Interpretacja indywidualna z dnia 10 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.555.2022.2.KP

Brak wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 ustawy, sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe oraz wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 ustawy, sprzedaży mediów do lokali użytkowych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 ustawy, sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe oraz wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 2 ustawy, sprzedaży mediów do lokali użytkowych.

Uzupełniliście go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 grudnia 2022 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo Wspólnotą Mieszkaniową i rozliczacie właścicieli z tytułu korzystania z mediów tj. ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania oraz wywozu śmieci. Zaliczki wnoszone przez właścicieli na poczet kosztów zużycia mediów są rozliczane przez Wspólnotę w odniesieniu do rzeczywiście poniesionych kosztów. We Wspólnocie są 64 lokale mieszkalne i 11 lokali użytkowych. Obecnie przychód z tytułu mediów wszystkich lokali nie przekracza kwoty 200.000 zł, natomiast istnieją obawy, iż w związku ze wzrostem cen limit ten zostanie osiągnięty jeszcze w tym roku.

Pytanie

Czy Wspólnota ma obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku z realizacją jej obowiązków rozliczania mediów wobec właścicieli wszystkich lokali (mieszkalnych i użytkowych) tym samym czy do limitu 200.000 zł wliczane jest rozliczanie mediów zarówno dla lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem do limitu należy wliczyć włącznie rozliczenie mediów lokali użytkowych i w sytuacji przekroczenia 200.000 zł przez te lokale Wspólnota ma obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT. Nie ma natomiast takiego obowiązku w zakresie rozliczenia kosztów mediów dla lokali mieszkalnych, gdyż korzystając ze zwolnienia z § 3 pkt 1 ust. 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, jednocześnie nie spełnia warunku: transakcji związanej z nieruchomościami, niemającej charakteru pomocniczego.

Zdaniem Wspólnoty rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych nie ma charakteru transakcji związanych z nieruchomościami i nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży. Wobec tego, nie ma obowiązku rejestracji jako podatnik VAT.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 13 października 2017 r. (I SA/Po 38/17): „W opinii Sądu niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów, ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie chodzi tu o każdy związek. Ma to być związek ścisły (bezpośredni), który polega m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji. W okolicznościach faktycznych sprawy nie mają istotnego znaczenia względy praktyczne (techniczne, funkcjonalne) transakcji odsprzedaży mediów. W ocenie Sądu chociaż w osądzanej sprawie, w szerokim znaczeniu, przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów jest nieruchomość, to jednak nieruchomość nie jest tutaj elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Reasumując, tego rodzaju odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 VATU. Bez znaczenia dla wyrokowania pozostaje kwestia oceny, czy opisane transakcje mają charakter transakcji pomocniczych”. Stanowisko WSA zostało w całości podtrzymane na skutek wniesienia skargi kasacyjnej przez organ podatkowy, wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 października 2020 r. (I FSK 64/18).

Należy podkreślić, iż bezpośredni związek z nieruchomością został zdefiniowany w art. 31a rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) Nr 1042/2013 z 7 października 2013 r. zmieniającego rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 (Dz. U. UE. L z 26 października 2013 r. Nr 284 poz. 1).

Za usługi mające bezpośredni związek z nieruchomością należy uznać te w następujących przypadkach:

a)gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;

b)gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Jednocześnie w normie tej zawarto niewyczerpujący wykaz przykładowych transakcji uznanych za usługi związane z nieruchomościami, wskazując, że mieści się w nich:

a)opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony;

b)świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu;

c)wznoszenie budynku na terenie oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części;

d)budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;

e)prace terenowe, łącznie z usługami rolniczymi, takimi jak orka, siew, nawadnianie i nawożenie;

f)badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu;

g)szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów;

h)wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości inne niż opisane w ust. 3 lit. c), łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;

i)świadczenie usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, łącznie z prawem do przebywania w określonym miejscu na podstawie praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i podobnych;

