Interpretacja indywidualna z dnia 24 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.742.2022.7.AK

Możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·prawidłowe – w części dotyczącej wydatków poniesionych na zakup i remont mieszkania, w którym Pan obecnie mieszka;

·nieprawidłowe – w części dotyczącej wydatków poniesionych na zakup i remont drugiego mieszkania.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 15 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 listopada 2022 r. (wpływ 23 listopada 2022 r.), pismem z 8 grudnia 2022 r. (wpływ 14 grudnia 2022 r.) oraz pismem z dnia 17 stycznia 2023 r. (wpływ 23 stycznia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa finansowego. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W 2020 r. otrzymał Pan w formie darowizny od ojca będącego rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, nieruchomość gruntową w postaci niezabudowanej działki porośniętej trawą o powierzchni 1,34 ha (ziemia rolna klasy V i IVb). Grunt, na którym znajdowała się ww. działka nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nie była uzbrojona w żadne przyłączenia elektryczne, kanalizacje i pozostałe media.

Nabycie ww. działki w drodze darowizny nastąpiło do Pana majątku prywatnego. Działka nie została przez Pana wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana działalności. Po otrzymaniu darowizny nie podejmował Pan żadnych działań ulepszających jej stan, nie ponosił również żadnych nakładów zwiększających jej wartość.

W 2021 r. zdecydował się Pan na sprzedaż otrzymanej w darowiźnie działki w celu przeznaczenia środków z jej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, jednakże z uwagi na jej dużą powierzchnię zdawał sobie sprawę, że nie zdoła znaleźć na nią kupca, w związku z czym dokonał podziału geodezyjnego nabytej działki na działki o mniejszej powierzchni umożliwiające ich sprzedaż.

Zmuszony został Pan do wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy dla nabytej w drodze darowizny działki, z uwagi iż tylko nieruchomość posiadająca warunki zabudowy mogła zostać podzielona. Zgodnie bowiem z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2021 poz. 1899 ze zm.), dalej: „ustawą o gospodarce nieruchomościami" w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1)nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2)jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nowo powstałym działkom nadano następujące numery geodezyjne:

1)A/9- 980m²,

2)A/8 - 980 m²,

3)A/7-980 m²,

4)A/6 - 980 m²,

5)A/5 - 980 m²,

6)A/4 - 980 m²,

7)A/3 - 980 m²,

8)A/2-980 m²,

9)A/1 - ok. 3900 m² – tę działkę zamierza Pan podzielić na 4 mniejsze działki - z tych samych względów co powyżej, został zmuszony do wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy, by dokonać podziału działki - na dzień składania niniejszego wniosku decyzja ta została już wydana,

10) A/10 - droga dojazdowa - nieruchomość podzielona na 12 udziałów, aby każdy z nabywców miał po 1/12 udziału w ww. drodze.

W 2021 r. sprzedał Pan 3 nowo wydzielone działki (działkę nr A/9, A/8 oraz A/7), natomiast w roku 2022 r. - 2 działki (działkę nr A/6 oraz A/5), a środki finansowe uzyskane z ich sprzedaży od razu przeznaczył na zakup mieszkania, w którym zamieszkał (po zakupie mieszkania zostało Panu około 5 000 zł pochodzących ze sprzedaży, które zamierza Pan przeznaczyć na drobne prace remontowe w zakupionym mieszkaniu - zachowując przy tym trzyletni okres, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Powyższa sprzedaż została dokonana w sposób bezpośredni, tj. bez korzystania z pośrednictwa wyspecjalizowanych podmiotów trudniących się obrotem nieruchomościami. Umieścił Pan jedynie informacje o chęci sprzedaży ww. działek na portalu (…) oraz umieścił swój numer telefonu na banerze znajdującym się na działkach. W związku ze sprzedażą ww. działek zostało Panu udzielane przez nabywców pełnomocnictwo do zarządu udziałem 1/12 części w nieruchomości drogowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym A/10 pozwalające na obciążenie jej służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów. Udzielenie pełnomocnictw było warunkiem zawarcia umów sprzedaży - gdyby nie one, mogłoby dojść do sytuacji gdy jeden z nabywców nie wyraziłby zgody na ustanowienie służebności przesyłu mediów uniemożliwiając tym samym pozostałym nabywcom uzbrojenie swoich działek. Udzielone pełnomocnictwo było zatem zabezpieczeniem interesów nabywców, nie Pana.

