Interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.543.2022.2.BG

Sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 14 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

•  opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku)
• zastosowania prawidłowej stawki VAT 23% (pytanie nr 2 we wniosku)

Uzupełniła go Pani pismem z 11 stycznia 2023 r. (wpływ 11 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

29 (…) 2022 r. na mocy aktu notarialnego nabyła Pani nieruchomość położoną  przy ulicy (…) i (…) pod nr 2, składającą się z działek gruntu oznaczonych na mapie nr 1 i 2 o łącznym obszarze (…) m², dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Działka nr 1 położona  przy ul. (…) zawiera obszar (…) ha, jako rodzaj użytków stanowi tereny przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych (symbol Tp), zaś działka 2 położona przy ul. (…) pod nr 2 zawiera obszar (…) ha i jako rodzaj użytków stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (symbol Bp), obie powyższe działki należą do obrębu (...).

W chwili nabycia ww. działek dla działki 2 wydana była na wniosek ówczesnego właściciela ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, wydana przez Prezydenta Miasta 10 (…) 2019 r.

Zgodnie z powyższą decyzją ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego o powierzchni sprzedaży do (…) m², przewidzianej do realizacji w (…) przy ul. (…) 2, na działce o numerze ewidencyjnym 2 oraz części działki drogowej nr (…) w obrębie (...).

Działki 1 i 2 do chwili obecnej są niezabudowane, ogrodzone, mają zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka o nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania na mocy uchwały Rady Miejskiej z 25 (…) 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta, obejmującej dolinę (…) wraz ze (…) o oraz dolinę (…), położonej na odcinku od ul. (…) do południowej granicy miasta i położona jest na terenie oznaczonym na ww. planie symbolem 3 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zakup powyżej wskazanych działek 1 i 2 dokonany został przez Panią jako osobę fizyczną.

Natomiast 7 (…) 2022 r. spółka, w której jest Pani jedynym udziałowcem i zarazem jedynym członkiem zarządu spółki, dokonała zakupu nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością opisaną powyżej należącą do Pani. Na mocy aktu notarialnego z 7 (…) 2022 r. spółka nabyła nieruchomość położoną przy ul. (…) o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy  prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Przedmiotowa nieruchomość należy do obrębu G-40, jako rodzaj użytków obejmuje tereny mieszkaniowe (symbol B), a ponadto zabudowana jest drewnianym jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej (…) m² oraz drewnianym jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni użytkowej (…) m². Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

17 (…) 2022 r. na wniosek spółki wydana została przez Prezydenta Miasta decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie parterowego budynku usługowo-handlowego o powierzchni sprzedaży do (…) m² (sklepy pod wynajem) wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji  przy ul. (…) / ul. (…) na terenie oznaczonym jako działki o nr ewidencyjnych 3 (to działka należąca do spółki), 2 (to działka należąca do Pani) w obrębie geodezyjnym (...). Decyzja ta jest ostateczna, a zatem spółka jako wnioskodawca wystąpiła o wydanie warunków zabudowy obejmujących teren należący do dwóch właścicieli – do spółki oraz do Pani. Pani była natomiast stroną tego postępowania. Spółka wystąpiła ponadto o wydanie pozwolenia na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce 3 – budynki te kolidują bowiem z uzyskanymi warunkami zabudowy. 8 (…) 2022 r. Prezydent Miasta wydał decyzję i udzielił pozwolenia na rozbiórkę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego na nieruchomości położonej przy ul. (…), dz. 3. Powyższa decyzja jest ostateczna. 12 (…) 2022 r. został zarejestrowany i wydany dziennik rozbiórki.

Jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) – od 07 (…) 2013 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A.

Oprócz bycia wspólnikiem spółki jest Pani wspólnikiem spółki prowadzącej działalność deweloperską. Głównym przedmiotem działalności powyższej spółki jest 41.10.Z – realizacja projektów związanych ze wznoszeniem budynków.

