Interpretacja indywidualna z dnia 18 lipca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.96.2022.2.ISL

Skutki podatkowe dzierżawy oraz zbycia udziału w nieruchomości gruntowej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dzierżawy oraz zbycia udziału w nieruchomości gruntowej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2022 r. (wpływ 13 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

I. Informacje ogólne

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą.

Wykonywana przez Nią działalność gospodarcza dotyczy wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, oznaczonymi w klasyfikacji PKD jako 68.20.Z. Podklasa ta obejmuje:

1)Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak:

a)Budynki mieszkalne i mieszkania,

b)Budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny, włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,

c)Grunty;

2)Wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym;

3)Wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne;

4)Wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

II. Nieruchomość - udział w prawie własności

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna, uzyskała udział (12/96) w prawie własności nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził Księgę Wieczystą. Ów udział w nieruchomości Wnioskodawczyni otrzymała w marcu 2019 r. wobec dokonania na Jej rzecz zwrotu wywłaszczonej 29 grudnia 1966 r. nieruchomości. Zwrot nastąpił na podstawie decyzji Wojewody z 29 lipca 2016 r., utrzymanej w mocy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny. Wnioskodawczyni nadmienia, że decyzja o zwrocie zapadła w efekcie działań podjętych przez uprzednich właścicieli nieruchomości, a później ich następców prawnych (w tym Wnioskodawczynię) - łącznie 10 osób. Warto przy tym zaznaczyć, że zwrot nieruchomości wobec jej uprzedniego wywłaszczenia nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od ośób fizycznych (dalej : ustawa o PIT), bowiem decyzja o zwrocie powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela. Jednakże, co szczególnie istotne, nie kreuje tego prawa, a jedynie przywraca wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe (vide: Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 30 października 2014 r., sygn. akt II FSK 2372/12, z 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1420/17, z 5 kwietnia 2019 r., sygn.akt II FSK 1368/17). Jednocześnie należy podkreślić, że udział w tejże nieruchomości, na podstawie decyzji o zwrocie wszedł do majątku prywatnego Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej, podobnie jak w przypadku pozostałych 9 współwłaścicieli. Wnioskodawczyni nie miała zamiaru wprowadzenia nieruchomości do majątku prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a tym samym, nie ujęła jej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, bowiem zakładała, że dokona sprzedaży swojego udziału niezwłocznie po jego uzyskaniu, co jednakże nie nastąpiło w zakładanym szybkim terminie, z uwagi na poszukiwanie potencjalnego zainteresowanego nieruchomością nabywcy. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości musiała zmierzyć się z kosztami jej utrzymania, celem przykładu wskazuje Ona, że współwłaściciele pozyskali ofertę prywatnego przedsiębiorstwa na utrzymanie czystości nieruchomości, która jest publicznie dostępna (park), zgodnie z którą wynagrodzenie wyniosło 20 000 - 25 000 zł miesięcznie, na co współwłaściciele nie byli finansowo przygotowani. Na potwierdzenie przywołanego faktu dotyczącego chęci szybkiej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni wskazuje, że już 10 kwietnia 2019 r., czyli niespełna miesiąc po odzyskaniu nieruchomości na podstawie decyzji o zwrocie, odbyło się spotkanie z przedstawicielem jednostki samorządu terytorialnego (Gminy), który wskazał, że Gmina jest zainteresowana nabyciem tejże nieruchomości. Na spotkaniu ustalono, że na zlecenie jednostki samorządu terytorialnego zostanie sporządzony operat szacunkowy, a następnie Gmina zaoferuje cenę zakupu nieruchomości wynikającą z tego operatu. Zgodnie z operatem szacunkowym z 5 czerwca 2019 