j)przyznanie lub przeniesienie praw innych niż objęte lit. h) oraz i) do wykorzystania nieruchomości w całości lub w części, łącznie z zezwoleniem na korzystanie z części nieruchomości, np. udzielanie pozwoleń na połów lub polowanie, przyznawanie dostępu do poczekalni w portach lotniczych lub korzystanie z infrastruktury, za którą pobiera się opłaty, takiej jak most lub tunel;

k)utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu;

l)utrzymanie, remont i naprawę stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;

m)instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość;

n)utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, jeżeli maszyny lub sprzęt są uznane za nieruchomość;

o)zarządzanie nieruchomościami inne niż zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości objęte ust. 3 lit. g), obejmujące obsługę nieruchomości komercyjnej, przemysłowej lub mieszkalnej przez właściciela nieruchomości lub na jego rzecz;

p)pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości oraz ustanowieniu lub przeniesieniu określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane jako majątek rzeczowy, czy nie), inne niż pośrednictwo objęte ust. 3 lit. d);

q)usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.

NSA w ww. wyroku wskazał: Analiza tego przepisu oraz orzecznictwa TSUE podkreślającego, że w pojęciu „świadczenie usług związanych z nieruchomościami”, nie mieści się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim, związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością, a koniecznym jest, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość, co ma miejsce gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia (por. wyrok TSUE z 3 września 2009 r., w sprawie C-37/08 (...) ECLI:EU:C:2009:507 oraz z 27 czerwca 2013 r. w sprawie C-155/12 (...) ECLI:EU:C:2013:43), daje podstawę do stwierdzenia, że czynność polegająca na odsprzedaży tzw. mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, lecz nie jest to związek bezpośredni. Nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym takiej transakcji, ponieważ - jak słusznie wskazał Sąd pierwszej instancji - podstawowym jej elementem jest dostawa wody, ciepła, czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji odsprzedaż tzw. mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 VATU (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 23 października 2018 r., sygn. akt I FSK 1880/16 oraz z 7 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 141/17).

Jak zaś wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 listopada 2019 r., sygn. akt I FSK 1358/17, powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzeczeniu z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (ECLI:EU:C:2015:229), w którym TSUE stwierdził między innymi, że dyrektywę VAT należy interpretować w ten sposób, iż najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jako Wspólnota Mieszkaniowa rozliczacie Państwo właścicieli z tytułu korzystania z mediów tj. ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania oraz wywozu śmieci. Zaliczki wnoszone przez właścicieli na poczet kosztów zużycia mediów są rozliczane przez Wspólnotę w odniesieniu do rzeczywiście poniesionych kosztów. We Wspólnocie są 64 lokale mieszkalne i 11 lokali użytkowych. Obecnie przychód z tytułu mediów wszystkich lokali nie przekracza kwoty 200.000 zł, natomiast istnieją obawy, iż w związku ze wzrostem cen limit ten zostanie osiągnięty jeszcze w tym roku.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy Wspólnota ma obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku z realizacją jej obowiązków rozliczania mediów wobec właścicieli wszystkich lokali (mieszkalnych i użytkowych) tym samym czy do limitu 200.000 zł wliczane jest rozliczanie mediów zarówno dla lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przede wszystkim zauważyć, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

Przy czym, jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Należy zauważyć, że ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Stosownie do art. 1 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali:

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu, tzw. lokali użytkowych.

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:

Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, odprowadzanie ścieków, dostawę energii cieplnej).

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota, będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali.

W związku z tym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc, uiszczanie należności przez członków wspólnoty (Państwa) tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie jesteście Państwo podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.

Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym działając w imieniu własnym, ale na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, bierzecie Państwo udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako podatnik tego podatku.

Przechodząc natomiast do Państwa wątpliwości w kwestii wliczenia do limitu obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT pobieranych przez Wspólnotę opłat na poczet dostawy mediów tj. ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania oraz wywozu śmieci należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy:

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2020 r. poz. 1983), zwalnia się od podatku:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepis możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty.

Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że odsprzedaż przez Państwa mediów na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, w przypadku gdy lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy opłaty za media należy wliczać do wartości sprzedaży, należy przeanalizować czy ww. opłaty należy traktować jako transakcje związane z nieruchomościami.

Zauważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa prowadząc działalność gospodarczą, może – na podstawie art. 113 ustawy – korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT:

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), dalej Dyrektywa 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 288 dyrektywy VAT do obrotu zalicza się zatem tylko transakcje przedsiębiorstwa podlegające opodatkowaniu (lit. a) i niektóre transakcje zwolnione z podatku (lit. b-e). W konsekwencji kwoty wymienione w lit. b-e, które należy uwzględnić w obliczeniu, mogą dotyczyć tylko transakcji zwolnionych z podatku.

Zarówno przepisy dyrektywy VAT jak i przepisy wykonawcze nie definiują pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”. Ustalenie zakresu tego pojęcia jest natomiast kluczowe dla wskazania, czy usługi polegające na dostawie mediów do lokali mieszkalnych powinny być wliczane mimo obowiązującego zwolnienia przedmiotowego, do limitu zwolnienia podmiotowego.

Jak wynika z wyroku w sprawie C-716/18 z 9 lipca 2020 r., zawarte w art. 288 pkt 4 sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” może oznaczać jedynie transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j), k) i l) dyrektywy VAT.

Zatem jedynie świadczenie usług, które pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością, mieścić się będzie w pojęciu transakcji związanych z nieruchomościami. Tym samym powinien istnieć wystarczająco bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usług a przedmiotową nieruchomością, z tego względu, że sprzeczne z systematyką tego przepisu byłoby dopuszczenie, aby w zakresie tej zasady szczególnej mieściło się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością. Konieczne jest zatem, aby świadczenie było związane z wyraźnie określoną nieruchomością. Co więcej mając na uwadze, iż wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z nieruchomościami, konieczne jest ponadto, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia.

W konsekwencji, mając na uwadze wymienione wyżej cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością i odnosząc je do analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, należy wskazać, że czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Dodatkowo nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji, odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe - należy stwierdzić, że w przedstawionej sytuacji, gdy Wspólnota mieszkaniowa dokonuje odsprzedaży mediów (refaktura), tj. ciepłej i zimnej wody oraz centralnego ogrzewania. na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia, nie można uznać świadczonej czynności jako transakcji związanej z nieruchomością, tzn. że jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast odnosząc się do lokali użytkowych należy wskazać, że opisane we wniosku świadczenie dostawy mediów, za które właściciele lokali użytkowych uiszczają opłaty na rzecz Wspólnoty, stanowią odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu. W tej sytuacji, wystawiając refakturę za media dla lokali użytkowych do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, wliczany powinien być obrót uzyskany z tytułu dostawy opisanych we wniosku mediów do lokali użytkowych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe.

Podsumowując, do limitu określonego w art. 113 ustawy Wspólnota powinna wliczyć włącznie rozliczenie mediów lokali użytkowych natomiast odsprzedaż mediów (refaktura) na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży. Wobec tego, w sytuacji gdy nie przekroczycie Państwo kwoty 200.000 zł zgodnie z art. 113 ustawy nie będziecie Państwo obowiązani do rejestracji jako podatnik VAT.

W odniesieniu do pobieranych opłat za wywóz śmieci dodatkowo należy wskazać, że pobierane od właścicieli nieruchomości środki, w części przeznaczonej na wniesienie opłaty na rzecz gminy, nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług tym samym nie są obciążone podatkiem od towarów i usług. Zatem rozliczenie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi (wywóz śmieci), które są wpłacane przez właścicieli, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie są Państwo zobowiązani do wliczania tych opłat do limitu sprzedaży.

Zatem Państwo stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosicie Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).