Jest Pani także członkiem Zarządu innych spółek prowadzących działalność deweloperską. Głównym przedmiotem działalności powyższych spółek jest 41.10.Z –realizacja projektów związanych ze wznoszeniem budynków.

Wszystkie powyższe spółki zaangażowane są w realizację przedsięwzięć deweloperskich.

Spółka jest natomiast wspólnikiem spółek prowadzących działalność deweloperską. Głównym przedmiotem działalności powyższych spółek jest 41.10.Z – realizacja projektów związanych ze wznoszeniem budynków. Wszystkie powyższe spółki zaangażowane są w realizację przedsięwzięć deweloperskich. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności powyższej spółki jest 41.10.Z – realizacja projektów związanych ze wznoszeniem budynków.

Przedmiotowe działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, właściciele nie czerpali z nich żadnego pożytku. Zostały zakupione w celu realizacji na nich inwestycji lub dalszej odsprzedaży. Wcześniej Pani jako osoba fizyczna ani jako spółka nie dokonywała sprzedaży nieruchomości.

Obecnie zarówno spółka będąca właścicielem działki nr 3, jak i Pani będąca właścicielem działek 1 i 2 zamierzają zbyć przysługujące im nieruchomości na rzecz nabywców – osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej.

W ramach jednego aktu notarialnego z 6 (…) 2022 r. – działając w imieniu własnym oraz w imieniu spółki zawarła Pani z kupującymi będącymi wspólnikami spółki cywilnej umowę przedwstępną sprzedaży powyższych nieruchomości – objętych księgą wieczystą nr (…) i (…). W umowie zastrzeżono, że obie strony są zainteresowane zbyciem powyższych nieruchomości jako całości, tj. strona kupująca zamierza nabyć obie nieruchomości, traktując je jako gospodarczą całość, a strona sprzedająca zainteresowana jest zbyciem wszystkich działek łącznie (§ 22 aktu). Zamierza Pani przenieść własność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) na rzecz kupującego – wspólników spółki cywilnej w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Sprzedaż zamierza opodatkować podatkiem od towarów i usług (VAT) w stawce 23%.

Uzupełnienie i doprecyzowania opisu sprawy

1.Powyższe działki 1 i 2 zostały nabyte przez Panią w ramach jednego aktu notarialnego z 29 (…) 2021 r. jako osobę fizyczną do majątku prywatnego. Są to działki ze sobą sąsiadujące, ogrodzone wspólnym ogrodzeniem, stanowią jedną całość. Prowadzi Pani (i w chwili nabycia działek również prowadziła) działalność gospodarczą pod firmą A. Zakup powyższych działek 1 i 2 nie został wprowadzony do tej działalności gospodarczej, albowiem był on niezwiązany z działalnością prowadzoną przez Panią w ramach A, której przedmiotem jest wyłącznie świadczenie usług prawnych (PKD 69.10.Z - Działalność prawnicza).

Działki 1 i 2 nabyła Pani w celach zarobkowych. Nadmienia Pani, że posiada doświadczenie w branży obrotu nieruchomościami (budowa i sprzedaż nieruchomości w ramach działalności deweloperskiej). W chwili nabycia była (i obecnie jest) Pani członkiem Zarządu spółki, która jest z Panią powiązana również kapitałowo i osobowo, a która zajmuje się działalnością deweloperską, a także była (i nadal jest) Pani Prezesem Zarządu i jedynym wspólnikiem spółki, która zakupiła nieruchomość sąsiadującą z powyższymi działkami, tj. działkę 3, która wraz Pani działką 2 została objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 17 (…) 2022 r. Dodatkowo od 01 (…) 2021 r. stała się Pani członkiem Zarządu Spółki, która również prowadzi działalność deweloperską i jest z Panią powiązana osobowo i kapitałowo. Oprócz tego cały czas była Pani komandytariuszem w spółce, która również prowadziła działalność deweloperską.

