Jaki jest termin wystawienia faktury za dzierżawę ogródka działkowego

PROBLEM

Gmina wydzierżawia osobom fizycznym działkę z przeznaczeniem na cele ogrodowe (ogrody działkowe). Dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu w wysokości 36,90 (w tym VAT) z terminem płatności do 30.06 każdego roku. Co w sytuacji (przypadek 1), gdy dzierżawca zapłacił 10.11.2022 r. 36,90zł (opłata za 2022r.), a faktura nie została wystawiona przez Gminę. Kiedy powinna być wystawiona faktura: w momencie upływu terminu płatności (30 czerwca) na kwotę 36,90, mimo iż dzierżawca nie uiścił opłaty, czy w momencie uiszczenia opłaty przez dzierżawcę (10.11.2022)? A co w sytuacji (przypadek 2), gdy dzierżawca zapłacił za rok z góry w listopadzie 2022 r. nie podając tego w tytule przelewu? Kiedy następuje obowiązek podatkowy oraz kiedy Gmina powinna wystawić fakturę? W roku 2022, kiedy dokonano wpłaty, czy w roku 2023?