Interpretacja indywidualna z dnia 24 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.620.2022.2.IZ

Nieuznania za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 18 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 stycznia 2023 r. (wpływ 17 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…) stanowiącej działki gruntu o nr ewidencyjnych: 3, 1, 4 o łącznym obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…)  oraz jest właścicielką, na zasadach wspólności ustawowej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działki gruntu o nr ewidencyjnych 5, 2, o łącznym obszarze (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…).

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działkę gruntu o nr ewidencyjnym 1 oraz udział w działce gruntu o nr ewidencyjnym 2.

Wnioskodawczyni własność działek gruntu o nr ewidencyjnych 3, 1, 4, będąc zamężną nabyła do majątku osobistego w drodze umowy darowizny udokumentowanej przed notariuszem (…), w dniu (…) grudnia 1994 r., natomiast własność działek gruntu o nr ewidencyjnych 5, 2 Wnioskodawczyni nabyła będąc zamężną, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa, udokumentowanej w Biurze Notarialnym (…), w dniu (…) czerwca 1989 r., jednakże stosownie do treści Uchwały Sądu Najwyższego z (…) 2012 r., własność przedmiotowych działek gruntu weszła do majątku objętego wspólnością ustawową.

W Księdze Wieczystej nr (…), która prowadzona jest dla nieruchomości gruntowych o nr ewidencyjnych 3, 1, 4, w dziale I-O określono sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości jako grunty orne. Natomiast działy III i IV są wolne od wpisów. W Księdze Wieczystej nr (…), która prowadzona jest dla nieruchomości gruntowych o nr ewidencyjnych 5, 2 w dziale III ujawnione jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej i dożywotniej służebności mieszkania na rzecz J. i H. małżonków A. Niemniej jednak przedmiotowa służebność wygasła z uwagi na śmierć uprawnionych. W dziale I-O określono sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości jako zabudowane gospodarstwo rolne. Natomiast dział IV jest wolny od wpisów.

Dnia (…) czerwca 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, przed notariuszem w (…), za rep. (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży szczegółowo wyżej opisanych działek gruntu.

Zgodnie z ww. umową:

‒nieruchomości będą sprzedane w cenach netto a strony zobowiązują się zastosować podatek, jeżeli będzie taka konieczność (po uzyskaniu interpretacji);

‒działki zostaną sprzedane po uzyskaniu przez kupującą spółkę ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę;

‒Spółka zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędna infrastrukturą towarzyszącą.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, przed ostateczną sprzedażą, strona kupująca nie dokonała ani nie dokona czynności, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości gruntowej (działek nr 1 i 2). Przed ostatecznym zbyciem działki 1 oraz udziałów w działce 2 Wnioskodawczyni udzieliła kupującej spółce pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w celu uzyskania pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędna infrastrukturą towarzyszącą.

Wnioskodawczyni nie była jak i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, a szczegółowo wyżej opisanej działki gruntu nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki gruntu objęte niniejszym wnioskiem nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Działka nr 1 i 2 nie wchodziła ani nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu którego jeden ze współwłaścicieli był/jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Działka 2 nie była i nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT przez współwłaściciela. Jednocześnie Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką działki 1.

Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości gruntowe zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę domów jednorodzinnych lub bliźniaczych.

W związku z zamierzoną sprzedażą ww. działek Wnioskodawczyni ani jej mąż nie podjęli jakichkolwiek działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni również nie podejmowała działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia. Zamierzona sprzedaż ma objąć działki stanowiące majątek osobisty Wnioskodawczyni oraz majątek wspólny małżonków. W okresie poprzedzającym sprzedaż, w którym to Wnioskodawczyni nawet nie rozważała sprzedaży nieruchomości gruntowych dokonała podziału dwóch działek ewidencyjnych na pięć celem przekazania ich swojemu synowi, co ostatecznie się nie powiodło. Podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki ewidencyjne został dokonany odpowiednio decyzją Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości z dnia (...) stycznia 2011 r. dla nieruchomości gruntowej objętej Księgą Wieczystą o nr (...) oraz decyzją Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości z dnia 3 lutego 2011 r. dla nieruchomości gruntowej objętej Księgą Wieczystą o nr (...). Z uwagi na brak wiedzy w zakresie funkcjonowania rynku obrotu nieruchomościami, w celu sprzedaży Wnioskodawczyni skorzystała z pomocy biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Zamiarem Wnioskodawczyni jest uzyskanie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2 zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, czyli uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu tej czynności.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działki o nr 1 i 2 pierwotnie były wykorzystywane do uprawy warzyw, aktualnie Wnioskodawczyni zaniechała wykorzystywania w tym celu przedmiotowych działek, rośnie tam tylko i wyłącznie trawa. Działki stanowią jej majątek osobisty, ponieważ działka 1 została przekazana Wnioskodawczyni w drodze darowizny do majątku osobistego, zaś działkę 2 Wnioskodawczyni nabyła będąc zamężną, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Własność przedmiotowej działki gruntu weszła do majątku wspólnego małżonków.

Działka 1 oraz działka 2 nigdy nie były oraz nadal nie są zabudowane.

W całym okresie posiadania działek 1, 2 Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu podniesienie wartości przedmiotowych nieruchomości. Działki nie są uzbrojone ani ogrodzone, a Wnioskodawczyni wykorzystuje je do celów własnych. Wnioskodawczyni w całym okresie posiadania działek 1, 2 nie występowała o ustanowienie dla nich planu zagospodarowania przestrzennego.

Szczegółowe postanowienia umowy: „Działki zostaną sprzedane po uzyskaniu przez kupującą spółkę ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę. Spółka zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastruktura towarzyszącą.”

Przed ostatecznym zbyciem szczegółowo wyżej opisanych działek gruntu Wnioskodawczyni udzieliła kupującej spółce pełnomocnictwa celem uzyskania przez Spółkę pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą.

