Interpretacja indywidualna z dnia 7 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.459.2022.10.KFK

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 18 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki (…).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 10 stycznia 2023 r. (wpływ 10 stycznia 2023 r.) oraz pismem z 27 stycznia 2023 r. (wpływ 27 stycznia 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…). Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na mocy umowy darowizny z (…) r. od swoich rodziców. Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość ta ma nadal status nieruchomości rolnej. Nieruchomość ta położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Przyjęcia darowizny przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem wykorzystywania jej prywatnie, docelowo z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości prywatnego domu. Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosił Pan na nią żadnych nakładów zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Jest to nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów.

Od czasu, kiedy wszedł Pan w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiał ani też nie wynajmował Pan nieruchomości osobom trzecim, jak też nie otrzymywał Pan z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych.

Jedynie w (…) r. dokonał Pan zbycia części działki, o powierzchni (…) ha, na rzecz (…), który potrzebował zapewnić sobie dostęp do (…) znajdującej się wówczas na terenie nieruchomości należącej do Pana oraz w (…) r. dokonał Pan sprzedaży jednej działki, nie ponosząc przy tym żadnych nakładów. Sprzedaż tej działki była spowodowana koniecznością spieniężenia części majątku celem zabezpieczenia potrzeb Pańskiej rodziny.

Od tego czasu nie dokonywał już Pan żadnych czynności związanych z obrotem tą nieruchomością. Dopiero w (…) r. dokonano podziału przedmiotowej działki na 5 działek,

w tym jedną drogową. Z uwagi na dokonany podział, w (…) r. podjął Pan działania zmierzające do wybudowania na jednej z działek prywatnego domu na potrzeby prywatne.

Na okoliczność tego w (…) r. uzyskał Pan warunki zabudowy dla jednego budynku jednorodzinnego. Niestety, z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej i ekonomicznej oraz znaczny wzrost cen materiałów i usług budowalnych, w chwili obecnej nie posiada Pan środków finansowych wystarczających na rozpoczęcie budowy własnego domu, stąd w chwili obecnej nosi się Pan z zamiarem sprzedaży części lub całości posiadanych przez siebie działek, przy czym sprzedaż ta odbywałaby się sporadycznie w miarę Pana potrzeb finansowych oraz w miarę możliwości znalezienia osoby chętnej na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Wprawdzie pierwotnie zakładał Pan, że dokona jednorazowej sprzedaży całości posiadanych działek na rzecz jednego nabywcy, na okoliczność czego w (…) r. wystąpił Pan do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie skutków podatkowych w VAT i podatku dochodowym od osób fizycznych, planowanej przez Pana czynności sprzedaży wszystkich posiadanych działek w ramach jednej transakcji sprzedaży. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał wówczas Panu dwie pozytywne interpretacje podatkowe, w których uznał, iż nie jest i nie będzie Pan podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży posiadanych przez siebie działek rolnych w ramach jednej transakcji sprzedaży (...) oraz że po Pana stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu przedmiotowego zbycia nieruchomości (...).

Jednakże z uwagi na to, że od czasu otrzymania ww. interpretacji, m.in. z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej i swoje potrzeby finansowe, zmienił Pan sposób zarządu majątkiem prywatnym w ten sposób, że planuje Pan sprzedaż posiadanych nieruchomości nie jednorazowo, a w miarę potrzeb poprzez przeprowadzenie kilku transakcji sprzedaży (na chwilę obecną przynajmniej czterech, z uwagi na posiadanie czterech działek), ww. interpretacje indywidualne stały się nieaktualne. Zmianie uległy bowiem Pana plany, ale także aktualny stan prawny posiadanych przez Pana nieruchomości. Z uwagi na zmianę planów co do sprzedaży nieruchomości, w (…) r. wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy dla działki (…) i (…), na których mogłyby zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. W (…) r. otrzymał Pan przedmiotowe warunki zabudowy dla tych działek, zgodnie ze złożonym przez siebie wnioskiem.

