Interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.543.2022.2.LK

Sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem dostawa ww. działek powinna nastąpić z naliczeniem podatku należnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 4, 6 oraz 7. Uzupełnił go Pan pismem z 25 stycznia 2023 r. (wpływ 25 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego 

Wskazał Pan, że cały Pana majątek i Pana żony stanowi (byłe) gospodarstwo rolno-ogrodnicze o pow. 4,31 ha z domem mieszkalnym we wsi (…) gm. (…), które nabyli Państwo w 1985 r. aktem notarialnym Rep. Nr (…) z 2 października 1985 r. KW (…), po sprzedaży mieszkania w (…). Była to Państwa ucieczka od dotychczasowego, miejskiego trybu życia na rzecz samodzielnego bytu na wsi. To miał być i nadal jest Państwa domem do końca życia. Do 1994 r. zajmował się Pan uprawą ziemi i ogrodnictwem. Zmiany społeczno-polityczne z 1989 r. przekreśliły jednak dotychczasowe metody pracy w rolnictwie i ogrodnictwie, 4-hektarowe gospodarstwo, spore jak na standardy lat 80-tych, stało się za małe i nieopłacalne. W konsekwencji synowie opuścili Państwa i założyli własne domy. Na ich powrót nie ma szans. Osiągnęli Państwo wiek emerytalny. Obecnie nie prowadzicie Państwo żadnej działalności gospodarczej ani rolno-ogrodniczej.

Utrzymujecie się Państwo z emerytur. Niewielkim dodatkiem do emerytur jest dzierżawa gminie części Państwa ziemi (1500 m kw.1500 zł/m-c) pod parking (umowa z gminą została zawarta w 2016 r. i musi zostać rozwiązana w przypadku sprzedaży n/w (2.2) części Państwa gospodarstwa, gdyż obejmuje ten teren. Sam dba Pan o stan Państwa gruntów, kosząc trawę i ścinając dziczki krzaków i drzew. Teraz, jedyne co Państwu pozostało, to sprzedać jak najkorzystniej gospodarstwo i w ten sposób przekazać dorobek życia Państwa synom.

Pomysł realizujecie Państwo powoli, stopniowo, w miarę pojawiania się chętnych. Nigdy z zamiarami jego sprzedaży. Nigdy nie występował Pan o warunki zabudowy dla żadnego z kupujących. Wodę, gaz i kanalizację doprowadził Pan do swojego domu, aby móc skorzystać z dobrodziejstw cywilizacji, gdy tylko nadarzyła się ku temu okazja (gdy kolektory wod.-kan. zostały położone w ulicy).

Nie wydali Państwo ani jednej złotówki na ogłoszenia o sprzedaży. Tylko na trzy działki o pow. 0,1 ha i działka o pow. 0,9270 ha, (poz. 2.1), kupca (jednego) znalazła agencja nieruchomości. Chętni sami się zgłaszali. Jedynym problemem było to, że wszyscy chcieli tylko kawałek Państwa gospodarstwa. Działki wydzielane były zatem pod ich konkretne zamówienie. Tak było czterokrotnie na przestrzeni 12 lat:

1.1. 26 lutego 1999 r. - 2 działki po 0,4111 ha;

1.2. 29 listopada 1999 r. - działka 0,1500 ha;

1.3. 3 marca 2003 r. - działka 0,1500 ha;

1.4. 22 lipca 2011 r. - działka 0,2506 ha.

Nie byli Państwo z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Rok 2017 to ważna data w historii wsi. Grupa mieszkańców (lista w urzędzie gminy) krytykując przemiany we wsi, zwróciła się do Gminy o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie z zamiarem ustalenia jakiegoś racjonalnego modelu rozwoju wsi, ale wręcz przeciwnie z nadzieją na zablokowanie wszystkiego co im nie odpowiada. Chcieli odnowić sielsko-anielskie oblicze wsi, gdzie ludzie tylko odpoczywają. Nawet szkoła czy przedszkole były inwestycjami nie do przyjęcia. Sprawa była nagłośniona przez wszystkie miejscowe media. Był Pan jednym z tych, w których wymierzone były te zamiary. Procedura trwała 4 lata i na ten czas wstrzymane były wszelkie działania inwestycyjne i w konsekwencji obrót ziemią.