Zamierza Pan sprzedać pozostałe działki, a środki finansowe z ich sprzedaży również przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe - zamierza Pan kupić mieszkanie w innym mieście, do którego w przyszłości prawdopodobnie zdecyduje się Pan przeprowadzić. Nie wie Pan jeszcze za jaką kwotę zakupi Pan mieszkanie, planuje jednak całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działek przeznaczyć na jego zakup i remont - planowany zakup mieszkania i jego remont również nastąpi z zachowaniem trzyletniego okresu, o którym mowa w art. 121 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). W tym przypadku również umieści Pan jedynie informację o chęci sprzedaży działek na portalu (…) oraz umieści swój numer telefonu na banerze znajdującym się na działkach. W tym przypadku również otrzyma Pan od nabywców pełnomocnictwo do zarządu udziałami w nieruchomości drogowej w celu sfinalizowania procesu przesyłu mediów, o którym mowa powyżej.

Przedmiotowa działka była przez Pana ojca (darczyńcę) wydzierżawiana rolnikowi, który w zamian za symboliczne wynagrodzenie wykaszał trawę i przeznaczał ją na siano dla zwierząt. Po otrzymaniu darowizny nie interesował się Pan działką, nie dbał Pan o jej stan i wygląd, w związku z czym zgodził się na kontynuowanie ww. dzierżawy.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazał Pan, że do dnia złożenia wniosku nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości innych niż wskazał Pan we wniosku o interpretację.

Przez zawarte we wniosku sformułowanie: Po otrzymaniu darowizny Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań ulepszających jej stan, nie ponosił również żadnych nakładów zwiększających jej wartość, należy rozumieć, że w całym okresie posiadania przez Pana przedmiotowej nieruchomości nie podejmował Pan działań ulepszających stan tej nieruchomości, nie ponosił Pan żadnych nakładów zwiększających jej wartość (tj. nie podejmował Pan żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tego gruntu np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.). Jak wskazał Pan we wniosku w związku ze sprzedażą ww. działek zostało udzielone Panu przez nabywców pełnomocnictwo do zarządu udziałem 1/12 części w nieruchomości drogowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym A/10 pozwalające na obciążenie jej służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów. Udzielenie pełnomocnictw nastąpiło w trakcie sprzedaży (w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego) i było warunkiem zawarcia umów sprzedaży - gdyby nie udzielone pełnomocnictwo, mogłoby dojść sytuacji gdy jeden z nabywców nie wyraziłby zgody na ustanowienie służebności przesyłu mediów uniemożliwiając tym samym pozostałym nabywcom uzbrojenie swoich działek. Udzielone pełnomocnictwo było zatem zabezpieczeniem interesów nabywców, nie Pana.

W celu sprzedaży nieruchomości nie podpisywał Pan z przyszłym nabywcą umów przedwstępnych.

Oprócz wskazanych we wniosku działek nie planuje Pan w przyszłości sprzedaży innych działek/nieruchomości.

Mieszkanie w którym Pan mieszka, a które zakupił Pan ze środków pochodzących ze sprzedaży działek o numerach: A/9, A/8, A/7, A/6 i A/5 jest położone w Polsce.

W mieszkaniu, które zamierza Pan kupić ze sprzedaży kolejnych działek będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe. Drugie mieszkanie zamierza Pan wynajmować, a za kilka/kilkanaście lat sprzedać oba mieszkania i przychód z ich sprzedaży przeznaczyć na zakup jednego większego mieszkania, w którym ostatecznie Pan zamieszka. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2022 r., sygn. akt II FSK 1151/21, potwierdza, że powyższe okoliczności uprawniają Pan do korzystania z ulgi mieszkaniowej.

Mieszkanie, które zamierza Pan kupić będzie położone w Polsce.

Zawarte w uzupełnieniu wniosku sformułowanie „drugie mieszkanie" oznacza drugie mieszkanie, które zamierza Pan zakupić ze środków uzyskanych ze sprzedaży działek. Jak wskazał Pan, w 2021 r. zakupił Pan jedno mieszkanie, w którym obecnie realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, natomiast ze środków uzyskanych ze sprzedaży kolejnych, „pozostałych" działek zakupi Pan kolejne (drugie) mieszkanie. Podsumowując, po zakupie drugiego mieszkania będzie Pan właścicielem dwóch mieszkań. Jednego, w którym obecnie Pan mieszka i drugiego, które najpierw będzie Pan wynajmować. Za kilka/kilkanaście lat sprzeda Pan oba mieszkania i ze środków uzyskanych z ich sprzedaży zakupi Pan większe mieszkanie, w którym ostatecznie zamieszka Pan i będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe.

Wskazując „zamierzam (...) za kilka/kilkanaście lat sprzedać oba mieszkania" ma Pan na myśli zakupione w 2021 r. mieszkanie, w którym obecnie na stałe Pan mieszka oraz mieszkanie, które zamierza Pan zakupić finansując zakup środkami uzyskanymi ze sprzedaży kolejnych, pozostałych działek, których jeszcze Pan nie sprzedał.

