Ustalenie czy dostawa lokali na rzecz kupującego będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży lokali, zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia oraz kwestia prawa do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przez kupującego wynikających z faktur dokumentujących sprzedaż lokali.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2024 r. wpłynął Państwawniosek wspólny z 5 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Lokali,

-ustalenia czy dostawa Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. lokali;

-ustalenia czy dostawa Lokalu 10 na rzecz Kupującego będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia;

-kwestii prawa do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przez Kupującego wynikających z faktur dokumentujących sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8, Lokalu 9 oraz Lokalu 10

oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2024 r. (wpływ). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan (...)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (...) SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (...)

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną zamieszkałą i prowadzącą działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącą polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”).

Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym działek nr 1 i 2 położonych (...) dla których Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej „Nieruchomość”) w udziale wynoszącym 196348/614772 (związanym z prawem własności niewyodrębnionych: Lokalu 5, Lokalu 9 i Lokalu 10 - zdefiniowanych poniżej) oraz współwłaścicielem w tym samym udziale znajdującego na Nieruchomości budynku (dalej „Budynek”). W Budynku znajdują się następujące lokale (dalej łącznie „Lokale”), których właścicielem jest Wnioskodawca:

1.Lokal oznaczony symbolem U1 o powierzchni 1.474,21 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr .... (dalej „Lokal 1”),

2.Lokal oznaczony symbolem LU2 o powierzchni 67,80 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 2”),

3.Lokal oznaczony symbolem LU3 o powierzchni 83,20 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 3”),

4.Lokal oznaczony symbolem LU4 o powierzchni 439,46 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 4”),

5.Lokal oznaczony symbolem LU5 o powierzchni 79,66 m² stanowiący samodzielny, niewyodrębniony lokal, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta (dalej „Lokal 5”),

6.Lokal oznaczony symbolem LU6 o powierzchni 267,00 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 6”),

7.Lokal oznaczony symbolem LU7 o powierzchni 1.546,35 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 7”),

8.Lokal oznaczony symbolem LU8 o powierzchni 306,22 m² stanowiący odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla (...), Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... (dalej „Lokal 8”).

9.Lokal oznaczony symbolem LU9 o powierzchni 463,84 m² stanowiący samodzielny, niewyodrębniony lokal, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta (dalej „Lokal 9”),

10.Lokal oznaczony symbolem LU 10 o powierzchni 1.845,93 m² stanowiący samodzielny, niewyodrębniony lokal, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta (dalej „Lokal 10”).

Sprzedający planuje sprzedać Lokale (dalej łącznie „Transakcja”) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Kupujący”). Transakcja będzie dokonywana w kilku etapach, a nie jednorazowo – Lokale zostaną sprzedane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie 10 umów sprzedaży. Będące przedmiotem planowanej Transakcji Lokale (tj. Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8, Lokal 9 oraz Lokal 10) to lokale niemieszkalne.

Nieruchomość oraz Lokale zostały przez Sprzedającego nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2015-2017. Ceny nabycia Nieruchomości oraz Lokali były powiększone o podatek VAT, a Wnioskodawca odliczył VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Lokali.

W stosunku do Budynku nie zostało jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie, z zastrzeżeniem, że w odniesieniu do Lokalu 10 poprzedni właściciel uzyskał pozwolenie na użytkowanie i wykorzystywał Lokal 10 w prowadzonej działalności gospodarczej. Po nabyciu Lokalu 10 jest on od 2017 r. wydzierżawiony przez Sprzedającego na rzecz podmiotu trzeciego na potrzeby prowadzonej przez podmiot trzeci działalności gospodarczej. Od 2022 roku Lokal 10 nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Sprzedającego w tym znaczeniu, że jest on przedmiotem prac remontowo-modernizacyjno-adaptacyjnych, a najemca w związku z tym zwolniony jest z obowiązku zapłaty czynszu najmu. Wszystkie pozostałe Lokale (tj. za wyjątkiem Lokalu 10) od dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę stanowią środki trwałe w budowie i nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego, gdyż nie zostało w stosunku do tych Lokali wydane pozwolenie na użytkowanie. Wnioskodawca nie wyklucza, że do dnia sprzedaży pierwszego Lokalu dla Budynku zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie, przy czym w takim wypadku Sprzedający nie rozpocznie w Lokalach (za wyjątkiem Lokalu 10) prowadzenia działalności gospodarczej.

W odniesieniu do Lokalu 10 Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu 10.