W roku 2021 został przyjęty mpzp, a Państwa grunty zostały zakwalifikowane jako grunty usługowo-mieszkaniowe. W roku 2022 nastąpiła eksplozja, sztucznie blokowanych, inicjatyw inwestycyjnych i gwałtowny wzrost zainteresowania, kupnem ziemi w (…).

Pojawili się chętni na zakup kolejnych części Państwa gospodarstwa:

2.1. 19 lipca 2022 r. - na 3 działki po 0,1 ha oraz 1 działka 0,9270 ha, pod osiedle domów Jednorodzinnych,

2.2. 27 października 2022 r. - 1 działka 0,2150 ha (odnowiona umowa z 2017 r., pod pawilon handlowy,

2.3. 28 października 2022 r. - 1 działka 0,1500 ha i 2 działki po 0,1 ha, pod obiekty szkolne.

Ze wszystkimi podpisali Państwo przedwstępne umowy sprzedaży. W umowach zawarte zostały pełnomocnictwa dla kupujących do występowania przed organami administracji publicznej dla uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków dla realizacji planowanych na tych terenach inwestycji.

Pełnomocnictwa nie miały żadnego wpływu na atrakcyjność czy przydatność gruntów do tych projektów. O tym wszystkim kupujący wiedzieli z mpzp. Chodziło tylko o oszczędność czasu.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej (nie licząc ew. dzierżawy części Pana gruntów, opodatkowaną podatkiem ryczałtowym). Nie był Pan i nie jest płatnikiem podatku VAT. Na żadnej z kupowanych działek nie ma żadnych budynków, ani infrastruktury technicznej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

I. Wskazał Pan, że numery działek będących przedmiotem wniosku to:

a. 1, 2, 3 każda działka o pow. 1000 m².

b. 4 o pow. 9270 m² wszystkie ww. działki powstały w wyniku tej samej decyzji podziałowej z 17 listopada 2022 r.

c. 5 o pow. 1500 m² ; działka powstała przy okazji wydzielania działki 8 pod przedszkole 27 czerwca 2011 r. Do chwili obecnej nie jest zagospodarowana.

d. 6 oraz 7 o pow. 2150 m², pod pawilon handlowy z 3 sierpnia 2022 r. przewidywane w poprzednim wniosku z 28 października 2022r. oraz jeszcze dwie działki pod obiekty szkole, o pow. po 1000 m² każda, ostatecznie nie powstaną. Kontrahent wycofał się.

2. Żadne działki czy też tereny tych działek przed ich wydzieleniem nie były nigdy wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności zwolnionej z podatku od towaru i usług. Wyjątkiem jest, jak wskazał Pan we wniosku, część obecnej działki 6 i 7 gdzie jest obecnie wiejski parking, ale wkrótce musi Pan wypowiedzieć gminie dzierżawienie tego terenu gdyż za kilka miesięcy rozpocznie się budowa w tym miejscu pawilonu handlowego.

3. Działki będące przedmiotem wniosku, czy też tereny tych działek przed ich wydzieleniem, tylko w latach 80-tych XX wieku były wykorzystywane przez Pana pod zasiewy rolnicze (owies i łubin). Później, do chwili obecnej, nic się na tych terenach nie działo. Stanowią nieużytki lub jak kto woli łąki, które raz do roku Pan kosił, chroniąc te tereny przed zachwaszczeniem i dzikim zadrzewieniem. Skoszona trawa, nawet za darmo, nie znajdowała nabywców.

4. Jedynie części działek 6 i 7 są przedmiotem dzierżawy gminie pod wiejski parking. Za kilka miesięcy jednak przestanie istnieć bo ma ruszyć budowa pawilonu handlowego.

5. Ani do momentu transakcji sprzedaży ani nigdy wcześniej nie zaangażował Pan ani złotówki w celu podniesienia wartości ww. działek. Nie grodził Pan terenu, poza własnym siedliskiem, nie doprowadzał Pan mediów, nie wydzielał Pan działek z wyprzedzeniem. Pana jedyne inwestycje polegały na doprowadzeniu do swojego domu mediów (wody i kanalizacji) jako przyłącza, po tym jak gmina położyła w ulicy (…) kolektory, kilkanaście lat temu. Gaz doprowadzili mieszkańcy wsi własnymi staraniami i kosztem w latach 80-tych ubiegłego wieku.