2.Od chwili zakupu do chwili obecnej działki 1 i 2 nie były przez Panią wykorzystywane. Istotą zakupu było zrealizowanie na terenie tych działek inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo – handlowego lub ulokowanie kapitału z możliwością sprzedaży w przyszłości, w celu zarobkowym.

3.Cel inwestycyjny miał polegać na budowie budynku usługowo-handlowego. Z takim zamiarem nabyła Pani obie działki (tj. działkę 1 i działkę 2). Podejmując decyzję brała Pani także pod uwagę fakt, że projekt inwestycyjny może się nie powieść i zakładała Pani, że sprzeda działki z zyskiem w przyszłości.

4.Cel inwestycyjny miał polegać na budowie na działkach 1 i 2 budynku usługowo-handlowego. Realizacja tej inwestycji miała zostać dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W celu realizacji inwestycji spółka wystąpiła do Prezydenta Miasta z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy obejmujących również należącą do Pani nieruchomość (za Pani wiedzą, zgodą oraz przy Pani udziale). W postępowaniu tym była Pani stroną. 17 (…) 2022 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie parterowego budynku usługowo-handlowego o powierzchni sprzedaży do (…) m² (sklepy pod wynajem) wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi przewidzianej do realizacji przy ul. (…) / (…) na terenie oznaczonym jako działki o nr 3, 2. Nadmienia Pani, iż działka 3 należy do spółki, której to spółki jest Pani jedynym wspólnikiem i członkiem zarządu, a działka 2 stanowi Pani własność. Działka 1 nie została objęta decyzją o warunkach zabudowy, albowiem dla niej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nie mniej jednak w związku ze zmieniającą się sytuacją na rynku, finalnie podjęła Pani decyzję o zaniechaniu realizacji inwestycji i sprzedaży działek 1 oraz 2. Nadmienia Pani, że wraz ze sprzedażą powyższych działek nastąpi sprzedaż działki 3 na rzecz tych samych nabywców.

5.W chwili zakupu głównym celem, dla którego nabyła Pani działki był cel inwestycyjny związany z budową budynku usługowo-handlowego. Nie wykluczała Pani jednak zbycia działek w przyszłości jeśli zmieni się sytuacja rynkowa i bardziej korzystne stanie się zbycie działek niż budowa na nich budynku.

6.W celu sprzedaży działek 1 i 2 nie poniosła Pani nakładów związanych z ich przygotowaniem do sprzedaży. Natomiast w odniesieniu do działki 2 była Pani stroną postępowania związanego z wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy zakończonego wydaniem przywołanej już powyżej decyzji o warunkach zabudowy z 17 (…) 2022 r. Wraz ze spółką uczestniczyła Pani w ustaleniu koncepcji inwestycji, dla której zawnioskowane zostały warunki zabudowy. Realizacja przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku usługowo-handlowego miała obejmować nie tylko należące do Pani działki 1 i 2, ale również działkę sąsiadującą nr 3, której właścicielem jest powiązana z Panią osobowo i kapitałowo spółka (w której to spółce jest Pani jedynym wspólnikiem i jedynym członkiem zarządu), dlatego też w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla terenu objętego planowaną inwestycją brała Pani udział w dwóch rolach – jako osoba reprezentująca powyższą spółkę i jako właściciel działki 2 objętej warunkami zabudowy. Interes spółki i Pani w tym postępowaniu był zbieżny i polegał na uzyskaniu warunków zabudowy umożliwiających realizację na działkach 1, 2 i 3 inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego.

7.Działki nie były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

8.Na zadane pytanie, czy nabycie przez Panią było udokumentowane fakturą i stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT, czy też stanowiło transakcję zwolnioną od podatku VAT bądź niepodlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, udzieliła Pani odpowiedzi:

Nie. Przy nabyciu działek nie przysługiwało mi prawo do odliczenia podatku naliczonego.

9.Na zadane pytanie, czy przy nabyciu przez Panią działek przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, udzieliła Pani odpowiedzi:

Nie. Przy nabyciu działek nie przysługiwało mi prawo do odliczenia podatku naliczonego.