Powodem, dla którego wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla tych działek była weryfikacja sposobu możliwości zabudowy tych działek przez ich potencjalnego nabywcę. Wiadomym bowiem jest, że posiadanie warunków zabudowy dla określonej nieruchomości ma wpływ na znalezienie kupca i uzyskanie lepszej ceny z jej sprzedaży. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie występował o wydanie warunków zabudowy dla pozostałych działek, czy też będzie dokonywał ich scalenia i ewentualnie nowego podziału, tak, aby możliwe było najkorzystniejsze dokonanie ich sprzedaży, tj. osiągnięcie możliwie wysokiej ceny z ich sprzedaży, co będzie przejawem skutecznego zarządu przez Pana majątkiem prywatnym.

Poza czynnościami prawno-formalnymi, związanymi z uzyskaniem warunków zabudowy dla posiadanych działek, czy też ich scaleniem czy nowym podziałem, nie będzie Pan wykonywał żadnych innych czynności, w tym nie będzie ponosił żadnych nakładów na te nieruchomości, nie będzie do nich doprowadzał mediów, czy też rozpoczynał ich zabudowy. Przedmiotowe działki z posiadanymi warunkami zabudowy, w istniejącym kształcie (tj. cztery działki i jedna działka drogowa) lub w nowym po ewentualnym scaleniu lub podziale, zostaną przez Pana sprzedane w miarę potrzeb finansowych oraz w miarę możliwości znalezienia potencjalnego nabywcy.

Niezależnie od powyższego dodaje Pan, że w chwili obecnej prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem są (…). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W ramach prowadzonej działalności nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami.

Przedmiotowe ww. nieruchomości zostały przez Pana nabyte przed wieloma laty w drodze darowizny od rodziców. Pana zamiarem nie było nabycie tej nieruchomości z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, a jedynie z zamiarem rozpoczęcia na przedmiotowej nieruchomości budowy własnego domu. Tak, jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani nie były przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Stanowiły one składniki Pana majątku osobistego. Aktualnie zamierza Pan zbyć przedmiotowe działki rolne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nigdy nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami, tj. nie nabywał żadnych nieruchomości z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży.

Dnia 10 stycznia 2023 r. (wpływ 10 stycznia 2023 r.) uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

1.Przedmiotem wniosku będą działki powstałe z wydzielenia z działki o numerze (…).

2.Przedmiotowa nieruchomość (grunty rolne) nie była i do czasu sprzedaży nie będzie w żaden sposób wykorzystywana przez Pana. Przedmiotowa działka jest i do czasu sprzedaży będzie działką rolną, na której (…) i która w żaden sposób nie jest i nie będzie wykorzystywana do celów komercyjnych, budowlanych, etc. Działka nigdy nie była i do momentu sprzedaży nie będzie wydzierżawiona.

3.Jest Pan jeszcze właścicielem mieszkania, w którym aktualnie mieszka. Jednak na chwilę obecną nie ma Pan żadnych planów związanych z jego sprzedażą.

4.Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku).

5.Najprawdopodobniej rozpropaguje Pan informację o zamiarze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tzw. pocztą pantoflową, wśród swoich kolegów i znajomych i w ten sposób będzie chciał pozyskać nabywcę dla sprzedawanej nieruchomości. Do chwili obecnej nie podejmował Pan lub nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama).

6.W celu sprzedaży nieruchomości nie podpisał Pan ani nie ma zamiaru podpisania z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej. Ewentualnie umowa ta może zostać podpisana, jeśli nabywca będzie się wspierał przy jej nabyciu kredytem, a co za tym idzie wymogi takiej umowy będą znane dopiero przed jej zawarciem. Przy czym z pewnością będzie ona zawierała niezbędne dla banku informacje o statusie nieruchomości. Na chwilę obecną nie ma Pan jednak zamiaru zawierania takiej umowy.

7.Nie będzie Pan udzielał pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu. Tym samym, strona kupująca nie będzie dokonywać na przedmiotowych działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

8.Jest Pan jedynym właścicielem gruntu.

9.Środki finansowe otrzymane ze sprzedaży działek zamierza Pan przeznaczyć na cele prywatne, tj. powiększenie majątku rodzinnego, na pokrycie bieżących potrzeb rodziny. Nie ma Pan jeszcze żadnych skonkretyzowanych planów co do rozdysponowania tych środków.