6. Ma Pan trzech nabywców na ww. działki. Wszyscy to osoby prawne, firmy, będące płatnikami podatku od towarów i usług. Dla wszystkich podstawowym problemem był czas oczekiwania na wydzielenie interesujących ich działek (poza istniejącą już działką 5). Po podjęciu decyzji o kupnie czas oczekiwania na decyzję podziałową wszystkim wydawał się wyjątkowo zmarnowany, a bez tego nic nie można było zacząć. Substytutem było ustanowienie pełnomocnictw do załatwiania przynajmniej części spraw związanych z późniejszą budową.

Pierwsza Firma. Strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia łącznego następujących warunków:

1. wydania ostatecznej decyzji podziałowej;

2. uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (umowa z 2017 r. zawierana była w warunkach braku mpzp);

3. uzyskania pozwolenia na budowę;

4. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew;

5. uzyskania zaświadczenia, że nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia i rewitalizacji;

6. uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu na drogę publiczną;

7. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia;

8. przeprowadzenia badań geotechnicznych;

9. uzyskanie warunków technicznych przyłączy wod.-kan. i energetycznych;

10. strony zobowiązują się zgodnie współpracować i udzielać sobie wszelkiej pomocy w zakresie procedur jakie okażą się niezbędne.

Druga Firma.

1. sprzedający zobowiązują się nie obciążać nieruchomości żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani prawami osobistymi;

2. kupujący zobowiązuje się ustanowić w umowie przyrzeczonej służebność przesyłu wod.-kan. na działce 5 w przypadku braku możliwości takiej instalacji na działce 9;

3. sprzedający oświadczają, że udzielą kupującemu pełnomocnictw dla uzyskania pozwoleń i warunków przyłączenia do sieci wod.-kan., energetycznej i gazowej oraz przeprowadzenia badań geologicznych.

Trzecia Firma.

1. sprzedający oświadczają, że dojazd do nowo powstałej działki 4 z drogi powiatowej jest zapewniony poprzez działki 9 jako prywatna droga dojazdowa;

2. sprzedający zobowiązują się przedstawić kupującemu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, zaświadczenie o rewitalizacji dla działek 1, 2, 3, 4, 5 i 9, aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek, wypis z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o lasach zgodnie z ustawą z dnia 21 kwietnia 2016 r. i zapłacone rachunki za podatek od nieruchomości;

3. kupujący oświadcza, że na nowo powstałych działkach będzie dokonywać inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie domów jednorodzinnych zgodnie z MPZP;

4. sprzedający zobowiązuje się nie dokonywać obciążenia w żaden sposób przedmiotowej nieruchomości żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi oraz nie dokonywać żadnych czynności mogących spowodować zmniejszenie jej wartości;

5. sprzedający oświadczają, że do ww. nieruchomości można podłączyć media, które są w ulicy (…): prąd, woda, gaz, kanalizacja;

6. kupujący oświadcza, że zapoznał się z lokalizacją ww. działek, ich stanem prawnym i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.

Pytanie

Czy przyszła sprzedaż nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, w związku z wcześniej wykonanymi czynnościami związanymi z tą nieruchomością, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pan będzie podatnikiem z tego tytułu zobowiązanym do zapłaty podatku?

Pana zdaniem

Wskazał Pan, że kupując w 1985 r. ziemię w (…), za pieniądze ze sprzedaży mieszkania w Warszawie, ani Pana żona, ani Pan nie miał najmniejszego zamiaru jej sprzedawać do końca życia.

Zaznaczył Pan, że wymuszona sprzedaż gospodarstwa, po kawałku, nastąpiła w wyniku zmian społecznych, politycznych i gospodarczych w kraju po 1989 r. Nigdy nie zajmował się Pan i nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Zbycie Pana nieruchomości nigdy nie stanowiło działalności handlowej i nie podlegało opodatkowaniu od towarów i usług.

Rozciągnięta na lata sprzedaż gospodarstwa w kawałkach, w Pana przekonaniu, zawsze mieściła się w ramach zwykłego zarządu prawem własności.