10.W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku udzieliła Pani odpowiedzi:

a)Informuję, że w dniu 6 (…) 2022 r. zostały zawarte w formie jednego aktu notarialnego, sporządzonego przed notariuszem umowy przedwstępne sprzedaży następujących nieruchomości:

·nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), należącej do Wnioskodawczyni,

·nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), składającej się z działki ewid. nr 3, należącej do spółki, której jedynym udziałowcem i zarazem jedynym członkiem zarządu jest Wnioskodawczyni,

przy czym sprzedaż obu tych nieruchomości ma nastąpić na rzecz P.B. i M.P. – jako wszystkich wspólników Spółki Cywilnej.

Powyższe nieruchomości sąsiadują ze sobą i objęte są jedną decyzją o warunkach zabudowy, i zgodnie z postanowieniami § 22 powołanego aktu notarialnego stanowią dla stron transakcji jedną całość gospodarczą.

§ 15. Aktu notarialnego  stanowi, że: Wnioskodawczyni w imieniu własnym oraz P. B. i M. P. – jako wszyscy wspólnicy Spółki Cywilnej – z drugiej strony – zgodnie oświadczają, że zobowiązują się do zawarcia w ciągu 14 (czternastu) dni liczą od dnia spełnienia się warunku wymienionego w § 16 niniejszego aktu, nie później niż do 28 (…) 2023 r. – umowy sprzedaży (Umowa Przyrzeczona) – na mocy której Wnioskodawczyni sprzeda P.B. i M.P. – to jest wszystkim Wspólnikom Spółki Cywilnej – należącą do niej nieruchomość położoną przy ulicy (…) pod nr 2 i bez nr, objętą księgą wieczystą nr (…), wolną od wszelkich zajęć i obciążeń oraz wszelkich praw i roszczeń osób trzecich za ogólną cenę w kwocie (…) złotych, z zastrzeżeniem postanowień określonych w § 17 tego aktu notarialnego, zaś P.B. i M.P. – to jest wszyscy wspólnicy spółki cywilnej nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (…) za wskazaną wyżej cenę kupią do majątku objętego wspólnością łączną wspólników wskazanej wyżej spółki cywilnej.

§ 16. Aktu notarialnego  stanowi, że: Wnioskodawczyni w imieniu własnym – z jednej strony oraz P.B. i M.P. – jako wszyscy wspólnicy Spółki Cywilnej – z drugiej strony – umawiają się, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) – zostanie zawarta w ustalonym wyżej terminie, o ile do tego czasu spełniony zostanie warunek zawieszający polegający na uzyskaniu przez Wnioskodawczynię Interpretacji Indywidualnej wydanej przez właściwy Organ Podatkowy na jej wniosek, z której wynikać będzie, iż sprzedaż nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT, względnie nie jest tym podatkiem opodatkowana lub też jest od tegoż podatku zwolniona.

§ 17. Aktu notarialnego  stanowi, że: Wnioskodawczyni w imieniu własnym z jednej strony oraz P.B. i M.P. – jako wszyscy wspólnicy Spółki Cywilnej – z drugiej strony zgodnie umawiają się i postanawiają, że w przypadku, w którym w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) – zgodnie z Interpretacją Indywidualną wydaną przez właściwy Organ Podatkowy na wniosek Wnioskodawczyni – wynikać będzie, iż sprzedaż nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT – wówczas wskazana wyżej w § 14 tego aktu notarialnego cena sprzedaży nieruchomości to jest kwota złotych będzie ceną netto, do której zostanie doliczony podatek VAT według stawki obowiązującej na dzień podpisania Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży i zgodnie z Interpretacją Indywidualną wydaną przez właściwy do tego Organ Podatkowy, a co za tym idzie wówczas strona kupująca to jest P.B. i M.P. – jako wszyscy wspólnicy wskazanej wyżej spółki cywilnej zobowiązani są do zapłaty na rzecz Wnioskodawczyni ceny sprzedaży ustalonej wyżej powiększonej o podatek VAT.

