Interpretacja
Interpretacja indywidualna z dnia 26 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.641.2022.2.DM
Skutki podatkowe zbycia nieruchomości niezabudowanej.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:
‒nieuznania Pani za podatnika podatku VAT oraz braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości – jest nieprawidłowe,
‒braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej dostawy – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 października 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 20 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pani B. O., zamieszkała w miejscowości (…) (dalej jako: „Wnioskodawczyni” lub „Sprzedająca”) planuje sprzedaż do (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Kupujący” lub „(…)”) wydzielonych części nieruchomości gruntowych z działki nr 1 (dalej jako: „Transakcja I”) oraz z działki nr 2 (dalej jako: „Transakcja II”; Transakcja I i Transakcja II łącznie dalej jako: „Transakcje”), będących własnością Sprzedającej, położonych w miejscowości (…). Kupujący zawarł ze Sprzedającą przedwstępną umowę sprzedaży z 11 października 2022 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna I”) oraz przedwstępną umowę sprzedaży, również z 11 października 2022 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna II”; Umowa Przedwstępna I i Umowa Przedwstępna II dalej łącznie jako: „Umowy Przedwstępne”). Na podstawie Umowy Przedwstępnej I zostanie zawarta przyrzeczona umowy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji I (dalej jako: „Umowa Sprzedaży I”) oraz przyrzeczona umowy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji II (dalej jako: „Umowa Sprzedaży II”; Umowa Sprzedaży I i Umowna Sprzedaży II dalej łącznie jako: „Umowy Sprzedaży”).
Wnioskodawczyni jest zainteresowana uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanych Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) oraz skutków zakładanych Transakcji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej: „PIT”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawczyni opisuje:
i.nieruchomości będące przedmiotem planowanych Transakcji,
ii.charakterystykę działalności Sprzedającej i Kupującego,
iii.historię nabycia przedmiotów Transakcji, oraz
(i)Nieruchomości będące przedmiotem planowanych Transakcji
Transakcje będą dotyczyć nieruchomości zlokalizowanych w (…), gminie (…):
‒działki gruntu o obszarze około 0,5755 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie
‒z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt I”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta I”). Sprzedająca jest jedyną właścicielką Gruntu I;
‒działki gruntu o obszarze około 0,2664 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt II”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta II”). Sprzedająca jest jedyną właścicielką Gruntu II.
Przedmiot Transakcji I stanowi działka gruntu o obszarze około 0,5755 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu I, i dalej zwana jest „Nieruchomością I”, natomiast przedmiot Transakcji II stanowi działka gruntu o obszarze około 0,2664 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu II, i dalej zwana jest „Nieruchomością II” (Nieruchomość I i Nieruchomość II dalej łącznie jako: „Nieruchomości”). Podział Gruntów zostanie dokonany przez Sprzedającą na koszt Kupującego. Zakres pełnomocnictwa zawartego w Umowach Przedwstępnych obejmuje również dokonanie podziału przez Kupującego.
W dziale I-O Księgi Wieczystej I ujawniona jest działka gruntu oznaczona numerem 1
(z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 0,5755 ha), o powierzchni 0,9692 ha, a jako sposób korzystania wpisano: „R - grunty orne”.
W dziale II Księgi Wieczystej I jako właściciele wpisani są Sprzedająca i J.B.- w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części na podstawie aktu własności ziemi, wydanego przez Naczelnika Powiatu (…) 3 maja 1974 roku (dalej jako: „Akt własności ziemi z 3 maja 1974 r.”) oraz prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanego 22 stycznia 2007 roku przez Sąd Rejonowy w (…), I Wydział Cywilny (sygn. akt I Ns 1431/06) (dalej jako: „Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r.”), przy czym:
‒przysługujące im udziały we współwłasności Gruntu I Sprzedająca i J.B. nabyli na podstawie ustawowego dziedziczenia po ich ojcu W.B., ich matce A.B. oraz ich bracie W.B., co zostało stwierdzone Postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r.;
‒J.B. zmarł 24 lipca 2022 roku, zaś spadek po nim na podstawie dziedziczenia ustawowego nabyła w całości Sprzedająca, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia Repertorium A nr (…), sporządzonym
28 września 2022 roku, co jednakże na moment sporządzania wniosku nie zostało ujawnione w Księdze Wieczystej I (dalej jako: „Akt poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 r.”).