Osoby fizyczne, jeżeli nie wykonują działalności gospodarczej, a dokonują jednorazowych lub okazjonalnych transakcji - nie są podatnikami VAT. Tym samym dokonana przez nie sprzedaż gruntu co do zasady nie jest objęta VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO stwierdził: W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 Jarosław Słaby v. Minister Finansów i C-181 Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie i wyroki NSA z 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10 i z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 451/17, potwierdziły, że ani liczba, ani zakres transakcji jak również dokonywanie podziału nieruchomości celem osiągnięcia korzystniejszej ceny nie są działaniami sprzedawcy mające kluczowe znaczenia dla opodatkowania VAT. Mieszczą się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Nie ma też, zgodnie z ww. rozstrzygnięciami znaczenia okres, w którym transakcji dokonano oraz wysokość osiągniętych przychodów. Liczba powtarzalnych transakcji i wydzielenie działek to za mało, żeby uznać sprzedaż za działalność gospodarczą.

Nie przesądza o tym też sam fakt osiągnięcia zysku czy ogłoszenia w internecie.

Sygnatura akt: II FSK 1423/14 „Nawet wielokrotna sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Jest to bowiem tylko zwykły zarząd tym majątkiem. Osoba, która pozbywa się prywatnego majątku, nie musi się rozliczać z fiskusem jak przedsiębiorca.”

W sprawie dzierżawy.

Pana zdaniem, chociaż dzierżawa, jako taka, jest formą działalności gospodarczej, to w tym przypadku zachodzą okoliczności uzasadniające inne jej potraktowanie.

Po pierwsze - z inicjatywą dzierżawy wystąpił burmistrz, któremu zależało na zaspokojeniu potrzeb mieszkańców wsi dot. miejsc parkowania (obok jest kościół, przedszkole i szkoła).

Po drugie - od samego początku, tzn. od 2016 r. wiadome było, że jest to rozwiązanie tymczasowe (choć formalnie zawarte na czas nieokreślony). W 2023 r. po wybudowaniu pawilonu handlowego na działce 2.2, nastąpi likwidacja tego parkingu.

Po trzecie - osiągane przychody z tytułu umowy dzierżawy można zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, gdy stanowią jej wyłączny przedmiot, co w tym przypadku nie występuje. Sprzedaż Pana gospodarstwa nie jest zbywana w ramach ew. działalności gospodarczej, jaką stanowiłaby dzierżawa gruntu pod parking. Wręcz przeciwnie, są ze sobą w kolizji. Umowa dzierżawy ulegnie natychmiastowemu rozwiązaniu w momencie sprzedaży działki nr 2.2 o pow. 2150 m. kw.

Podsumowanie

W Pana ocenie, sprzedaż Pańskiej nieruchomości stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku i nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Podejmowane przez Pana działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości nie są czynnościami profesjonalnymi, w związku z czym nie mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (działki) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki niezabudowane o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7. Przedmiotowe działki stanowią część byłego gospodarstwa rolno-ogrodniczego, które nabył Pan wraz z żoną w 1985 r. W latach 1999 r. - 2011 r. sprzedał Pan 4 działki. Nie był Pan z tego tytułu podatnikiem VAT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie był Pan i nie jest podatnikiem podatku VAT. Nie ponosił Pan kosztów na ogłoszenie o sprzedaży. W 2022 r. pojawili się kupcy na zakup przedmiotowych działek. Ze wszystkimi Kupującymi podpisał Pan przedwstępne umowy sprzedaży. W umowach zawarte były pełnomocnictwa dla kupujących do występowania przed organami administracji publicznej dla uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków dla realizacji planowanych na tych terenach inwestycji. W rozpatrywanej sprawie należy również zwrócić uwagę, że część działek nr 6 i 7 jest przedmiotem dzierżawy na rzecz gminy pod parking. Pozostałe działki stanowią nieużytki.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) zwanej dalej Kodeksem cywilnym,

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Bez znaczenia dla uznania dzierżawy za działalność gospodarczą jest okoliczność kto wystąpił z propozycją zawarcia umowy, czas trwania takiej umowy, istotne jest bowiem to, że z tytułu umowy dzierżawy wydzierżawiający otrzymuje wynagrodzenie.

Ponadto, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego,

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto po podpisaniu umowy przedwstępnej udzielił Pan pełnomocnictw dla Kupujących do działania w szerokim zakresie, tj. występowania przed organami administracji publicznej dla uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków dla realizacji planowanych na tych terenach inwestycji.