§ 22. Aktu notarialnego  stanowi, że: Wnioskodawczyni w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz spółki – z jednej strony oraz P.B. i M.P. – jako wszyscy wspólnicy spółki cywilnej – z drugiej strony – zgodnie oświadczają, że w przypadku ziszczenia się warunków wskazanych wyżej w § 8 i § 15 niniejszego aktu notarialnego – Przyrzeczone Umowy Sprzedaży, których przedmiotem będą: nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…) i nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…) – zostaną zawarte jedynie jednocześnie – to jest w jednym akcie notarialnym, z uwagi na fakt, iż obie te nieruchomości stanowią dla stron umów objętych niniejszym aktem notarialnym jedną całość gospodarczą.

Wskazuję, że § 8 powołanego aktu notarialnego  zawiera identyczny warunek jak ten określony w § 15 przytoczonym powyżej, lecz odnosi się do spółki i sprzedaży należącej do tej spółki nieruchomości objętej księgą wieczystą (…).

b)W ramach umowy przedwstępnej zostały udzielone następujące pełnomocnictwa dla strony kupującej:

§ 25. 2. Aktu notarialnego  stanowi, że: Wnioskodawczyni w imieniu własnym oświadcza, że w związku z zawarciem niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży – wyraża niniejszym zgodę na to, aby P.B. i M.P., to jest Wspólnicy spółki cywilnej dysponowali należącą do niej nieruchomością objętą księgą wieczystą nr (…) (oznaczoną obecnie jako działki o numerach 1 i 2) – jedynie na cele budowlane – w rozumieniu ustawy z dnia 07 lipca 1997 r. Prawo budowlane i upoważnia jednocześnie wskazanych wyżej wspólników spółki cywilnej – do dokonywania w tym zakresie wszelkich czynności prawnych i faktycznych, przed wszystkimi organami administracyjnymi, władzami, instytucjami, urzędami, przedsiębiorstwami, spółkami i innymi osobami prawnymi oraz osobami fizycznymi – prowadzących do uzyskania przez nich od właściwych organów decyzji o warunkach zabudowy i składania tam wszelkich wymaganych w postępowaniu o wydanie wspomnianej decyzji oświadczeń, wyjaśnień, pism, wniosków, w tym także stosownej dokumentacji projektowej i innej.

c)Po zawarciu umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej strona kupująca nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na przedmiotowych działkach.

d)Z informacji uzyskanych ustnie od strony nabywającej w okresie od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej nabywca zaplanował zlecenie prac projektowych oraz uzyskanie warunków technicznych u gestorów mediów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę budynku usługowo- handlowego na podstawie uzyskanych przez stronę sprzedającą warunków zabudowy i realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego.

e)Stronie kupującej zostało udzielone pełnomocnictwo do:

·występowania i odbioru promes oraz warunków technicznych zasilania w poszczególne media dla inwestycji budowlanej planowanej do realizacji na działkach nr 3, 2 oraz 1 (ul. (…) 2 / (…)) polegającej na budowie parterowego budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi,

·występowania o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla nowo projektowanego zjazdu wraz z prawem do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania zgodnie z art. 127a k.p.a.,

·występowania o wydanie decyzji przenoszącej decyzję o warunkach zabudowy wraz z prawem do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania zgodnie z art. 127a k.p.a.,

·uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów,

·zawarcia umowy przyłączeniowej na prąd.

Pytanie

1.Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) opodatkowana będzie podatkiem VAT (we wniosku pytanie oznaczone nr 1)?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie sprzedaż nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o VAT opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