Działy I-Sp, III i IV Księgi Wieczystej I nie zawierają żadnych wpisów, zaś działy I-IV Księgi Wieczystej nie zawierają żadnych wzmianek, z wyjątkiem wzmianki (…), zamieszczonej 10 października 2022 roku w dziale III Księgi Wieczystej I, dotyczącej wypisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego Gruntu I z rzeczywistym stanem prawnym wobec przysługującego Sprzedającej prawa własności Gruntu I, zgodnie z treścią Aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 r.
Grunt I, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość I, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…)Rady Gminy (…) 31 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…)- Obszar I obejmującego części wsi: (…) (dalej jako: „MPZP”), zgodnie z którym Grunt I położony jest na terenie drogi dojazdowej (1KD), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP), terenie drogi zbiorczej (KZ), terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (iMNu) oraz terenie drogi lokalnej (4KL). Ani Sprzedająca, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu I, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, wynikające z tego planu.
Grunt I nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Nieruchomość I, która ma zostać wydzielona z Gruntu I, położona jest jedynie na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.
Grunt I jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jego terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji I.
Grunt I nie jest obciążony żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w Księdze Wieczystej I), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu - z wyjątkiem umowy dzierżawy, zawartej 31 sierpnia 2014 roku z (…), zmienionej aneksem nr 1 z 30 grudnia 2015 roku, aneksem nr 2 z 30 grudnia 2016 roku, aneksem nr 3 z 30 grudnia 2017 roku, aneksem nr 4 z 30 grudnia 2018 roku, aneksem nr 5 z 30 grudnia 2019 roku, aneksem nr 6 z 30 grudnia 2020 roku oraz aneksem nr 7 z 30 grudnia 2021 roku (dalej łącznie jako: „Umowa Dzierżawy”). Jednakże w związku z planowaną Transakcją I, Umowa Dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości I zostanie rozwiązana w terminie do 31 grudnia 2022 r.
Grunt I nie był i nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej I i Umowy Dzierżawy), których stroną jest Sprzedająca, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Gruntu I bez tytułu prawnego.
W dziale I-O Księgi Wieczystej II ujawniona jest działka gruntu oznaczona numerem 2
(z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 0,2664 ha), 8,9, 10, 11 o łącznej powierzchni 2,9451 ha, a jako sposób korzystania z działek nr 2, 3, 4, 5 wpisano Niezabudowana nieruchomość rolna”, natomiast z działki nr 12 - „R - grunty orne”.
W dziale II Księgi Wieczystej II Sprzedająca wpisana jest jako właścicielka na podstawie:
‒umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), sporządzonym 3 października 1975 roku (dalej jako: „Umowa sprzedaży z 3 października 1975 r.”);
‒aktu stanu cywilnego, wydanego 16 czerwca 1986 roku przez Kierownika Urzędu Stanu Cywilnego w (…), złożonego w aktach księgi wieczystej nr (…)pod numerem karty akt (…) (dalej jako: „Akt stanu cywilnego z 16 października 1986 r.”).
W dziale III Księgi Wieczystej II wpisane jest ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością o treści: „Ujawnia się udzielenie inwestorowi zezwolenia na wykonanie prac związanych z przebudową sieci energetycznej na obszarze o powierzchni 445 m2 w granicach działki 12” oraz „Trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie o szerokości 16,6 m wzdłuż przebudowanej linii energetycznej z prawem wstępu w celu dokonywania konserwacji, napraw, odbudowy lub modernizacji tej linii na rzecz każdoczesnego gestora sieci”.
Działy I-Sp i IV Księgi Wieczystej II nie zawierają żadnych wpisów, zaś działy I-IV Księgi Wieczystej II nie zawierają żadnych wzmianek.