10.Nie będzie Pan prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych działek. Nie będzie Pan korzystał z biura nieruchomości, które w Pana imieniu będzie przygotowywało ogłoszenia lub oferty sprzedaży. Ograniczy się Pan do tzw. poczty pantoflowej, tj. rozpropagowania wśród swoich kolegów i znajomych informacji o posiadaniu nieruchomości na sprzedaż.

W dniu27 stycznia 2023 r., odpowiadając na II wezwanie, doprecyzował Pan opis sprawy o informację, że przedmiotem Pańskich wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług jest sprzedaż działek o numerach (…) i (…), dla których wydano warunki zabudowy, ale także pozostałych działek, które w zależności od sytuacji mogą zostać scalone, a następnie ponownie podzielone.

Pytanie

Czy w związku z zamiarem sprzedaży działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…), otrzymanej przez Pana w drodze darowizny od rodziców, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przy planowanej sprzedaży, przedmiotowe działki z posiadanymi warunkami zabudowy, w istniejącym kształcie (tj. cztery działki i jedna działka drogowa) lub w nowym po ewentualnym scaleniu lub podziale, zostaną przez Pana w miarę potrzeb finansowych oraz w miarę możliwości znalezienia potencjalnego nabywcy, sprzedane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż uznaje się za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług muszą zostać spełnione dwie przesłanki:

-dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: „Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego”. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając nieruchomość, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości podejmowane są aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania podatnika za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia. W tym miejscu wskazać należy na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 90/17, w którym Sąd wskazał, że „Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową», wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13; z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Nie mają natomiast znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma więc znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

Kolejno w tym miejscu warto jeszcze wyjaśnić pojęcie „majątku prywatnego”, które nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo twierdzi Pan, że brak jest podstaw do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w sytuacji sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości. Pana aktywność związana z przedmiotowymi nieruchomościami nie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nieruchomości zostały przez Pana nabyte przed wieloma laty w drodze darowizny od rodziców, z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości w przyszłości prywatnego domu, nie były nigdy wykorzystywane do działalności gospodarczej ani nie były przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Poza wystąpieniem o warunki zabudowy dla posiadanych nieruchomości, ewentualnie wystąpieniem z wnioskiem o ich scalenie lub dokonanie dalszego podziału, przed sprzedażą nieruchomości nie zamierza Pan ponosić żadnych nakładów celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży i zwiększenia jej atrakcyjności. Nie można bowiem uznać, że podział nieruchomości, nawet w celu osiągnięcia w przyszłości wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości, może przesądzać o uznaniu danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Pana dotychczasowe oraz planowane działania, związane z posiadaniem przedmiotowych nieruchomości nie można uznać w żaden sposób za zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się w sposób specjalistyczny obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, w Pana ocenie brak jest przesłanek, aby uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Uważa Pan, że podejmowane działania stanowiły i będą stanowić czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a dokonując sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż opisanych w stanie faktycznym nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży gruntów, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (…) ha. Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem są (…). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, nie zajmuje się Pan również obrotem nieruchomościami.

Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na mocy umowy darowizny od swoich rodziców. Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość ma status nieruchomości rolnej. Położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcia darowizny dokonał Pan z zamiarem wykorzystywania jej prywatnie, docelowo z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości prywatnego domu. Jest to nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji.

Od czasu, kiedy wszedł Pan w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiał ani też nie wynajmował Pan nieruchomości osobom trzecim, jak też nie otrzymywał z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych.

W (…) r. dokonał Pan zbycia części działki, o powierzchni (…) ha, oraz w (…) r. sprzedał Pan jedną działkę, nie ponosząc przy tym żadnych nakładów. W (…) r. dokonał Pan podziału przedmiotowej działki na 5 działek, w tym jedną drogową. W (…) r. podjął Pan działania zmierzające do wybudowania na jednej z działek domu na potrzeby prywatne, w związku z czym w (…) roku uzyskał Pan warunki zabudowy dla jednego budynku jednorodzinnego.