·po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej (działki) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 powołanej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższej definicji decydujące dla kwalifikacji danej osoby jako podatnika podatku VAT są okoliczności o charakterze obiektywnym, co oznacza, że już sama działalność o cechach handlowych stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż stanowi czynność podlegającą podatkiem VAT.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Dostawa towarów (gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy, wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Aby określić, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. W orzecznictwie wskazuje się, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu np. o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2018 r. w sprawie I FSK 1986/16: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Mając na uwadze, iż dla terenu obejmującego działki 3 i 2 spółka, w której Pani jest jedynym udziałowcem wystąpiła o wydanie warunków zabudowy (dla działki 1 nie występowano o warunki zabudowy, gdyż jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co determinuje brak możliwości wystąpienia o warunki zabudowy), jak również mając na uwadze, iż jako wspólnik spółek prawa handlowego prowadzi Pani działalność deweloperską, polegającą na wznoszeniu budynków, oraz mając na uwadze, że teren działek 1, 2 i 3 sprzedawany będzie jako całość (zarówno dla strony sprzedającej jak i nabywającej gospodarcze znaczenie ma jedynie sprzedaż/nabycie terenu jako całości), w Pani ocenie występują przesłanki do opodatkowania czynności sprzedaży działek 1 i 2 podatkiem VAT.

W Pani ocenie opisana w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i przesądza, że czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Szereg czynności podjętych w niniejszej sprawie przez oba podmioty – wystąpienie o warunki zabudowy dla terenu obejmującego także działkę należącą do Pani świadczy o tym, że obie działki pojmowane są jako gospodarcza całość.

Potwierdza to także wystąpienie przez Panią o lokalizację zjazdu na jej działce zgodnie z wymaganiami określonymi w warunkach zabudowy.

Zatem czynność winna być opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z warunkami zabudowy jest to teren budowlany, zatem brak jest podstaw do zwolnienia sprzedaży z VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze w Pani ocenie transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23% (stawka podstawowa). Obecnie podstawową stawką podatku VAT jest stawka 23% (zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

·dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·czynność ta wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Należy podkreślić, iż dla celów podatku od towarów i usług nie jest konieczne, aby działalność była działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły przez podmioty gospodarcze (przedsiębiorców). Opodatkowaniu tym podatkiem podlega dostawa towarów – gruntów nie tylko wówczas, gdy dokonywana jest przez podatnika VAT, dla którego wykonywanie działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy również osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, które dokonują dostawy, czy też świadczą usługi stają się podatnikami podatku VAT, jeżeli okoliczności towarzyszące wykonywaniu czynności wskazują na zamiar wykonywania tych czynności.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitsohl, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług od 7 (…) 2013 r. W ramach aktu notarialnego nabyła Pani jako osoba fizyczna działki nr 1 i nr 2 do majątku prywatnego. Przy nabyciu nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działki te są ogrodzone wspólnym ogrodzeniem i stanowią całość, jako jedna Nieruchomość, dla której prowadzona jest KW nr (…). Zakup działek nie został wprowadzony do prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w ramach A ponieważ przedmiotem tej działalności jest wyłącznie świadczenie usług prawnych. Działki te nabyła Pani w celach zarobkowych. Istotą zakupu było zrealizowanie na tym terenie inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego lub ulokowanie kapitału z możliwością sprzedaży w przyszłości. Zakładała Pani również, że cel inwestycyjny może się nie powieść i w przyszłości sprzeda Pani działki z zyskiem. Realizacja inwestycji miała zostać dokonana w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Będąc powiązaną osobowo i kapitałowo ze spółką wystąpiła Pani dla siebie, jako osoby fizycznej oraz dla spółki o wydanie warunków zabudowy dla działki nr 2 i nr 3 – będącej własnością spółki, w której to spółce jest Pani jedynym wspólnikiem i członkiem zarządu. Na skutek zmieniającej się sytuacji na rynku, podjęła Pani decyzję o zaniechaniu realizacji inwestycji i sprzedaży działek nr 1 oraz nr 2. Uznała Pani, że korzystniejszym finansowo rozwiązaniem będzie wycofanie się z podjętych planów inwestycyjnych i podjęcie decyzji o sprzedaży działek będących w Pani majątku prywatnym oraz działki należącej do spółki w jednej transakcji, na rzecz jednego nabywcy, traktując je jako gospodarczą całość. Sprzedaż przedmiotowych działek ma nastąpić wraz ze sprzedażą działki nr 3 na rzecz tych samych nabywców. Działki nr 1 i nr 2 nie były przedmiotem najmu czy też dzierżawy, nie czerpała Pani z nich żadnego pożytku, nie ponosiła nakładów związanych z przygotowaniem ich do sprzedaży. Jednak ze względu na pierwotny pomysł realizacji inwestycji budowlanej była Pani stroną w ustaleniu koncepcji, dla której zawnioskowane zostały warunki zabudowy. W postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla terenu objętego planowaną inwestycją brała Pani udział jako osoba reprezentująca spółkę oraz jako właściciel działki 2. Dla działki 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wg którego działka ta stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotowe działki nie były przez Panią wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Pomiędzy Panią a kupującym została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży, w której to zostały zawarte warunki, jakie muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W ramach umowy przedwstępnej udzieliła Pani stronie kupującej zgody w zakresie dysponowania nieruchomością nr (…) na cele budowlane oraz pełnomocnictwa do występowania i odbioru promes oraz warunków technicznych zasilania w poszczególne media dla inwestycji budowlanej planowanej do realizacji na działkach nr 3, 2 oraz 1, występowania o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla nowo projektowanego zjazdu, występowania o wydanie decyzji przenoszącej decyzję o warunkach zabudowy, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów, zawarcia umowy przyłączeniowej na prąd.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1)