Grunt II, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość II, objęty jest MPZP, zgodnie z którym Grunt II położony jest na terenie drogi dojazdowej (1KD), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP), terenie drogi zbiorczej (KZ) oraz terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (iMNu). Ani Sprzedająca, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu II, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość II, wynikające z tego planu.
Grunt II nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, ani w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zważywszy na fakt, że Nieruchomość II, która ma zostać wydzielona z Gruntu II, położona jest jedynie na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.
Grunt II jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jego terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji II.
Grunt II nie był i nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej II), których stroną jest Sprzedająca, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Gruntu II bez tytułu prawnego.
(ii) Charakterystyka Sprzedającej i Kupującego
Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Sprzedająca wykorzystywała Grunty do działalności rolniczej, prowadzonej wyłącznie na własne potrzeby.
Sprzedająca dokonała w przeszłości sprzedaży innej nieruchomości, a transakcja podlegała opodatkowaniu PCC. Natomiast w przyszłości Sprzedająca nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości niż wydzielone części Gruntów, objęte niniejszym wnioskiem.
Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować zespół budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom - wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT.
Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 Ustawy o PIT.
(iii) Historia nabycia przedmiotów Transakcji
Sprzedająca nabyła Grunt I na podstawie Aktu własności ziemi z 3 maja 1974 r., Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r. oraz, nieujawnionego na moment sporządzania wniosku w Księdze Wieczystej I, Aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 roku.
Natomiast Grunt II Sprzedająca nabyła na podstawie Umowy sprzedaży z 3 października 1975 roku oraz Aktu stanu cywilnego z 16 czerwca 1986 r.
Nabycie Gruntu I przez Sprzedającą nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT, natomiast podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o podatku od spadków i darowizn”).
Zważywszy na datę nabycia Gruntu II przez Sprzedającą, nie mogło ono nastąpić w drodze czynności opodatkowanych VAT na podstawie Ustawy o VAT czy też podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o PCC”).
Sprzedająca nie stosowała żadnych form ogłoszeń ani nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Gruntów. Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającą w celu nabycia Gruntów na cele inwestycyjne/handlowe ze względu na ich atrakcyjne położenie (w niedalekiej odległości od zjazdu z drogi ekspresowej S7).
(iv) Zakres Transakcji
Przed zawarciem Transakcji I na mocy Umowy Przedwstępnej I konieczne jest spełnienie następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży I”):
a)zostanie dokonany podział geodezyjny Gruntu I, w wyniku którego powstanie Nieruchomość I;
b) zostaną uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy i urząd gminy w art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydane przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należności podatków i innych należności publicznoprawnych;
c)zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Gruntu I, a jego wynik zostanie uznany przez Kupującego za satysfakcjonujący;
d) zostaną uzyskane przez Kupującego ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości I umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
e) zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość I posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość I nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
f)zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę Inwestycji;
g) zostanie rozwiązana Umowy Dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości I i zostanie przedłożony Kupującemu dokument potwierdzającego to rozwiązanie;
h) zostaną przedstawione zaświadczenia, wydane przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 Ustawy o podatku od spadków i darowizn na rzecz Sprzedającej, stwierdzające, że podatek od nabycia przysługujących jej udziałów we współwłasności Gruntu I z tytułu dziedziczenia po (…) nie należy się bądź też, że zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu wygasło wskutek przedawnienia albo nabycie było zwolnione od tego podatku;
i)zostanie przedstawiona przez Kupującego uchwała Wspólników Kupującego, wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości I.
Natomiast przed zawarciem Transakcji II na mocy Umowy Przedwstępnej II konieczne jest spełnienie następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży II”):
a)zostanie dokonany podział geodezyjny Gruntu II, w wyniku którego powstanie Nieruchomość II;
b)zostaną uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy i urząd gminy w art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydane przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należności podatków i innych należności publicznoprawnych;
c)zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Gruntu II, a jego wynik zostanie uznany przez Kupującego za satysfakcjonujący;
d)zostaną uzyskane przez Kupującego ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości II umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
e)zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość II posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość II nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
f)zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę Inwestycji;
g)zostanie przedłożony Kupującemu - nie później niż w terminie 3 (trzech) dni przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży II - stosowny dokument zawierający zgodę na bezobciążeniowe odłączenie Nieruchomości II z Księgi Wieczystej II;
h)zostanie przedstawiona przez Kupującego uchwała Wspólników Kupującego, wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości II.