Z uwagi na zmianę planów życiowych, zrezygnował Pan z budowy własnego domu i przystąpił do sprzedaży części lub całości posiadanych przez siebie działek, przy czym sprzedaż ta odbywać się będzie sporadycznie w miarę Pana potrzeb finansowych oraz w miarę możliwości znalezienia osoby chętnej na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

W (…) r. wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy dla działki (…) i (…), na których mogłyby zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Powodem, dla którego wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla tych działek była weryfikacja sposobu możliwości zabudowy tych działek. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie występował o wydanie warunków zabudowy dla pozostałych działek, czy też będzie dokonywał ich scalenia i ewentualnie nowego podziału, tak, aby możliwe było najkorzystniejsze dokonanie ich sprzedaży.

Przedmiotowe działki z posiadanymi warunkami zabudowy, w istniejącym kształcie lub w nowym po ewentualnym scaleniu lub podziale, zostaną przez Pana sprzedane w miarę potrzeb finansowych oraz w miarę możliwości znalezienia potencjalnego nabywcy. Nieruchomość nie była i do czasu sprzedaży nie będzie w żaden sposób wykorzystywana przez Pana.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w związku z zamiarem sprzedaży działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…), otrzymanej w drodze darowizny od rodziców, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działki nr (…), będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu jeszcze raz należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści, wcześniej już przywołanego orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…), będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pomimo, że pierwotnie grunt nie został nabyty przez Pana w celach sprzedaży, lecz otrzymał go Pan na mocy umowy darowizny od rodziców, to jednak z biegiem czasu podjął Pan szereg czynności, które miały doprowadzić do zbycia posiadanej nieruchomości i osiągnięcia korzyści finansowej.

Ciąg aktywnych działań wykonywanych przez Pana, przyjął charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W celu sprzedaży nieruchomości wystąpił Pan z wnioskiem o jej podział na mniejsze działki wraz z wytyczeniem drogi dojazdowej. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie dokonywał scalenia działek i ewentualnie nowego podziału, tak, aby możliwe było najkorzystniejsze dokonanie ich sprzedaży, tj. osiągnięcie możliwie wysokiej ceny z ich sprzedaży. Wystąpił Pan również do Gminy o wydanie warunków zabudowy dla części wydzielonych działek (działki (…) i (…)), na których mogłyby zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Jak sam Pan wskazał w opisie sprawy, posiadanie warunków zabudowy dla określonej nieruchomości ma pomóc w znalezieniu kupca i uzyskaniu lepszej ceny z jej sprzedaży. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie występował o wydanie warunków zabudowy dla pozostałych działek.

Powyższe działania podjęte przez Pana – wbrew Pana stanowisku – świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie skutkują objęciem transakcji sprzedaży przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, w ocenie tut. Organu, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan przedmiotowe działki jako towary i przyczynił się Pan do wzrostu ich wartości. Zatem występują przesłanki pozwalające uznać, że dokonując dostawy ww. nieruchomości występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Całokształt czynności świadczy o tym, że Pana działania przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan konkretne działania prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanych nieruchomości.

Wobec powyższego, dokonując przyszłej sprzedaży przedmiotowych działek, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań, mających na celu sprzedaż działek w sposób profesjonalny w celu osiągnięcia maksymalnej korzyści finansowej. Podjął Pan i zamierza nadal podejmować konkretne działania, prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości, wnioskując i doprowadzając do jej podziału, scalenia oraz uzyskania warunków zabudowy. Tym samym powyższe czynności świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedażdziałek powstałych w wyniku podziału działki (…), otrzymanej przez Pana w drodze darowizny od rodziców, nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem, dokonując ww. dostawy będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytania nr 2, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretację oparto m. in. na wynikającym z wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na stwierdzeniu, że nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie występował o wydanie warunków zabudowy dla pozostałych działek, czy też będzie dokonywał ich scalenia i ewentualnie nowego podziału, tak, aby możliwe było najkorzystniejsze dokonanie ich sprzedaży, tj. osiągnięcie możliwie wysokiej ceny z ich sprzedaży.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, należy wyjaśnić, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).