działalności, była Pani ubezpieczona w KRUS. Od lutego 2021 r. przeszła Pani na emeryturę z ZUS, wypracowaną od roku 1998.

Aktualnie otrzymuje Pani rentę rodzinną po zmarłym mężu (gdyż jest nieco wyższa niż Pani emerytura). Po śmierci Pani męża, została Pani wspólnikiem (komandytariuszem) w spółce komandytowej z dniem 30 lipca 2021 r.

W 2023 r. w wyniku planowanego podziału spadku ma Pani zostać jedyną właścicielką kolejnych, najprawdopodobniej ośmiu, lokali mieszkalnych, co pewnie łączyłoby się z ich wynajmowaniem.

W piśmie z 19 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani że od 1 stycznia 2017 r. do 19 stycznia 2023 r. zaliczała Pani przychody z najmu 7 lokali mieszkalnych do źródła przychodów z działalności gospodarczej.

7 lokali mieszkalnych było wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i były amortyzowane (bez wprowadzania wartości niematerialnych i prawnych).

Z dniem 31 grudnia 2022 r. zamierzała Pani zamknąć działalność gospodarczą, zdecydowała się Pani zaczekać do otrzymania interpretacji. Od stycznia 2023 r. zgłosiła Pani w CEiDG zmiany dotyczące formy opodatkowania na ryczałt ewidencjonowany. Ostatecznie najpóźniej zamierza Pani zamknąć działalność gospodarczą 31 grudnia 2023 r.

Od 15 kwietnia 2023 r. ma Pani zostać jedyną właścicielką kolejnych lokali mieszkalnych.

Kolejne lokale mieszkalne, których ma Pani stać się jedyną właścicielką, zamierza Pani wynajmować w miarę swoich możliwości i stanu nieruchomości – najwcześniej w kolejnym miesiącu, czy dwóch od ich nabycia.

W 2023 r. wynajmowałaby Pani w sumie 15 lokali mieszkalnych.

Po zamknięciu działalności gospodarczej, przychody z najmu wszystkich lokali mieszkalnych zaliczałaby Pani do najmu prywatnego (różnego źródła przychodów).

Po zamknięciu działalności gospodarczej zamierza Pani stosować dla najmu wszystkich lokali mieszkalnych formę opodatkowania ryczałt ewidencjonowany.

Najem po zamknięciu działalności gospodarczej może być traktowany jako najem prywatny, opodatkowany wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym, który stanowi jedyną dopuszczalną formę opodatkowania w tym przypadku.

W odniesieniu do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje Pani, że:

Zakup nieruchomości był z intencją, aby służyły one na cele prywatne, mieszkaniowe, bez zamiaru osiągania zysków. 4 lokale mieszkalne znajdują się w dużym mieście, każde z trojga dzieci korzystało z nich w czasie trwania nauki w szkole średniej, a później podczas studiów. Czwarte mieszkanie przeznaczone było dla Pani i Pani męża - rodziców. Trzy lokale mieszkalne zostały zakupione w małym mieście, po jednym dla każdego z dzieci. Pierwszy lokal mieszkalny został zakupiony w 2006 r., a ostatni w 2016 r. Kiedy plany rodzinne się zmieniły pojawiła się decyzja o wynajmie. Dołączyła Pani zatem najem do już znacznie wcześniej prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Sytuacja, że ma Pani zostać jedyną właścicielką kolejnych lokali mieszkalnych jest sytuacją losową, a nie stworzoną dla celów zarobkowych. Trudno tu mówić o celowym działaniu w sposób zorganizowany i ciągły.

Po zamknięciu działalności gospodarczej nie będzie Pani zawierała żadnych umów najmu lokali mieszkalnych ze spółką komandytową, w której została Pani wspólnikiem. Lokale mieszkalne, których jest Pani właścicielką i te których ma być tej wiosny, nie mają teraz, nie miały w przeszłości, jak również nie będą miały w przyszłości żadnego powiązania z tą spółką komandytową, ani też z żadną inną.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy po wycofaniu lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej, przychody z tytułu najmu będzie mogła Pani opodatkować w ramach najmu prywatnego w wysokości ryczałtu ewidencjonowanego 8,5%, a nadwyżkę po przekroczeniu limitu 100 000 zł rocznie 12,5% stawką ryczałtu?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Tak, po wycofaniu lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej przychody z tytułu najmu będzie mogła Pani opodatkować w formie najmu prywatnego w wysokości ryczałtu 8,5%, a nadwyżkę po przekroczeniu limitu 100 000 zł rocznie w wysokości 12,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy:

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa pomiędzy nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniu, stwierdzić należy, że skoro zamierza Pani wynajmować lokale mieszkalne, które uprzednio zostaną wyłączone z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W związku z powyższym, przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, bądź dzierżawy ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Z treści art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) wynika, że:

W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Przepis art. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że:

Opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych mogą podlegać, po spełnieniu innych wymogów ustawowych, jedynie te przychody uzyskiwane przez podatnika, które w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być zakwalifikowane do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub najem, podnajem, poddzierżawa (…), o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Zatem, zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 23 listopada 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Na podstawie przepisów przejściowych w 2022 r. można było stosować dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego, tj. a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2023 r. weszła w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że od 1 stycznia 2017 r. do 19 stycznia 2023 r. zaliczała Pani przychody z najmu siedmiu lokali mieszkalnych do źródła przychodów z działalności gospodarczej i amortyzowała siedem ww. lokali mieszkalnych. Z dniem 31 grudnia 2022 r. zamierzała Pani zamknąć działalność gospodarczą, lecz zdecydowała się Pani zaczekać i ostatecznie najpóźniej zamierza Pani zamknąć działalność gospodarczą 31 grudnia 2023 r. Od 15 kwietnia 2023 r. w wyniku planowanego podziału spadku ma Pani zostać jedyną właścicielką kolejnych, najprawdopodobniej ośmiu lokali mieszkalnych i zamierza Pani wynajmować je najwcześniej w kolejnym miesiącu, czy dwóch od ich nabycia. W 2023 r. wynajmowałaby Pani w sumie 15 lokali mieszkalnych. Po zamknięciu działalności gospodarczej, przychody z najmu wszystkich lokali mieszkalnych zaliczałaby Pani do najmu prywatnego. Po zamknięciu działalności gospodarczej zamierza Pani stosować dla najmu wszystkich lokali mieszkalnych formę opodatkowania ryczałt ewidencjonowany.

Mając na uwadze opis sprawy oraz przepisy prawne wskazać należy, że jeżeli w istocie wycofa Pani lokale mieszkalne z działalności gospodarczej i nie będą one stanowiły już składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą - wówczas uzyskiwane przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych wycofanych z działalności gospodarczej będzie mogła Pani opodatkować w ramach najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz w wysokości 12,5% przychodów - od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje na dzień wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wyliczenia kwot wskazane we wniosku nie podlegają weryfikacji w ramach wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).