W związku z planowanymi Transakcjami, Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa, analogicznego w obydwu Umowach Przedwstępnych, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:
1)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej I i Księgi Wieczystej II, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej I i Księgi Wieczystej II;
2)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Gruntów oraz Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Gruntów oraz Nieruchomości;
3)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Gruntów oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Gruntów, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4)uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umów Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Gruntów: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie
art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
5)uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 Ustawy o lasach;
6)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
7)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
8)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
9)wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzających podziały geodezyjne Gruntów;
10)złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedającej o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomościach;
- przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.
Ponadto, Sprzedająca, w odniesieniu do obydwu Gruntów, udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Gruntami na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), tj. do:
‒składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
‒składania i cofania wniosków;
‒uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;
‒prowadzenia - na koszt Kupującego - badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację Inwestycji.
Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.
Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcje będą podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedająca przed dniem podpisania Umów Sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcje zostaną udokumentowane stosownymi fakturami.
Pytania
1.Czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, Sprzedającą należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy planowane Transakcje powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług?
2.W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. uznanie Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji uznanie, że planowane Transakcje powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy planowane Transakcje będą podlegały zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Ad 1.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie należy uznać Jej za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji planowane Transakcje nie powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Ad 2.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. uznanie Jej za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji uznanie, że planowane Transakcje powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług, planowane Transakcje nie będą podlegały zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska
Ad 1.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.
W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.
W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowane Transakcje będą przeprowadzane za wynagrodzeniem (sprzedaż), co do zasady, mieszczą się one w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT - aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.
Zatem, w celu rozstrzygnięcia czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy Sprzedającą należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.
Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.
W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.
Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.
Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
(C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.
W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/ handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.
Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną.
Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji mają być wydzielone geodezyjnie części Gruntów, stanowiące Nieruchomości. Grunt I został nabyty przez Sprzedającą na podstawie Aktu własności ziemi z 3 maja 1974 r., Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r. oraz, nieujawnionego na moment sporządzania wniosku w Księdze Wieczystej I, Aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 roku. Natomiast Grunt II Sprzedająca nabyła na podstawie Umowy sprzedaży z 3 października 1975 roku oraz Aktu stanu cywilnego z 16 czerwca 1986 r.
Zważywszy na fakt, że nabycie Gruntu I miało miejsce w drodze dziedziczenia, natomiast od nabycia Gruntu II w drodze umowy sprzedaży do momentu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II minęło 47 lat, nie można uznać, że nabycie Gruntów było działaniem zamierzonym, mającym na celu uzyskanie korzyści materialnej z tytułu sprzedaży Gruntów.
Ponadto, Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości Gruntów. W szczególności, Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań mających wpływ na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntów, z których mają zostać wydzielone Nieruchomości, wynikające z tego planu.
Nie można pominąć również faktu, że Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań promocyjnych, mających na celu jak najszybsze zbycie Gruntów, w szczególności nie publikowała ogłoszeń w internecie, w gazetach czy na banerach reklamowych. Sprzedająca nie korzystała również z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, bowiem to Kupujący zgłosił się do Sprzedającej w celu nabycia Gruntów. Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedająca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.
W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie Sprzedająca nie angażuje środków podobnych do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. nie wykazuje aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności te należy interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym o charakterze okazjonalnym, a nie intencjonalnym i zorganizowanym.