Pana obecnym zamiarem nie jest tylko wynajmowanie drugiego mieszkania. Po jego zakupie co prawda zamierza Pan je tylko wynajmować, ale następnie zamierza Pan je sprzedać (oraz sprzedać mieszkanie, w którym obecnie Pan mieszka) i przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży obu tych mieszkań na zakup jednego większego mieszkania, w którym ostatecznie Pan zamieszka i będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe.

Obecnie na stałe mieszka Pan w mieszkaniu, które zakupił Pan w 2021 r. (zakup sfinansowany ze środków pochodzących ze sprzedaży pierwszych działek). Drugie mieszkanie zamierza Pan wynajmować, a za kilka/kilkanaście lat sprzedać oba mieszkania i przychód z ich sprzedaży przeznaczyć na zakup jednego większego mieszkania, w którym ostatecznie Pan zamieszka.

Mieszkanie, w którym Pan zamieszkał, zostało przez Pana nabyte w 2021 r. Zakup ten sfinansował Pan ze środków finansowych uzyskanych w 2021 r. ze sprzedaż działek o nr A/9, A/8 oraz A/7. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży działek o nr A/5 oraz A/6 zostały przez Pana przeznaczone w części na prace remontowe ww. mieszkaniu, natomiast pozostała część została przez Pana przeznaczona na zakup drugiego mieszkania.

Pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy przychód z odpłatnego zbycia ww. działek w okolicznościach przedstawionych powyżej korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

W Pana ocenie, przychód z odpłatnego zbycia ww. działek w okolicznościach przedstawionych powyżej korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepis przywołany w zdaniu poprzednim formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ) ustawy o PIT - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Norma ta stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe: udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie

D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W świetle powyższych regulacji, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego jego części własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego zakupił Pan już jeden lokal mieszkalny, a pozostałą część środków finansowych zamierza przeznaczyć na drobne prace remontowe ww. lokalu. Zakup oraz wydatkowanie środków finansowych na remont odbyło się/odbędzie się w terminie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W przypadku sprzedaży pozostałych działek, środki finansowe z ich sprzedaży również zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - zamierza Pan nabyć lokal mieszkalny w innym mieście, do którego w przyszłości prawdopodobnie zdecyduje się przeprowadzić. Nie wie Pan jeszcze za jaką kwotę zakupi Pan mieszkanie, planuje Pan jednak całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działek przeznaczyć na jego zakup i remont. W tym miejscu wskazać należy, iż przepisy ustawy o PIT nie ograniczają liczby celów na jakie podatnik zamierza przeznaczyć środki finansowe pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości chcąc skorzystać z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 28 września 2021 r. „uznaniu nabycia przedmiotowego lokalu na własne cele mieszkaniowe skarżącego nie stoi na przeszkodzie to, że nabył on również inny lokal (mieszkalny) w tym samym budynku”. Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 listopada 2019 r. sygn. akt III SA/Wa 289/19 potwierdził, że: „Ustawodawca w żaden sposób nie limituje lokali, które podatnik może nabyć".

Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, co jest stale potwierdzane przez organy podatkowe sprzedaż działek dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie, stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie przychód ten będzie podlegał zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 sierpnia 2021 r. nr 0112-KDIL2-2.4011.381.2021.4.KP).

Mając powyższe na względzie, przychód z odpłatnego zbycia ww. działek w okolicznościach przedstawionych powyżej korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

·prawidłowe – w części dotyczącej wydatków poniesionych na zakup i remont mieszkania, w którym Pan obecnie mieszka;

·nieprawidłowe – w części dotyczącej wydatków poniesionych na zakup i remont drugiego mieszkania.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że w 2020 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od ojca nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1,34 ha. W 2021 r. zdecydował się Pan na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na dużą powierzchnię gruntu nie znalazł Pan nabywcy tę nieruchomość. W związku z czym został Pan zmuszony do podziału przedmiotowego gruntu na mniejsze działki, a w konsekwencji do wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy przedmiotowej nieruchomości. Na skutek tej czynności doszło do podziału nieruchomości na mniejsze działki o numerach od A/1 do A/10. W 2021 r. dokonał Pan sprzedaży działek o numerach A/9, A/8 i A/7, natomiast w 2022 r. sprzedał Pan działki nr A/6 i A/5. Środki finansowe ze sprzedaży działek nr A/7, A/8, A/9 od razu przeznaczył Pan na zakup mieszkania, w którym Pan zamieszkał. Po zakupie mieszkania pozostało Panu 5 000 zł pochodzących ze sprzedaży, które to środki zamierza Pan przeznaczyć - w okresie trzyletnim, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na drobne prace remontowe w zakupionym mieszkaniu. W 2022 r. dokonał Pan sprzedaży działek nr A/5 i A/6, a środki uzyskane z ich sprzedaży zostały przez Pana przeznaczone w części na prace remontowe mieszkania nabytego w 2021 r. Pozostała część przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6 została przeznaczona na zakup drugiego mieszkania. Zamierza Pan sprzedać również pozostałe działki, a przychód uzyskany z ich sprzedaży przeznaczyć na zakup i remont drugiego mieszkania. Planowany zakup i remont nastąpi z zachowaniem trzyletniego okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Drugie mieszkanie, które planuje Pan zakupić w innym mieście zamierza Pan wynajmować, a za kilka/kilkanaście lat sprzedać oba mieszkania, tj. to w którym Pan obecnie mieszka i mieszkanie które będzie Pan wynajmował, a ze środków uzyskanych z ich sprzedaży zakupi Pan większe mieszkanie, w którym ostatecznie Pan zamieszka.