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby wyżej wymienionej transakcji, wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła ... zł. Transakcja nie doszła do skutku wobec odmiennych oczekiwań stron oraz braku porozumienia, między innymi w zakresie konieczności pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości. Kilkoro ze współwłaścicieli uznało proponowane przez Gminę warunki za nieakceptowalne i odmówili sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy, co uniemożliwiło pozostałym współwłaścicielom, w tym Wnioskodawczyni, prowadzenia dalszych negocjacji z Gminą, bowiem byłoby to niecelowe z uwagi na to, że transakcja sprzedaży nieruchomości nie została zrealizowana. Współwłaściciele podjęli decyzję o dzierżawie nieruchomości, celem pozyskania środków na podatek od nieruchomości, jak również jej utrzymanie w należytym stanie, w tym m.in. sprzątanie. Jednocześnie współwłaściciele nieruchomości (stanowiący wyłącznie osoby fizyczne) udzielili jednej osobie (synowi jednej ze współwłaścicielek) pełnomocnictwa do prowadzenia spraw związanych z nieruchomością, co miało umożliwić sprawniejsze kierowanie tymi sprawami, przy czym współwłaściciele ustalili, że najem lub dzierżawę nieruchomości uznają za czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością, dlatego oddanie nieruchomości lub jej części w najem lub dzierżawę wymagało jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Wskazana wyżej osoba zajęła się kwestiami organizacyjnymi związanymi z wydzierżawieniem nieruchomości, celem uzyskiwania środków na jej utrzymanie, przy czym samodzielnie dokonywała ustaleń w przedmiocie warunków zawieranych umów dzierżawy, wyboru dzierżawcy, czasu trwania zawieranych umów, itd., jednakże decyzja o dzierżawie należała zawsze do wszystkich współwłaścicieli, wymagając zgody ich wszystkich. Warto przy tym nadmienić, że umowy dzierżawy nie miały charakteru regularnego i ciągłego, przeciwnie były to dzierżawy zależne od tego, jaki podmiot zgłosił się w danym momencie do współwłaścicieli lub pełnomocnika zajmującego się organizowaniem dzierżaw z propozycją wydzierżawienia nieruchomości. Należy mieć na uwadze, że w 2019 r. nieruchomość była przedmiotem umów dzierżawy zawartych z 26 podmiotami, natomiast w 2020 r. zawarto 8 umów dzierżawy. Dzierżawy dotyczyły wyłącznie części nieruchomości (działki nr ... oraz ...). Osoba zajmująca się organizowaniem dzierżawy nieruchomości samodzielnie podjęła decyzję, że każdy z 10 współwłaścicieli będzie wystawiał fakturę vat na czynsz z dzierżawy w proporcji odpowiadającej jego udziałowi w  nieruchomości. W drugiej połowie 2020 r. brak było zgody wszystkich współwłaścicieli na dalsze wydzierżawianie nieruchomości. W konsekwencji, ostatnie umowy dzierżawy nieruchomości miały miejsce w 2020 r., od tego czasu żadna część nieruchomości nie była już wydzierżawiana i obecnie nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na wydzierżawianie nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. Pomimo braku rzeczywistej sprawczości Wnioskodawczyni w przedmiocie dzierżawy nieruchomości, w tym braku udziału w negocjacjach oraz samego faktu, że dzierżawa tejże nieruchomości była faktycznie niezależna od Jej woli, skoro wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli (wobec czego względem wyrażonej przez Nią zgody na dzierżawę, przedmiotowa dzierżawa mogła nie dojść do skutku, z uwagi na brak wyrażenia tejże zgody przez któregokolwiek ze współwłaścicieli), jak również braku wprowadzenia nieruchomości do majątku działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni przyjęła, że przychód przysługujący Jej z tytułu dzierżawy w wysokości odpowiedniej do posiadanego przez Nią udziału będzie kwalifikować jako przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Wnioskodawczyni uczyniła to wyłącznie z ostrożności, aby na wszelki wypadek uiszczać wyższe obciążenia podatkowe. Nie konsultowała powyższej decyzji z żadnym doradcą podatkowym. Warto nadmienić, że większość z pozostałych współwłaścicieli (osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) kwalifikowała przychody uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.