Interpretacja indywidualna z dnia 27 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.560.2022.1.LK

Dotyczy uznania dłużnika – którego nieruchomości będą przedmiotem egzekucyjnej sprzedaży - za podatnika podatku VAT, a tym samym uznania Wnioskodawcy za płatnika ww. podatku oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 19 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒uznania dłużnika – którego nieruchomości będą przedmiotem egzekucyjnej sprzedaży - za podatnika podatku VAT, a tym samym uznania Pana za płatnika ww. podatku oraz

‒możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy działki3 (zabudowanej budynkiem nr 1 i budynkiem nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 stycznia 2023 r. (wpływ 25 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan komornikiem sądowym przy Sądzie Rejonowym w (…), działającym jako organ postępowania egzekucyjnego.

W ramach postępowania zarejestrowanego pod sygnaturą (…) przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa, to nieruchomość gruntowa o powierzchni 2,2216 ha stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 obręb (…) w gminie (…), powiat (…), zabudowane dwoma parterowymi budynkami magazynowymi połączonymi wiatą o łącznej powierzchni użytkowej 4.353,9 m² wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

Dla nieruchomości gruntowej jest sporządzona księga wieczysta (…).

Na nieruchomości faktycznie zlokalizowane są dwa budynki (wszystkie znajdują się na działce 3).

Działka 1 jest niezabudowana. W ewidencji gruntów i budynków jest ona określona jako Ps - pastwiska trwałe. Jej obszar to 81,00 m². Jak wynika z informacji znajdujących się w Systemie Informacji Przestrzennej Powiatu Wejherowskiego dla działki tej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działka 2 jest (faktycznie) niezabudowana. W ewidencji gruntów i budynków jest ona określona jako Ps - pastwiska trwałe. Jej obszar to 318,00 m². Jak wynika z informacji znajdujących się w Systemie Informacji Przestrzennej Powiatu Wejherowskiego dla działki tej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wprawdzie według kartoteki budynków - znajdującej się w gminnej ewidencji gruntów i budynków - na działce 2 znajduje się budynek (o nieznanej funkcji, nieznanym roku zakończenia budowy) mający powierzchnię zabudowy 118 m² (nieznana powierzchnia użytkowa). Jednakże budynek ten nie jest naniesiony na mapie zasadniczej. Nie znajduje się również na mapach Systemu Informacji Przestrzennej Powiatu (…). Zdjęcia satelitarne tego obszaru również wskazują na brak budynku na działce 2. Informacja uzyskana od biegłego dokonującego oględzin nieruchomości wskazuje, że na działce 2 nie znajduje się budynek. W związku z tym - działka nr 2 faktycznie stanowi grunt niezabudowany.

Działka 3 jest zabudowana. W ewidencji gruntów i budynków jest ona określona jak B - grunty rolne zabudowane. Jej obszar to 21.817,00 m². Jak wynika z informacji znajdujących się w Systemie Informacji Przestrzennej Powiatu (…) dla części wschodniej tej działki obowiązuje plan miejscowy, w którym teren ten został oznaczony jako 19.MR/MN - teren zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami rzemieślniczymi; lokalizacja siedlisk rolniczych wraz z zabudową gospodarczą i techniczną oraz funkcją mieszkaniową w zabudowie zagrodowej. Dodatkowo dla działki 3 została wydana 28 września 2010 r. decyzja Wójta Gminy (…) o warunkach zabudowy nr (…). Na tej działce znajdują się dwa budynki.

Budynek o numerze ewidencyjnym 1 (na działce 3)

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 1, o funkcji KŚT: 104

- zbiorniki, silosy, magazyny; powierzchnia zabudowy 1856 m², powierzchnia użytkowa 2176,90 m²; rok budowy 2011.

Budynek powyższy został wybudowany w 2011 r. Przez dłużnika (aktualnego właściciela) został nabyty w 2014 r. na podstawie aktu notarialnego 30 lipca 2014 r., przy czym nabycie to nastąpiło z podatkiem od towarów i usług (w cenie brutto).

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od dłużnika na budynku tym nie były czynione żadne nakłady ulepszające (podnoszące wartość początkową nieruchomości).

Budynek o numerze ewidencyjnym 2 (na działce 3)

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 2, o funkcji KŚT: 104

- zbiorniki, silosy, magazyny; powierzchnia zabudowy 2235 m², powierzchnia użytkowa 1758 m²; rok budowy 2010.

Budynek powyższy został wybudowany w 2010 r. Przez dłużnika (aktualnego właściciela) został nabyty w 2014 r. na podstawie aktu notarialnego 30 lipca 2014 r., przy czym nabycie to nastąpiło z podatkiem od towarów i usług (w cenie brutto).

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od dłużnika na budynku tym nie były czynione żadne nakłady ulepszające (podnoszące wartość początkową nieruchomości).

