Interpretacja indywidualna z dnia 11 października 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-2.4010.435.2022.2.EJ

Czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2022 r. za pośrednictwem platformy e-puap wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 września 2022 r. (data wpływu tego samego dnia). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zwany dalej także „Spółką”. Główny przedmiot działalności Wnioskodawcy związany jest z wynajmem nieruchomości lokalowych. Spółka kupuje nieruchomości (kamienice i inne lokale, w tym lokale mieszkalne) przede wszystkim celem świadczenia usług najmu lokali zlokalizowanych w tych nieruchomościach i osiągania z tego tytułu zysku. Bardzo często stan techniczny nabytych nieruchomości jest zły i wymaga dokonania prac remontowych obejmujących przeprowadzenie gruntownego remontu całego budynku. Spółka po zakupie remontuje i modernizuje posiadane nieruchomości (zarówno części wspólne, jak i poszczególne pomieszczenia), wyodrębnia samodzielne lokale (jeśli nie zostały wcześniej wyodrębnione), oraz wykonuje inne czynności mające na celu wynajem, względnie sprzedaż samodzielnych i wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Znaczna część nabywanych nieruchomości w momencie zakupu stanowi przedmiot umowy najmu, a co za tym idzie jest zamieszkiwana przez lokatorów. Najem ten ma najczęściej charakter najmu regulowanego przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Najem ten cechuje się m.in. ograniczoną możliwością kształtowania przez właściciela lokalu wysokości czynszu najmu oraz dokonywania jego podwyżek. Nierzadko lokale są zadłużone przez lokatorów a rozwiązanie z nimi stosunków najmu jest wysoce utrudnione, albowiem może ono nastąpić jedynie w ściśle określonych ustawą przypadkach. Wnioskodawca kupując nieruchomość wstępuje w miejsce zbywcy, przejmując tym samym obowiązujący stosunek najmu na dotychczasowych warunkach, wynikających z przepisów ww. ustawy. Lokale będące w złym stanie technicznym, a do tego zajmowane przez lokatorów są bardzo mało płynnymi aktywami i nie są one w ogóle atrakcyjne na wynajem. Ewentualny czynsz najmu lub sprzedaż są możliwe po znacznych obniżkach ceny, co nie jest satysfakcjonujące dla Wnioskodawcy. Ponadto możliwości wykonania remontu w zajętym i zamieszkiwanym lokalu są utrudnione, a często wręcz niemożliwe. Intencją Wnioskodawcy jest zakończenie stosunku najmu z dotychczasowymi lokatorami, wyremontowanie lokali i przeznaczenia ich na wynajem w celu osiągania zysku. W związku z powyższym po zakupie nieruchomości Wnioskodawca podejmuje działania mające na celu skłonienie lokatorów do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych lokali i proponuje zawarcie porozumień o opuszczeniu lokalu. Celem i intencją zawarcia porozumienia jest zobowiązanie lokatora do opuszczenia i wydania lokalu, w tym wymeldowanie wszystkich osób z lokalu. Zgodnie z zawieranymi porozumieniami lokatorzy zobowiązują się do opuszczenia lokali na stałe, bez możliwości powrotu po zakończeniu remontu i prac budowlanych oraz z deklaracją braku wnoszenia w przyszłości tytułem przedmiotowej nieruchomości roszczeń zwrotnych. Wnioskodawca zachęca lokatorów do podpisania porozumienia oferując wynagrodzenie, na które składa się zryczałtowana rekompensata pieniężna za dobrowolne rozwiązanie umowy najmu, dobrowolne i niezwłoczne opuszczenie lokalu, rezygnację z potencjalnych roszczeń do lokalu oraz wynagrodzenia za ewentualnie poczynione nakłady. Wysokość wypłacanego wynagrodzenia uzależniona jest od wielkości mieszkania oraz ewentualnie poczynionych nakładów i dotąd wahała się w przedziale od 8 do 20 tys. złotych. Część najemców opuszczających lokale Wnioskodawcy ma już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe w innych lokalizacjach, pozostali zobowiązują się do samodzielnego ich poszukiwania. Spółka do tej pory podpisywała kilka rodzajów porozumień co do opuszczenia lokalu przez danego najemcę. Przedmiotem części z tych porozumień jest zapłata na rzecz lokatora uzgodnionej kwoty tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez niego w zajmowanym lokalu w rozumieniu art. 6e ust. 2 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ponieważ nakłady te zwykle dokonywane były przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę i co do zasady zostały w znaczącym stopniu zużyte w trakcie użytkowania lokalu przez lokatora, nie przedstawiają one wartości dla Spółki, która nie zamierza z nich korzystać. W istocie zatem takie płatności stanowią zachętę do opuszczenia lokalu i w praktyce nie korespondują z realną wartością nakładów, względnie są formą zabezpieczenia Wnioskodawcy przed ewentualnymi roszczeniami najemców z tego tytułu w przyszłości, zapewniając pewność sytuacji prawnej Wnioskodawcy. W przypadku braku nakładów na lokal do rozliczenia, przedmiotem zawieranych porozumień jest po prostu rekompensata dla najemcy (nie określana jako zwrot nakładów) w zamian za opuszczenie lokalu i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości. Niezależnie od tytułu płatności, podkreślenia wymaga fakt iż w przypadku każdego z rodzajów porozumień celem i intencją stron jest zobowiązanie lokatora do opuszczenia i wydania lokalu (w tym wymeldowanie wszystkich osób z lokalu). Wszyscy lokatorzy opuszczają lokale na stałe, a porozumienia nie przewidują możliwości ich powrotu. Nie ma (i w przyszłości nie powinno być) zatem takich sytuacji w których lokatorzy opuszczaliby lokale jedynie na czas prowadzenia robót modernizacyjnych i następnie powracali do nich po ich zakończeniu. Po rozwiązaniu stosunków najmu, w opuszczonych lokalach przeprowadzane są remonty, po których zakończeniu lokale zostaną zaoferowane do wynajęcia, tym razem na zasadach wolnorynkowych. Wszystkie koszty związane z porozumieniami z lokatorami są obecnie księgowane jako koszty bieżące Spółki.