Wszystkie Lokale (za wyjątkiem Lokalu 10; tj. Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8 oraz Lokal 9) od dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę stanowią środki trwałe w budowie i do dnia Transakcji nie będą stanowiły środków trwałych Wnioskodawcy, gdyż nie są i do dnia Transakcji nie będą kompletne i zdatne do użytku, a zatem Wnioskodawca nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie tych Lokali (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednocześnie, w odniesieniu do każdego: Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 Sprzedający ponosił i do dnia sprzedaży będzie ponosił wydatki na ich wykończenie, tj. doprowadzenie do stanu, w którym będą kompletne i zdatne do użytku (w szczególności w zakresie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla Budynku).

W odniesieniu do każdego z:

1.Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3 oraz Lokalu 5 - ponoszone wydatki na ich wykończenie (tj. doprowadzenie do stanu, w którym będą kompletne i zdatne do użytku) przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej odpowiednio Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3 oraz Lokalu 5.

2.Lokalu 4, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 - ponoszone wydatki na ich wykończenie (tj. doprowadzenie do stanu, w którym będą kompletne i zdatne do użytku) nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej odpowiednio Lokalu 4, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9.

Przedmiot Transakcji sprzedaży nie obejmuje:

1.firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2.znaków towarowych Sprzedającego,

3.środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4.know-how Sprzedającego,

5.ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością, Budynkiem i Lokalami),

6.długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7.należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

8.wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

9.tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

10.nieruchomości innych niż Lokale,

11.umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12.rachunków bankowych Sprzedającego.

W związku z Transakcją, poza Lokalami, Sprzedający przeniesienie na Kupującego prawa do dokumentacji projektowej dotyczącej budowy, przebudowy i rozbudowy Budynku oraz Lokali. Po Transakcji, w trybie postępowania administracyjnego, na Kupującego mogą zostać przeniesione decyzje o pozwoleniu na budowę w zakresie przebudowy i rozbudowy Budynku/Lokali oraz infrastruktury, w szczególności drogowej.

Przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu Transakcji, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Kupujący będzie wykorzystywał Lokale wyłącznie w ten sposób, że będzie wynajmował Lokale na rzecz podmiotów trzecich, przy czym Lokale nie będą wynajmowane na cele mieszkaniowe ani na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693). W momencie Transakcji zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W odniesieniu do sprzedaży Lokalu 10 Wnioskodawca i Kupujący rozważają złożenie zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 UVAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Lokalu 10:

a)przed dniem dokonania dostawy Lokalu 10 właściwemu dla jego nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Lokalu 10.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie wykorzystywał nabyte Lokale wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Pytania

1.Czy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT?

2.Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokalu 10 na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT?

3.Czy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT?

4.Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Lokalu 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

5.Czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikających z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

6.Czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę dokumentującej sprzedaż Lokalu 10, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy - jeżeli Wnioskodawca oraz Kupujący zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 w ramach Transakcji będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności wskazać należy (co zostało zawarte przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia przyszłego), że Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8 oraz Lokal 9:

1.zostały wybudowane przez poprzedniego właściciela Lokali i nie były oddane do użytkowania ani wykorzystywane w działalności gospodarczej przez poprzedniego właściciela,

2.zostały przez Sprzedającego nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2015-2017, przy czym w odniesieniu do Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie. Ceny nabycia Nieruchomości oraz Lokali były powiększone o podatek VAT, a Wnioskodawca odliczył VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Lokali.

3.od dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę stanowią środki trwałe w budowie i nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego ani oddane do użytkowania, gdyż nie są one kompletne i zdatne do użytku oraz nie zostało w stosunku do tych Lokali (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) wydane pozwolenie na użytkowanie. Wnioskodawca nie wyklucza, że do dnia sprzedaży pierwszego Lokalu dla Budynku zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie, przy czym w takim wypadku Sprzedający nie rozpocznie w tych Lokalach (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) prowadzenia działalności gospodarczej ani nie odda tych Lokali (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) do użytkowania.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy nabycie przez Wnioskodawcę: Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 zostało dokonane przed ich pierwszym zasiedleniem, w szczególności z uwagi na fakt, że w stosunku do tych Lokali nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, a nadto stopień ich zaawansowania wymagał znacznych nakładów celem doprowadzenia ich do stanu, w którym będą mogły zostać uznane za środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie były one kompletne i zdatne do użytku.