Jak wynika z dokumentów przedłożonych przez dłużnika (aktualnego właściciela) przedmiotowa nieruchomość jest (łącznie z innymi jeszcze nieruchomościami będącymi własnością dłużnika) oddana w dzierżawę na cele rolne innemu podmiotowi. Oddanie tych nieruchomości w dzierżawę nastąpiło na podstawie umowy dzierżawy zawartej 31 grudnia 2015 r. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Do tej pory nie została wypowiedziana przez żadną ze stron, ani też nie została przez nie rozwiązana. Była kilkakrotnie aneksowana (w zakresie wysokości czynszu). Z tytułu tej umowy dłużnik (właściciel nieruchomości, wydzierżawiający) jest podatnikiem VAT. Tak określił sam siebie w umowie dzierżawy i dokumentuje usługi dzierżawy fakturami.

Nieruchomość przedmiotowa jest własnością (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…). Została ona nabyta przez ten podmiot 30 lipca 2014 r.

Dłużnik ma formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Według informacji znajdujących się w Krajowym Rejestrze Sądowym jest on podmiotem istniejącym, nieznajdującym się w toku likwidacji, upadłości, czy też restrukturyzacji.

Na dzień 4 listopada 2022 r. dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, mający numer NIP (…) (identyfikator wyszukiwania: (…)).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, że dla działek 1 oraz 2 nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał Pan, że budynki nr 1 oraz 2 znajdują się na działce 3.

Pytania

1.Czy dłużnik - którego nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej - jest względem tych nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym Wnioskodawca będzie w odniesieniu do tej czynności płatnikiem tego podatku?

2.Czy sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości zabudowanej należy potraktować na gruncie podatku od towarów i usług jako dostawę czterech towarów - dwóch gruntów niezabudowanych (działka 1 oraz działka 2) oraz dwóch budynków znajdujących się na działce 3, przy czym do tych budynków należy przypisać (w odpowiednich częściach) grunt (działka 3), na którym te budynki są posadowione?

3.Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 1 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

4.Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

Uważa Pan, że dłużnik będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do egzekwowanej nieruchomości, w związku z czym będzie Pan w odniesieniu do tej czynności płatnikiem tego podatku.

Dana dostawa nieruchomości (co dotyczy również dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tylko i wyłącznie wówczas, gdy podmiot będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem VAT i działa w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem sprzedawanej nieruchomości.

Dłużnik jest podmiotem istniejącym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Forma prawna dłużnika, tj. spółka z o.o., powoduje, że dłużnik generalnie występuje w obrocie jako podatnik VAT (inny jego status w odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy). Dłużnik zresztą aktualnie wydzierżawia przedmiotowe nieruchomości (mające być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej) obciążając czynsz dzierżawny podatkiem od towarów i usług. Działa zatem niewątpliwie jako podatnik VAT w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego.

W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie dłużnik jest, będzie występował jako podatnik VAT względem przedmiotowych nieruchomości.

To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i przedmiotowym tego podatku.

Ad 2)

Uważa Pan, że na gruncie podatku od towarów i usług sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości zabudowanej należy potraktować na gruncie podatku od towarów i usług jako dostawę czterech towarów - dwóch gruntów niezabudowanych (działka 1 oraz działka 2) oraz dwóch budynków znajdujących się na działce 3, przy czym do tych budynków należy przypisać (w odpowiednich częściach) grunt (działka 3), na którym te budynki są posadowione.

Na wstępie należy zauważyć, że w odniesieniu do gruntu status towaru należy oceniać zasadniczo nie w odniesieniu do nieruchomości jako takiej (objętej jedną księgą wieczystą), lecz względem każdej działki ewidencyjnej jako takiej.

W związku z powyższym należy osobno ocenić status gruntów jako towarów w odniesieniu do działki 1, osobno w odniesieniu do działki 2, osobno w odniesieniu do działki 3.

Zauważyć w związku z tym trzeba, że działki 1 oraz 2 są to grunty niezabudowane (wskazywano już powyżej na pewne wątpliwości w tym zakresie w odniesieniu do działki 2), natomiast działka 3 jest gruntem zabudowanym.

W związku z tym w dalszej kolejności zwrócić należy uwagę na zasadniczą odrębność podatku od towarów i usług oraz prawa cywilnego, jeśli chodzi o obrót „gruntami zabudowanymi”. Na gruncie prawa cywilnego, w przypadku gdy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu, na którym posadowione są budynki czy też budowle, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem tej czynności jest jedna rzecz, jaką jest grunt zabudowany. Zgodnie z przepisami art. 46-48 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zazwyczaj naniesienia znajdujące się na gruncie są własnością właściciela gruntu (wyjąwszy przypadki wyjątkowe, np. urządzeń sieciowych). Powoduje to, że mamy do czynienia z jedną rzeczą jako przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (tą rzeczą jest nieruchomość, czyli grunt wraz z naniesieniami mającymi status części składowych).

Zgoła inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku od towarów i usług. Jest to w jakiejś mierze uzasadnione już choćby faktem, że przepisy dotyczące tego podatku nie wiążą jego przedmiotu z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosują pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują.