W celu rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy w pierwszej kolejności należy przeanalizować – czy nabycie przez Panią przedmiotowych działek wykazywało jakikolwiek związek z działalnością gospodarczą. Zatem znaczenie w tej sytuacji będzie odgrywał m.in. zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia przez Panią nieruchomości oraz przedstawione przez Panią okoliczności.

Jak Pani wskazała we wniosku, działki nabyła Pani w celach zarobkowych, poprzez zamiar zrealizowania inwestycji budowlanej lub też w momencie rezygnacji z niej, poprzez dalszą odsprzedaż działek. Pomimo, że wskazuje Pani, iż działki zostały nabyte do majątku prywatnego, to zamiar ich wykorzystania był inny.

Charakter działek, tj. warunki zabudowy na budynek usługowo-handlowy i zamiar budowy budynku świadczy o tym, że działki nie zostały nabyte z zamiarem wykorzystania na cele tzw. prywatne.

Przesłankami determinującymi uznanie, że przedmiotowe działki nie stanowią składnika Pani majątku prywatnego jest również to, że realizacja celu inwestycyjnego miała zostać dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie bez znaczenia jest również fakt, że podpisując umowę przedwstępną z potencjalnym nabywcą występowała Pani jako strona zarówno we własnym imieniu, jak też w imieniu spółki. Udzielając natomiast pełnomocnictw wyraziła Pani zgodę, aby nabywca działał w Pani imieniu, czyli – jak właściciel.

Przedstawione fakty jednoznacznie wskazują, że w odniesieniu do przedmiotowych działek wykazywała Pani aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego typu obrotem. Równocześnie należy przypomnieć, że była Pani już czynnym podatnikiem podatku VAT.

Tym samym, należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek nr 1 i 2 działa Pani w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

W oparciu o art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 2 objęta jest decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku usługowo-handlowego, natomiast dla działki nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oznaczony jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Tym samym, obie działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy transakcja nabycia przedmiotowych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższą informację, stwierdzić należy, że przy nabyciu ww. działek nie wystąpił podatek, który by podlegał odliczeniu. Zatem nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało. Tym samym nie został spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Ponadto ww. działka będąca przedmiotem dostawy, nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie znajdzie zastosowania do zbycia przez Panią przedmiotowych działek objętych księgą wieczystą nr (…), z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Ponadto informuję, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (we wniosku pytanie oznaczone nr 1). Natomiast, w kwestii dotyczącej zastosowania stawki podatku VAT 23% dla tej sprzedaży (we wniosku pytanie oznaczone nr 2) wydane zostało postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Wydana interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanem faktycznym i zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).