Biorąc przy tym pod uwagę opis zdarzenia przyszłego, zgodnie z którym Sprzedający przed dniem Transakcji nie rozpocznie w tych Lokalach (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) prowadzenia działalności gospodarczej ani nie odda tych Lokali (Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) do użytkowania, to uznać należy, że w odniesieniu do Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie doszło, jak również przed dniem Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 w ramach Transakcji będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Lokalu 10 w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska własnego odnośnie pytania nr 2

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze okoliczność, że Lokal 10 jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy poprzez oddanie w go w dzierżawę od 2017 r., a Wnioskodawca nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej, to należy uznać, że Lokal 10 był przedmiotem pierwszego zasiedlenia w 2017 r., a zatem sprzedaż Lokalu 10 w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawcy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 4

W ocenie Wnioskodawcy transakcja polegająca na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Lokalu 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska własnego odnośnie pytania nr 3-4

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 poz. 1570; dalej „VATU” lub „ustawa o VAT”) przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55(2) Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wskazać należy, że ustawodawca w VATU nie zdefiniował pojęcia przedsiębiorstwa, jednakże w praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55(1) Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego będą jedynie Lokale, a w żadnym razie nie całe przedsiębiorstwo Wnioskodawcy.

W szczególności jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, planowane transakcje sprzedaży na rzecz Kupującego będą obejmować tylko i wyłącznie Lokale oraz prawa do dokumentacji projektowej dotyczącej budowy, przebudowy i rozbudowy Budynku oraz Lokali. Przedmiot transakcji nie obejmuje:

1.firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2.znaków towarowych Sprzedającego,

3.środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4.know-how Sprzedającego,

5.ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością, Budynkiem oraz Lokalami),

6.długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7.należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

8.wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

9.tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

10.nieruchomości innych niż Lokale,

11.umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12.rachunków bankowych Sprzedającego.

Wobec powyższego uznać należy, że nie dojdzie do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworzących jego przedsiębiorstwo, wskazana w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, nie zostanie nabyta przez Kupującego, gdyż nie są one przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży. W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie będą wystarczające do kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, biorąc w szczególności pod uwagę, że Budynek i Lokal są w trakcie prac umożliwiających uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a Wnioskodawca nie prowadzi oparciu o nie działalności gospodarczej (za wyjątkiem Lokalu 10)). Jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Lokali jak również Budynku (za wyjątkiem Lokalu 10), a dokonuje prace umożliwiające uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e VATU ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze, że:

1.Lokale nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (w szczególności na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),

2.Lokale nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (w szczególności oddziału wyodrębnionego w KRS),

3.Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Lokali (za wyjątkiem Lokalu 10) jak również Budynku.

- Lokale nie spełniają kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego:

1.Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla działalności związanej z Lokalami, gdyż Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Lokali (za wyjątkiem Lokalu 10) jak również Budynku,

2.Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością, Lokalami i Budynkiem),

3.Kupujący nie przejmie rachunków bankowych Sprzedającego,

4.Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Lokali (za wyjątkiem Lokalu 10) jak również Budynku.

W związku z powyższym należy uznać, że Lokale nie spełniają kryterium wyodrębnienia finansowego.

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę za pomocą nabywanych Lokali. Ponadto Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Lokali jak również Budynku (za wyjątkiem Lokalu 10). W związku z tym należy uznać, że przedmiot sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Ze względu na fakt, że zespół składników majątkowych będący przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (tj. Lokale) nie jest wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie będzie on stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Lokali przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. W związku z tym, że Lokale nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, to nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 VATU.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy nabycie przez Wnioskodawcę: Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 zostało dokonane przed ich pierwszym zasiedleniem, w szczególności z uwagi na fakt, że w stosunku do tych Lokali nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, a nadto stopień ich zaawansowania wymagał znacznych nakładów celem doprowadzenia ich do stanu, w którym będą mogły zostać uznane za środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie były one kompletne i zdatne do użytku. W związku z powyższym sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jak również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sprzedaż bowiem Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego uznać bowiem należy za dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Do sprzedaży Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Lokale nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

W odniesieniu do Lokalu 10: mając na uwadze okoliczność, że Lokal 10 jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy poprzez oddanie go w dzierżawę od 2017 r. i od tego momentu do momentu sprzedaży Lokalu 10 na rzecz Kupującego upłynie okres dłuży niż 2 lata, a Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej, to należy uznać, że Lokal 10 był przedmiotem pierwszego zasiedlenia w terminie dłuższym niż 2 lata przed planowaną sprzedażą Lokalu 10 na rzecz Kupującego.