Mamy tutaj w zasadzie do czynienia z dostawą dwóch rodzajów towarów - gruntu i budynku (budowli). Ponadto, to co znajduje się na gruncie jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku, bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc z punktu widzenia podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy mówić raczej o dostawie poszczególnych budynków i budowli na gruncie się znajdujących (którym przypisana jest także odpowiednia część wartości, czy też ceny gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, o której mowa, będziemy mieli do czynienia z dostawą:

- gruntu niezabudowanego - działka 1;

- gruntu niezabudowanego - działka 2;

- budynku nr 1 na działce 3 wraz z gruntem (część działki 3) związanym z tym budynkiem;

- budynku nr 2 na działce 3 wraz z gruntem (część działki 3) związanym z tym budynkiem.

Ad 3)

Uważa Pan, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 1 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy więc ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej opinii doszło już do pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w u.p.t.u. Zgodnie z aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisywanym we wniosku stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2011 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek nie był przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby jego funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od tego ostatniego „pierwszego zasiedlenia” budynku.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości - będąca na gruncie VAT dostawą budynku - będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad 4)

Uważa Pan, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym we wniosku stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek nie był przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby jego funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od tego ostatniego „pierwszego zasiedlenia” budynku.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości - będąca na gruncie VAT dostawą budynku - będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie uznania dłużnika - którego nieruchomości będą przedmiotem egzekucyjnej sprzedaży - za podatnika podatku VAT, a tym samym uznania Pana za płatnika ww. podatku oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy działki  64/24 (zabudowanej budynkiem nr 79 i budynkiem nr 84) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). W myśl powołanego przepisu:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy również zwrócić uwagę, że dłużnik zawarł z innym podmiotem umowę dzierżawy Nieruchomości na czas nieokreślony.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy dłużnik z tytułu sprzedaży opisanych nieruchomości będzie podatnikiem podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i będzie Pan dokonywał m.in. sprzedaży egzekucyjnej dwóch działek niezabudowanych nr 1 i 2 oraz działki 3 zabudowanej dwoma budynkami o nr 1 i 2 będących własnością dłużnika – (…) spółka z o.o. zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku VAT.

Jak już wyżej wskazano sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa dłużnika gdzie składniki majątku są wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej tj. dzierżawy. Zatem przy dostawie sprzedaży dwóch działek niezabudowanych nr 1 i 2 oraz działki 3 zabudowanej dwoma budynkami o nr 1 i 2 spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dokonana przez Pana dostawa nieruchomości należących do dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowo należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, o której mowa, będziemy mieli do czynienia z dostawą 4 towarów:  działki 1,  działki 2, - budynku nr 1 na działce 3 wraz z gruntem (część działki 3) związanym z tym budynkiem, budynku nr 2 na działce 3 wraz z gruntem (część działki 3) związanym z tym budynkiem.

Na gruncie podatku od towarów i usług nie wiąże się przedmiotu dostawy z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosuje się pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest m.in. nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną dwoma budynkami – budynkiem nr 1 i budynkiem nr 2. Budynek o numerze ewidencyjnym 1  ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach). Budynek powyższy został wybudowany w 2011 r. Przez dłużnika został nabyty w 2014 r. na podstawie aktu notarialnego 30 lipca 2014 r., przy czym nabycie to nastąpiło z podatkiem od towarów i usług (w cenie brutto). Zgodnie z informacji uzyskanymi od dłużnika na budynku tym nie były czynione żadne nakłady ulepszające (podnoszące wartość początkową nieruchomości).

Budynek o numerze ewidencyjnym 2 ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach). Budynek powyższy został wybudowany w 2010 r. Przez dłużnika (aktualnego właściciela) został nabyty w 2014 r. na podstawie aktu notarialnego 30 lipca 2014 r., przy czym nabycie to nastąpiło z podatkiem od towarów i usług (w cenie brutto). Zgodnie z informacji uzyskanymi od dłużnika na budynku tym nie były czynione żadne nakłady ulepszające (podnoszące wartość początkową nieruchomości).

Pana wątpliwości sprowadzają się również do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży ww. budynków zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak z wniosku wynika Nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej przez spółkę – Pana dłużnika. W związku z powyższym nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości, ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie były ponoszone również wydatki na ulepszenie ww. budynków przekraczające 30% wartości początkowej budynków. Zatem zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży budynków nr 1 i 2.

W konsekwencji sprzedaż budynku nr 1 i budynku nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa Nieruchomości – działki gruntu, na której posadowione są budynki, również będzie podlegała zwolnieniu. W związku z powyższym nie będzie Pan obowiązany do odprowadzenia podatku VAT należnego wynikającego ze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, tj. działki 3 zabudowanej budynkami nr 1 i 2.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. budynków bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1-4 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Tutejszy organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek i zwolnienia z opodatkowania nieruchomości zabudowanej budynkami nr 1 i 2. Natomiast wniosek w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania działek niezabudowanych, tj. działki nr 1 i 2 zostanie załatwiony w odrębnym rozstrzygnięciu.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).