Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.917.2022.2.MM

Najem prywatny lokali mieszkalnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 24 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 stycznia 2023 r. (wpływ 22 stycznia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zwraca się Pan z prośbą o interpretację, czy planowany przez Pana wynajem tzw. krótkoterminowy można rozliczać jako najem prywatny i rozliczać w trybie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie wg PKD 55.20.Z „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”.

Przedmiotem są 2 lokale (umeblowane mieszkania z wyposażeniem) zlokalizowane 1 w Polsce i 2 za granicą w strefie EU.

Pana interpretacja jest, że można i wynika to z następujących argumentów.

Wynajem nie będzie prowadzony w celu osiągnięcia dochodu, ale w celu pokrycia kosztów utrzymania oraz amortyzacji. Ich zakup miał charakter lokaty kapitału, a nie działalności biznesowej.

Dochód z wynajmu będzie dla Pana działalnością dodatkową. Podstawowym źródłem Pana dochodów jest emerytura.

Wynajem nie będzie prowadzony w sposób ciągły. Lokale będą wynajmowane tylko sezonowo w pewnych okresach w ciągu roku nieprzekraczających łącznie 180 dni i będą również wykorzystywane na potrzeby właścicieli i rodziny.

Wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Nie będzie Pan zatrudniał żadnego pracownika, nie będzie Pan zapewniał innych świadczeń dla gości, nie będzie Pan korzystał z usług żadnej firmy sprzątającej. Przy wynajmie będzie Pan korzystał też z usług żadnej firmy oferującej pośrednictwo w wynajmie. Nie posiada Pan wiedzy ani kwalifikacji, aby prowadzić wynajem w sposób profesjonalny i zorganizowany.

Nie można stwierdzić, że lokale będą wynajmowane jedynie na cele turystyczne. Równie możliwy jest wynajem na cele mieszkaniowe dla osób wykonujących pracę zdalną czy oddelegowanych czasowo do pracy w Pana lokalizacjach.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytanie:

Czy przy wynajmie będzie Pan korzystał z usług pośrednictwa?

Nie będzie Pan korzystał z usług żadnej firmy oferującej pośrednictwo w wynajmie. Uwaga dodatkowa: nawet jeżeli zdecyduje się Pan na korzystanie z firm typu (…), to zgodnie z wyrokiem TS UE z 19 grudnia 2019 r. jest to neutralna platforma internetowa, a nie pośrednik.

Pytanie

Czy planowany przez Pana wynajem tzw. krótkoterminowy można rozliczać jako najem prywatny i rozliczać w trybie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie wg PKD 55.20.Ζ ,,obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania” – rozumie Pan przez to, czy może rozliczać się Pan wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – można rozliczać ten wynajem jako prywatny i wynika to z następujących argumentów.

Wynajem nie będzie prowadzony w celu osiągnięcia dochodu, ale w celu pokrycia kosztów utrzymania oraz amortyzacji. Ich zakup miał charakter lokaty kapitału, a nie działalności biznesowej.

Dochód z wynajmu będzie dla Pana działalnością dodatkową. Podstawowym źródłem Pana dochodów jest emerytura.

Wynajem nie będzie prowadzony w sposób ciągły. Lokale będą wynajmowane tylko sezonowo w pewnych okresach w ciągu roku nieprzekraczających łącznie 180 dni i będą również wykorzystywane na potrzeby właścicieli i rodziny.

Wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Nie będzie Pan zatrudniał żadnego pracownika, nie będzie Pan zapewniał innych świadczeń dla gości, nie będzie Pan korzystał z usług żadnej firmy sprzątającej. Przy wynajmie nie będzie Pan korzystał też z usług żadnej firmy oferującej pośrednictwo w wynajmie. Nie posiada Pan wiedzy ani kwalifikacji, aby prowadzić wynajem w sposób profesjonalny i zorganizowany.

Nie można stwierdzić, że lokale będą wynajmowane jedynie na cele turystyczne. Równie możliwy jest wynajem na cele mieszkaniowe dla osób wykonujących pracę zdalną czy oddelegowanych czasowo do pracy w Pana lokalizacjach.

Czyli Pana interpretacją jest, że może Pan rozliczać się wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy oraz,

·wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

·celu zarobkowego,

·ciągłości,

·zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślam przy tym, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy podatkowej, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W myśl art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi natomiast, że:

Z Pana wniosku wynika, że planuje Pan wynajem krótkoterminowy trzech lokali mieszkalnych. Dochód z wynajmu będzie dla Pana działalnością dodatkową. Podstawowym źródłem Pana dochodów jest emerytura. Wynajem nie będzie prowadzony w sposób ciągły. Lokale będą wynajmowane tylko sezonowo w pewnych okresach. Wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Nie będzie Pan zatrudniał żadnego pracownika, nie będzie Pan zapewniał innych świadczeń dla gości, nie będzie Pan korzystał z usług żadnej firmy sprzątającej. Przy wynajmie nie będzie Pan korzystał też z usług żadnej firmy oferującej pośrednictwo w wynajmie (jeżeli już to zdecyduje się Pan na korzystanie z firm typu (…)). Lokale będą wynajmowane na cele turystyczne, jak również na cele mieszkaniowe dla osób wykonujących pracę zdalną czy oddelegowanych czasowo do pracy.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego zdarzenia przyszłego stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu zawarcia umów najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z najmu wskazanych lokali podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Reasumując – planowany przez Pana wynajem tzw. krótkoterminowy może Pan rozliczać jako najem prywatny wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).