Zatem podkreślić należy, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d cyt. ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał w nim cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Organ podatkowy podkreśla, że zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe" podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Obowiązek opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości może być więc wyłączony przez zwolnienie przewidziane w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe zwolnienie jest jednak regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego – jak wskazano powyżej – jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Z wniosku i pism stanowiących jego uzupełnienie wynika, że w związku ze sprzedażą w 2021 r. działek nr A/9, A/8, A/7 uzyskał Pan przychód, który przeznaczył Pan na zakup lokalu mieszkalnego, w którym aktualnie Pan zamieszkuje. Pozostałe środki pieniężne z tej transakcji w wysokości 5 000 zł zamierza Pan przeznaczyć – w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na drobne prace remontowe w zakupionym mieszkaniu. Na prace remontowe ww. lokalu przeznaczył Pan również część przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2022 r. działek nr A/5 i A/6.

Jak już wcześniej zostało wskazane za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. na nabycie i remont własnego lokalu mieszkalnego.

Stwierdzić więc należy, że przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. działek nr A/9-A/7 na zakup i remont mieszkania, w którym Pan mieszka, w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi wydatek poniesiony na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Podobnie przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6 w tej części, w której przychód ten został przeznaczony na remont mieszkania nabytego w 2021 r., w którym Pan mieszka stanowi wydatek związany z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

W konsekwencji dochód uzyskany ze sprzedaży działek nr A/9, A/8, A/7 będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem został przeznaczony na wydatki związane z realizacją przez Pana własnych celów mieszkaniowych. Przedmiotowe zwolnienie obejmie również tę część dochodu ze zbycia działek nr A/5 i A/6, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na remont mieszkania, w którym Pan mieszka w osiągniętych przychodach ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6.

Kolejną kwestią wymagającą analizy w przedmiotowej sprawie jest przeznaczenie pozostałej części przychodów uzyskanych ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6 na zakup oraz przychodu ze sprzedaży pozostałych działek na zakup i remont drugiego mieszkania w innym mieście.

Wskazał Pan, że drugie mieszkanie zamierza Pan wynajmować, a za kilka/kilkanaście lat sprzedać oba mieszkania, tj. to które Pan obecnie zamieszkuje oraz mieszkanie, które będzie Pan wynajmował, a przychód z ich sprzedaży przeznaczyć na zakup jednego większego mieszkania, w którym ostatecznie Pan zamieszka.

Zatem nie będzie Pan mieszkał w drugim mieszkaniu, które – jak sam Pan wskazał – będzie wynajmowane, a następnie zostanie sprzedane. Stwierdzić więc należy, że nie dojdzie do realizacji przez Pana w lokalu tym własnych celów mieszkaniowych.

W konsekwencji przeznaczenie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6 na zakup drugiego mieszkania oraz przeznaczenie przychodu ze sprzedaży pozostałych działek na nabycie i remont lokalu, w którym nie będzie realizował Pan własnych celów mieszkaniowych nie będzie stanowiło wydatku poniesionego na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Podsumowując, przeznaczając części przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr A/5 i A/6 na zakup drugiego mieszkania oraz przeznaczając przychód uzyskany ze sprzedaży pozostałych działek na zakup i remont drugiego mieszkania, które będzie wynajmowane, a następnie sprzedane nie będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia dochodu na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w drugim mieszkaniu Pan nie zamieszka, a zatem nie dojdzie do realizacji przez Pana w tym lokalu własnych celów mieszkaniowych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku jako nr 1-2) wydane zostało 2 grudnia 2022 r. odrębne rozstrzygnięcie.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnień opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazujemy, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzamy, że – naszym zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

W odniesieniu natomiast do przywołanej interpretacji wskazujemy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).