Kwestia pełnomocnictw, została uregulowana  w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika,

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Ze wszystkimi kupującymi podpisał Pan przedwstępne umowy sprzedaży. W umowach zawarte były pełnomocnictwa dla kupujących do występowania przed organami administracji publicznej dla uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków dla realizacji planowanych na tych terenach inwestycji.

Z pierwszej umowy przedwstępnej wynika, że Strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia łącznego następujących warunków:

wydania ostatecznej decyzji podziałowej, uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (umowa z 2017r zawierana była w warunkach braku mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, uzyskania zaświadczenia, że nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia i rewitalizacji, uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu na drogę publiczną, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia, przeprowadzenia badań geotechnicznych, uzyskanie warunków technicznych przyłączy wod.-kan. i energetycznych, strony zobowiązują się zgodnie współpracować i udzielać sobie wszelkiej pomocy w zakresie procedur jakie okażą się niezbędne.

Z umowy przedwstępnej podpisanej z kolejnym Kupującym wynika:

sprzedający zobowiązują się nie obciążać nieruchomości żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani prawami osobistymi, kupujący zobowiązuje się ustanowić w umowie przyrzeczonej służebność przesyłu wod.-kan. na działce 5 w przypadku braku możliwości takiej instalacji na działce 9, sprzedający oświadczają, że udzielą kupującemu pełnomocnictw dla uzyskania pozwoleń i warunków przyłączenia do sieci wod.-kan., energetycznej i gazowej oraz przeprowadzenia badań geologicznych.

Natomiast warunki umowy przedwstępnej podpisanej z trzecim nabywcą przedstawiają się następująco:

sprzedający oświadczają, że dojazd do nowo powstałej działki 4 z drogi powiatowej jest zapewniony poprzez działki 9 jako prywatna droga dojazdowa, sprzedający zobowiązują się przedstawić kupującemu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, zaświadczenie o rewitalizacji dla działek 1, 2, 3, 4, 5 i 9, aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek, wypis z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o lasach zgodnie z ustawą z dnia 21 kwietnia 2016 r. i zapłacone rachunki za podatek od nieruchomości, kupujący oświadcza, że na nowo powstałych działkach będzie dokonywać inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie domów jednorodzinnych zgodnie z MPZP, sprzedający zobowiązuje się nie dokonywać obciążenia w żaden sposób przedmiotowej nieruchomości żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi oraz nie dokonywać żadnych czynności mogących spowodować zmniejszenie jej wartości, sprzedający oświadczają, że do ww. nieruchomości można podłączyć media, które są w ulicy (…): prąd, woda, gaz, kanalizacja, kupujący oświadcza, że zapoznał się z lokalizacją ww. działek, ich stanem prawnym i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcom pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocników wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie Jego pełnomocnik. Pana Pełnomocnik (nabywca) nie będzie działał we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonujący ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal Pana własnością. Wbrew Pana twierdzeniom działania te (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie pozwoleń i warunków przyłączania do sieci  wod.-kan., energetycznej i gazowej), dokonane za pełną Pana zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania czynności we wniosku przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Za uznaniem Pana, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarł Pan umowę dzierżawy części działek nr 6 i 7, co wyklucza sprzedaż tych części działek jako majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności (poprzez pełnomocnika), będzie Pan podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych działek, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Pana grunty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały zakwalifikowane jako grunty usługowo-mieszkaniowe.

Tym samym, działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, stanowią tereny budowlane zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 1985 r., w związku z tym powyższa transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Dodatkowo wskazał Pan, że działki nie były wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, dostawa przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1  pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem dostawa ww. działek powinna nastąpić z naliczeniem podatku należnego.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym przedstawionym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

9 listopada 2022 r. dokonał Pan wpłaty tytułem wydania interpretacji indywidualnej z zakresu podatku VAT w wysokości 80 zł, a następnie 25 stycznia 2022 r. - w odpowiedzi na wezwanie - uzupełnił Pan wpłatę w wysokości 280 zł. Ponieważ wniosek dotyczy 8 zdarzeń przyszłych: uznanie/nieuznanie Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek oraz zwolnienie od podatku sprzedaży 7 działek niezabudowanych, należna opłata to 320 zł, natomiast z pierwotnej treści wniosku wynikało, że Pana zamiarem jest sprzedaż 8 działek niezabudowanych. Zatem pozostała kwota w wysokości 40 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany we wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).