Konkludując, Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości rozporządza własnym majątkiem prywatnym, tj. majątkiem osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z 6 kwietnia 2022 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.32.2022.3.JSU, wydanej w podobnym stanie faktycznym, w której Dyrektor KIS wskazał, że brak podejmowania przez Sprzedających działań charakterystycznych dla podatników dokonujących profesjonalnego obrotu nieruchomościami świadczy o braku przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, a zatem nie ma podstaw do przesądzenia, że sprzedaż działki będzie czynnością w ramach działalności gospodarczej. Organ wskazał, że do korzystania z przysługującego sprzedającym prawa do rozporządzania własnym majątkiem, czyli działania w sferze prywatnej, nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze, że Sprzedająca dokonując Transakcji nie będzie działała w charakterze podatnika VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.
Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja nie wskazuje na spełnienie przez Sprzedającą cech podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegających opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, Sprzedająca nie będzie zobowiązana przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.
Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie należy uznać Jej za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji planowane Transakcje nie powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Ad 2
W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. jeżeli Sprzedająca zostanie uznana za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji planowane Transakcje powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług, Transakcje należy rozpatrzeć również na gruncie zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT.
Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od opodatkowania VAT.
Nieruchomości objęte są obowiązującym MPZP, zgodnie z którym Nieruchomości położone są terenach zabudowy usługowo-produkcyjnej. W efekcie, Nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu art. 2 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego. Zatem Nieruchomości spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:
a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;
b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedająca nabyła Grunt I na podstawie Aktu własności ziemi z 3 maja 1974 r., Prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r. oraz, nieujawnionego na moment sporządzania wniosku w Księdze Wieczystej I, Aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 roku. Natomiast Grunt II Sprzedająca nabyła na podstawie Umowy sprzedaży z dnia 3 października 1975 roku oraz Aktu stanu cywilnego z 16 czerwca 1986 r.
Nabycie Gruntu I przez Sprzedającą nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT, natomiast podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zważywszy na datę nabycia Gruntu II przez Sprzedającą, nie mogło nastąpić w drodze czynności opodatkowanych VAT na podstawie Ustawy o VAT czy też opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC. W efekcie, nie ulega wątpliwości, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a zatem nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tego tytułu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT i braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości, oraz prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej dostawy.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,
opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy,
przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że
ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy,
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.),
„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności (...) dostawa terenu budowlanego.
Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,
(...) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE
odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości będących Pani własnością istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Przedmiotem wniosku jest sprzedaż działek wydzielonych z niezabudowanej działki nr 1 oraz 2 (Nieruchomość I i Nieruchomość II).
Pani wątpliwości w przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, należy Panią uznać za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy planowane Transakcje powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że przed zawarciem Transakcji I oraz Transakcji II na mocy Umów Przedwstępnych I i II konieczne jest spełnienie następujących warunków:
‒zostanie dokonany podział geodezyjny Gruntu I i Gruntu II, w wyniku którego powstanie Nieruchomość I i Nieruchomość II;
‒zostaną uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy i urząd gminy w art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydane przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należności podatków i innych należności publicznoprawnych;
‒zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Gruntu I i Gruntu II, a jego wynik zostanie uznany przez Kupującego za satysfakcjonujący;
‒zostaną uzyskane przez Kupującego ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości I i Nieruchomości II umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
‒zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość I i Nieruchomość II posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość I i Nieruchomości II nie będą miały zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
‒zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę Inwestycji;
‒zostanie rozwiązana Umowy Dzierżawy w odniesieniu do Nieruchomości I i zostanie przedłożony Kupującemu dokument potwierdzającego to rozwiązanie;
‒zostaną przedstawione zaświadczenia, wydane przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn na rzecz Sprzedającej, stwierdzające, że podatek od nabycia przysługujących jej udziałów we współwłasności Gruntu I z tytułu dziedziczenia po (…) nie należy się bądź też, że zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu wygasło wskutek przedawnienia albo nabycie było zwolnione od tego podatku;
‒zostanie przedstawiona przez Kupującego uchwała Wspólników Kupującego, wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości I;
‒zostanie przedłożony Kupującemu - nie później niż w terminie 3 (trzech) dni przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży II - stosowny dokument zawierający zgodę na bezobciążeniowe odłączenie Nieruchomości II z Księgi Wieczystej II;
‒zostanie przedstawiona przez Kupującego uchwała Wspólników Kupującego, wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości II.
