Interpretacja indywidualna z dnia 18 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.2.2023.1.JS

Podstawa opodatkowania wynosi zero, gdyż wartość 1/2 części nieruchomości lokalowej, nabyta w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 kwoty hipoteki.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

12 listopada 2020 roku razem z byłym partnerem (III grupa podatkowa) nabyła Pani na rynku wtórnym na współwłasność (po 1/2 udziału) lokal mieszkalny położony w O. o powierzchni 60,18m² wraz z piwnicą 2,6m². Z własnością opisanego lokalu związany jest udział wynoszący 6/1000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz prawie własności działki gruntu nr (…). Akt notarialny Repertorium (…), Nr KW (…). Cena zakupu lokalu wraz z ww. częściami wyniosła 340 000 zł brutto. Na zakup ww. nieruchomości Pani i były partner zaciągnęli kredyt hipoteczny w wysokości 304 500 zł. Pozostała część ceny, tj. 35 500 zł została pokryta środkami własnymi. Na 30 grudnia 2022 r. kwota zadłużenia z tytułu kredytu wynosi 307 997 zł.

Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną w kwocie 639 000 zł dla zabezpieczenia wierzytelności Banku, kapitału kredytu, odsetek, prowizji i opłat, kosztów postępowania oraz innych roszczeń ubocznych. Aktualna szacunkowa wartość rynkowa lokalu mieszkalnego, uwzględniająca poniesione nakłady na remont oraz obecne ceny, wynosi około 420 000 zł, z tego część stanowiąca własność byłego partnera wynosi 210 000 zł.

W związku z rozpadem konkubinatu zamierzają Państwo zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w wyniku której były partner przeniesie na Pani rzecz swój udział we współwłasności lokalu wynoszący 1/2. Zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpi nieodpłatnie (bez jakichkolwiek spłat i dopłat). W zamian za wyłączne prawo do własności mieszkania, przejmie Pani w całości dług z tytułu wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego na zakup tej nieruchomości. Kredyt hipoteczny zamierza Pani przejąć z rodzicami.

W okresie ostatnich pięciu lat nie nabyła Pani od byłego partnera na podstawie umowy darowizny lub umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, własności innej rzeczy i innych praw majątkowych.

Pytania

 1. Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita bądź połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania spowoduje u Pani obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn?

 2. Ile wyniesie podatek od spadków i darowizn w sytuacji nieodpłatnego zniesienia współwłasności?

Pani stanowisko w sprawie

W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności bez jakichkolwiek spłat i dopłat otrzyma Pani udział wynoszący 1/2 części w prawie własności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, stając się jego wyłącznym właścicielem. W zamian za to przejmie Pani całkowite obciążenie hipoteczne. W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, którego kwota (cała lub połowa) przewyższa wartość otrzymanego udziału w prawie własności nieruchomości, podstawa opodatkowania wyniesie „0”. Odwołując się do przepisów ustawy o spadkach i darowiznach uważa Pani, że w opisanym zdarzeniu przyszłym nie wystąpi konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn, ponieważ przy ustaleniu podstawy opodatkowania należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności według zasady wyrażonej w art. 7 ust. 1 tej ustawy, tj. czystą wartość ustaloną według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, a następnie należy ustalić udział jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi od spadków i darowizn podlega nadwyżka wartości udziału. W rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, hipoteka ustanowiona na nieruchomości będzie stanowić obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów. Zgodnie z powyższym, na Pani jako nabywcy praw majątkowych będzie spoczywał obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Jednakże ustanowiona na nieruchomości hipoteka umowna w wysokości 639 000zł (1/2 udziału partnera 319 500 zł) stanowi obciążenie i będzie miała wpływ na ustalenie podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn. Obliczając podstawę opodatkowania od powyższej czynności należy jako przychód wziąć pod uwagę 1/2 wartości rynkowej nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności pomniejszając ją o 1/2 części kwoty hipoteki umownej. Ponieważ wartość hipoteki przypadającej na nabywany udział (319 500 zł) przekroczy przewidywaną wartość rynkową nabywanego udziału w nieruchomości (210 000 zł), podstawa opodatkowania w Pani przypadku wyniesie „0”. Z tego względu nie powstanie po Pani stronie zobowiązanie podatkowe w podatku od spadków i darowizn. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania w tej sprawie nie ma znaczenia kwota kredytu pozostała do spłaty lecz istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość opisana we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami, albo w przypadku braku zgody między współwłaścicielami – na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani wraz z byłym partnerem prawo 1/2 własności nieruchomość lokalowej za kwotę 340 000 zł. Zaciągnęli Państwo (jako współkredytobiorcy) kredyt w wysokości 304 500 zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną w kwocie 639 000 zł (na rzecz banku). Aktualna szacunkowa wartość rynkowa lokalu mieszkalnego (z uwzględnieniem nakładów na remont oraz obecnych cen) wynosi około 420 000 zł, z tego część stanowiąca własność byłego partnera – 210 000 zł. Zamierza Pani wraz z byłym partnerem zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w wyniku której przeniesie on nieodpłatnie (bez jakichkolwiek spłat i dopłat) na Pani rzecz swój udział we współwłasności lokalu wynoszący 1/2. W zamian za wyłączne prawo do własności mieszkania, przejmie Pani w całości dług z tytułu wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego na zakup tej nieruchomości. W okresie ostatnich pięciu lat nie nabyła Pani od byłego partnera na podstawie umowy darowizny lub umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, własności innej rzeczy i innych praw majątkowych.

Opisane we wniosku nabycie przez Panią udziału (1/2) w lokalu mieszkalnym na podstawie czynności prawnej dotyczącej zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej, bez spłat i dopłat, jest na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn traktowane jako nabycie tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności i podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 cyt. ustawy.

Na podstawie art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 cyt. ustawy:

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W opisanym przez Panią zdarzeniu, podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ustanowiona na prawie własności nieruchomości (lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość) hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości lokalowej (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Panią w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 kwoty hipoteki.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia, ponieważ to nie sam kredyt stanowi ciężar. Ciężar stanowi hipoteka, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do nieruchomości lokalowej i tym samym przedmiot nabycia.

W takiej sytuacji w Pani przypadku podstawa opodatkowana wyniesie zero. Tym samym nie będzie Pani zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw podatkowych i zapłaty podatku, gdyż zobowiązanie podatkowe nie powstanie.

Końcowo Organ zaznacza, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie operuje pojęciem „przychód”. Istotna dla ustalenia zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn jest wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), po potraceniu długów i ciężarów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.