Jak wspólnoty mieszkaniowe powinny rozliczać VAT

Wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej jest odrębnym od jej członków podmiotem praw i obowiązków. Tak jak większość podatników wspólnoty mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Korzystanie z tego zwolnienia nasuwa jednak liczne wątpliwości. Wspólnoty nie wiedzą często, jakie czynności powinny wliczać do limitu obrotu uprawniającego do zwolnienia z VAT.

Dla celów rozliczeń VAT wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Zarząd nieruchomością wspólną. W pierwszym przypadku wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. Odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o VAT. W konsekwencji nie ma podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług w celu zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednak na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota, zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług. W takim przypadku wspólnota działa jako podatnik VAT i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego dokonywane przez nią czynności powinny być dokumentowane fakturami z naliczonym VAT.