W związku z planowanymi Transakcjami, udzieliła Pani pełnomocnictwa, analogicznego w obydwu Umowach Przedwstępnych, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:
1.przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej I i Księgi Wieczystej II, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej I i Księgi Wieczystej II;
2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Gruntów oraz Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Gruntów oraz Nieruchomości;
3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Gruntów oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Gruntów, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umów Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Gruntów: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;
5. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 Ustawy o lasach;
6. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
7. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;
8. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
9. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzających podziały geodezyjne Gruntów;
10. złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedającej o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomościach.
Ponadto, w odniesieniu do obydwu Gruntów, udzieliła Pani Kupującemu prawa do dysponowania Gruntami na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), tj. do: składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, prowadzenia - na koszt Kupującego - badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację Inwestycji.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.
Jak wynika z okoliczności sprawy, Grunt I był przedmiotem dzierżawy.
W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.),
przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Grunt I, który był przedmiotem dzierżawy wykorzystywany był przez Panią w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,
przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,
umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Panią Kupującemu pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,
umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,
pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,
pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że
przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Pani ww. działania w sposób zorganizowany. Kupujący, dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotowe Nieruchomości stanowiące nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości (Nieruchomość I i II) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wykonując opisane we wniosku czynności, podejmuje Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą Pani składniki majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości (działek wydzielonych z działek nr 1, 2– Nieruchomości I i Nieruchomości II) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W analizowanej sprawie Grunt I (z którego zostanie wydzielona Nieruchomość I) mający być przedmiotem sprzedaży był udostępniany w ramach umowy dzierżawy, czyli był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto, udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji Inwestycji oraz prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane. Czynności wykonywane na przedmiotowych Nieruchomościach zostały/zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w Pani imieniu.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
Pani wątpliwości dotyczą również kwestii, czy planowane Transakcje będą korzystały ze zwolnienia od podatku.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,
ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym,
państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.),
kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy,
ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy,
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy,
w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.
Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.
Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.),
przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.
Natomiast w myśl ust. 4 powołanej regulacji,
w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zatem z powyższego wynika, że wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest konsekwencją m.in. zgodności przedłożonych organowi administracji architektoniczno-budowlanej dokumentów z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że nieruchomość położona jest na terenie, który jest przeznaczony pod zabudowę.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Grunt I z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość I, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Grunt I położony jest na terenie drogi dojazdowej (1KD), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP), terenie drogi zbiorczej (KZ), terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (iMNu) oraz terenie drogi lokalnej (4KL). Natomiast Grunt II, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość II, objęty jest MPZP, zgodnie z którym Grunt II położony jest na terenie drogi dojazdowej (1KD), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP), terenie drogi zbiorczej (KZ) oraz terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (iMNu).
Zatem opisane Nieruchomości stanowią teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie tych Nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
‒ towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z uwagi na okoliczność, że nabyła Pani Grunt I na podstawie Aktu własności ziemi z 3 maja 1974 r., Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 22 stycznia 2007 r. oraz, nieujawnionego na moment sporządzania wniosku w Księdze Wieczystej I, Aktu poświadczenia dziedziczenia z 28 września 2022 roku, a Grunt II na podstawie Umowy sprzedaży z 3 października 1975 roku oraz Aktu stanu cywilnego z 16 czerwca 1986 r., nie można tym samym uznać, że przysługiwało lub nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawy nie były objęte tym podatkiem. Dodatkowo Grunt I był przedmiotem dzierżawy, tym samym nie był wykorzystywany przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej.
Mając, zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa ww. Nieruchomości (działek wydzielonych z działek nr 1 i 2) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W związku z powyższym sprzedaż ww. Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
W związku z tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 160,00 zł, kwota 240,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pani dyspozycji na rachunek bankowy wskazany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