Zamiarem Wnioskodawczyni jest uzyskanie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w ww. działkach zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, czyli uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu tej czynności.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnych 1 oraz udziałów w działce gruntu o nr ewidencyjnych 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatnika podatku VAT z tytułu tej czynności?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług dalej zwanej ustawą o VAT , opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Mając na względzie powyższe należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Niemniej jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem w ocenie Wnioskodawczyni, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Ponadto z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na względzie powyższe wskazać należy, iż brak wystąpienia przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby charakterystyczna dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Czynność sprzedaży podjęta przez Wnioskodawczynię stanowi pojedyncze działanie związane z wykonywaniem prawa własności, a nie zaplanowany, zorganizowany ciąg działań nakierowanych na sprzedaż działek. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań, które stanowiłyby prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe w ocenie Wnioskodawczyni nie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak wynika z art. 196 § 1ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych położonych w (...) stanowiących działki gruntu o nr ewidencyjnych: 3, 1, 4, 5 i 2. Zamierza Pani sprzedać działkę gruntu o nr 1 oraz udział w działce gruntu o nr 2. Własność działki nr 1 będąc zamężną nabyła Pani do majątku osobistego w 1994r. w drodze umowy darowizny, natomiast własność działki nr 2 nabyła Pani będąc zamężną, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa w dniu 5 czerwca 1989 r., jednakże własność tej działki gruntu w 2012 r. weszła do majątku objętego wspólnością ustawową. Działki nr 1 i 2 pierwotnie były wykorzystywane do uprawy warzyw, aktualnie zaniechała Pani wykorzystywania w tym celu przedmiotowych działek, rośnie tam tylko i wyłącznie trawa. Działka te nigdy nie były oraz nadal nie są zabudowane. Dnia 10 czerwca 2021 r. zawarła Pani wraz z małżonkiem przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek gruntu. Zgodnie z umową działki zostaną sprzedane po uzyskaniu przez kupującą spółkę ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę. Spółka zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędna infrastrukturą towarzyszącą. Po zawarciu umowy przedwstępnej, przed ostateczną sprzedażą, strona kupująca nie dokonała ani nie dokona czynności, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości gruntowej. Przed ostatecznym zbyciem działki 1 oraz udziałów w działce 2 udzieliła Pani kupującej spółce pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w celu uzyskania pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędna infrastrukturą towarzyszącą.

Nie była Pani i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, a działki gruntu nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Działki nie wchodziły ani nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu którego jeden ze współwłaścicieli byłby/jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Działka nr 2 nie była i nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT przez współwłaściciela (męża). Jednocześnie jest Pani jedyną właścicielką działki nr 1. Przedmiotowe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę domów jednorodzinnych lub bliźniaczych. Nie dokonywała Pani nigdy sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. W związku z zamierzoną sprzedażą ww. działek ani Pani ani Pani mąż nie podjęliście jakichkolwiek działań charakterystycznych dla podmiotów występujących profesjonalnie na rynku sprzedaży nieruchomości. Nie podejmowała Pani również działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia. Zamierzona sprzedaż ma objąć działki stanowiące Pani majątek osobisty oraz majątek wspólny małżonków. W całym okresie ich posiadania nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu podniesienie wartości przedmiotowych nieruchomości oraz nie występowała Pani o ustanowienie dla nich planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nie są uzbrojone ani ogrodzone, a wykorzystuje je Pani do celów własnych. W okresie poprzedzającym sprzedaż, w którym Pani nawet nie rozważała sprzedaży nieruchomości gruntowych dokonała Pani podziału dwóch działek na pięć celem przekazania ich swojemu synowi, co ostatecznie się nie powiodło. Przed ostatecznym zbyciem działek udzieliła Pani kupującej spółce pełnomocnictwa celem uzyskania przez Spółkę pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Z wniosku nie wynika, żeby przed ostatecznym zbyciem ww. działek wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez spółkę kupującą ww. działkami do celów budowlanych. Wyłącznie z uwagi na brak wiedzy w zakresie funkcjonowania rynku obrotu nieruchomościami, w celu sprzedaży skorzystała Pani z pomocy biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Pani zamiarem jest uzyskanie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie uznania Pani bądź nieuznania za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2 i opodatkowania bądź nieopodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2 będzie Pani spełniała przesłanki do uznania bądź nie za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku  od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działek będzie Pani działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, wytyczenie dróg wewnętrznych, wnioskowanie o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, nie starała się Pani o doprowadzenie mediów, ani nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowe działki nigdy nie były przedmiotem dzierżawy lub najmu na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych. Nie wyraziła Pani zgody na dysponowanie przez spółkę kupującą ww. działkami do celów budowlanych. Działki gruntu nie były i nie są przez Panią wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej.

Wszystko to oznacza, że działki nie były i nie są dla Pani źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażowała Pani środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazała Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podjęte przez Panią działania takie jak: dokonanie podziału działki na mniejsze w celu przekazania ich darowizną synowi (co jednak się nie powidło), skorzystanie z pomocy biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wyłącznie z uwagi na brak wiedzy w zakresie funkcjonowania rynku obrotu nieruchomościami czy udzielenie kupującej spółce pełnomocnictwa wyłącznie do uzyskania przez nią pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą nie powoduje, że powyższe czynności stanowiły bądź mogłyby stanowić ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży opisanych działek za prowadzenie działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie zatem, sprzedaż przez Panią działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży ww. działek wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki nr 1 i udziałów w prawie własności działki nr 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. Nie powstanie zatem po Pani stronie obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Panią we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie o zastosowaniu przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, nie rozstrzyga natomiast zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem współwłaściciela działki nr 2.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz.2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej ako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).