Interpretacja indywidualna z dnia 13 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4015.163.2022.1.DR

W zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest :

- nieprawidłowe w części dotyczącej sposobu obliczenia wartości udziału w nieruchomości;

- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 15 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

6 listopada 2008 r. wraz z byłą już partnerką (osobą należącą do III grupy podatkowej) nabył Pan na współwłasność (po ½ udziału) lokal mieszkalny – odrębna własność lokalu (...). Mieszkanie zostało nabyte za wspólnie zaciągnięty kredyt, zabezpieczony hipoteką na kwotę: 531 878,51 zł. Chciałby Pan dokonać zniesienia współwłasności. Od wielu lat tylko Pan zajmuje się i pokrywa koszty związane z lokalem – spłata kredytu, czynsz, opłaty za media i podatki. Współwłaścicielka przebywa za granicą i nie jest zainteresowana swoim prawem, zgadza się na nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości na Pana rzecz, przy jednoczesnym nie zwalnianiu jej z długu w postaci kredytu hipotecznego. Mieszkanie ma 3 pokoje, wartość rynkowa to około 600 000,00 zł, wymaga remontu.

Pytania

 1. Czy w związku z tą transakcją ma Pan prawo uwzględnić jako ciężar związany z nabytym udziałem w nieruchomości, wartość obciążenia hipotecznego przypadającego na przejmowany udział?

 2. Czy podstawą opodatkowania powinna być rynkowa wartość udziału pomniejszona o ½ kwoty hipoteki?

 3. Jak prawidłowo wyliczyć wartość udziału w nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość ½ części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez podatnika, powinna być pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki. Wartość rynkowa udziału w nieruchomości: rzeczoznawcy dostrzegają problem różnicy pomiędzy wyceną całej nieruchomości a obliczaniem wartości udziałów. Wyceny udziałów w nieruchomości budzą wątpliwości. Teoretycznie sprawa wydaje się bardzo prosta – wyceniamy wartość całej nieruchomości, liczymy procent udziału i otrzymujemy wynik. Teoretycznie współwłaściciel może dowolnie dysponować swoim prawem. Przedmiotem wyceny nie jest jednak prawo do nieruchomości w 100%, tylko prawo do jej części, a transakcje takimi prawami w ogóle nie istnieją. Gdyby bowiem współwłaściciel próbował sprzedać na rynku (a nie pozostałym współwłaścicielom) swój udział, to zapewne nigdy nie uzyska kwoty równej procentowi wartości całej nieruchomości – o ile w ogóle go sprzeda, ponieważ praktycznie nikt nie jest zainteresowany kupnem udziału. W związku z tym, Pana zdaniem, zasadnym jest przyjęcie jako wartości udziału kwoty niższej niż połowa ceny transakcyjnej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest :

- nieprawidłowe w części dotyczącej sposobu obliczenia wartości udziału w nieruchomości;

- prawidłowe w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.):

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1)podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

2)przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

3)sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli jego skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy w związku z § 1 pkt 2 lit. c) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 października 2022 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2022 r. poz. 2084):

Art. 14 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 244 Kodeksu cywilnego:

W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 146).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wraz z byłą już partnerką (osobą należącą do III grupy podatkowej) nabył Pan na współwłasność (po ½ udziału) lokal mieszkalny – odrębna własność lokalu (…). Mieszkanie zostało nabyte za wspólnie zaciągnięty kredyt, zabezpieczony hipoteką na kwotę: 531 878,51 zł. Chciałby Pan dokonać zniesienia współwłasności. Współwłaścicielka zgadza się na nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości na Pana rzecz, przy jednoczesnym nie zwalnianiu jej z długu w postaci kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa mieszkania to około 600 000.00 zł.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro – jak wynika z wniosku – dokonana zostanie czynność prawna dotycząca nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, to czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziału przypadającego zbywcy (Pana byłej partnerce) przed zniesieniem współwłasności stanowi obciążenie, które będzie można zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

W analizowanej sprawie wartość udziału w nieruchomości jaki zamierza Pan nabyć w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o część kwoty hipoteki przypadającą na przenoszony na Pana udział. Skoro zatem w wyniku zniesienia współwłasności nabędzie Pan udział ½ w nieruchomości (ponieważ jest już Pan właścicielem pozostałej jej części), to tylko o tę część kwoty hipoteki będzie można pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli ½ udziału w nieruchomości. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. A zatem w omawianej sprawie wartość udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności może zostać pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki.

Pana stanowisko w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Pana wątpliwość budzi również to, w jaki sposób ustala się wartość nabywanego udziału w nieruchomości. Pana zdaniem zasadnym jest przyjęcie jako wartości udziału kwoty niższej niż połowa ceny transakcyjnej nieruchomości. Z tym stanowiskiem nie można się zgodzić.

Nie można z góry zakładać, że wartość udziału w nieruchomości nie odpowiada wartości połowy ceny tej nieruchomości. Dokonuje Pan konkretnej czynności cywilnoprawnej, tj. zniesienia współwłasności i punktem wyjścia przy tej transakcji dla ustalenia podstawy opodatkowania jest wartość całej nieruchomości objętej zniesieniem współwłasności, która wyznacza wartość udziałów współwłaścicieli.

W związku z tym Pana stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).