Wobec powyższego uznać należy, że sprzedaż Lokalu 10 przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wobec powyższego nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).

W przypadku zatem, gdy:

1.Wnioskodawca oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz

2.złożą zgodne oświadczenie (spełniające wymogi z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT), że wybierają opodatkowanie dostawy Lokalu 10

- to sprzedaż Lokalu 10 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 5

W ocenie Wnioskodawcy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikających z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 6

W ocenie Wnioskodawcy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę dokumentującej sprzedaż Lokalu 10, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy

- jeżeli Wnioskodawca oraz Kupujący zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska własnego odnośnie pytań nr 5-6.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

1.Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych,

2.Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,

3.Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktów 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytania nr 1, 2, 3 i 4, a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wynajmując Lokale, Wnioskodawca spełniać będzie przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. Wynajem Lokali, stanowiących lokale niemieszkalne, na cele niemieszkalne na rzecz podmiotów trzecich innych niż na rzecz społeczne agencje najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693), stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie zwolnioną od podatku VAT. Wobec powyższego Lokale wykorzystywane będą - przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - do wykonywania czynności opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 VATU, była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy o VAT) - przy czym w odniesieniu do Lokalu 10 pod warunkiem, że Wnioskodawca oraz Kupujący zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto zaznaczyć należy, że zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy.

Kontynuowanie działalności gospodarczej przy zbyciu przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć, jako sytuację, w której nabywca w związku z dokonanym nabyciem nadal prowadzi przedsiębiorstwo. Przy czym nie chodzi tu o prowadzenie jakiejkolwiek działalności z wykorzystaniem składników nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a o prowadzenie nabytego przedsiębiorstwa.

W analizowanej sprawie Sprzedający oraz Kupujący zamierzają dokonać transakcji sprzedaży Lokali. Sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedający jest właścicielem lokali niemieszkalnych oznaczonych jako Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8, Lokal 9, Lokal 10. W latach 2015-2017 Sprzedający nabył Nieruchomość oraz Lokale. Wszystkie ww. Lokale, za wyjątkiem Lokalu 10 od dnia ich nabycia przez Sprzedającego stanowią środki trwałe w budowie i nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego, gdyż nie zostało w stosunku do tych Lokali wydane pozwolenie na użytkowanie. Transakcja będzie dokonywana w kilku etapach, a nie jednorazowo – Lokale zostaną sprzedane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie 10 umów sprzedaży. Kupujący będzie wykorzystywał Lokale wyłącznie w ten sposób, że będzie wynajmował Lokale na rzecz podmiotów trzecich

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku okoliczności, należy uznać, że dostawa Lokali stanowiących przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Lokali nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego ww. Lokali będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Kwestia sposobu opodatkowania VAT dostawy budowli, budynków lub ich części została przede wszystkim uregulowana w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, bądź będzie zamieszkały przez osoby fizyczne – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku lub jego części.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji (pkt 41 ww. wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r.).

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z powyższego, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa wart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od tego podatku VAT dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w świetle art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom, dokonującym dostawy budynków, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym działek nr 1 i 2 ... w udziale wynoszącym 196348/614772 (związanym z prawem własności niewyodrębnionych: Lokalu 5, Lokalu 9 i Lokalu 10) oraz współwłaścicielem w tym samym udziale znajdującego na Nieruchomości budynku. W Budynku znajdują się następujące lokale, których właścicielem jest Wnioskodawca, tj. Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8, Lokal 9, Lokal 10. Nieruchomość oraz Lokale zostały przez Wnioskodawcę nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2015-2017. Ceny nabycia Nieruchomości oraz Lokali były powiększone o podatek VAT, a Wnioskodawca odliczył VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Lokali. W stosunku do Budynku nie zostało jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie, z zastrzeżeniem, że w odniesieniu do Lokalu 10 poprzedni właściciel uzyskał pozwolenie na użytkowanie i wykorzystywał Lokal 10 w prowadzonej działalności gospodarczej. Po nabyciu Lokalu 10 jest on od 2017 r. wydzierżawiony przez Sprzedającego na rzecz podmiotu trzeciego na potrzeby prowadzonej przez podmiot trzeci działalności gospodarczej. Od 2022 roku Lokal 10 nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Sprzedającego w tym znaczeniu, że jest on przedmiotem prac remontowo-modernizacyjno-adaptacyjnych, a najemca w związku z tym zwolniony jest z obowiązku zapłaty czynszu najmu. Wszystkie pozostałe Lokale (tj. za wyjątkiem Lokalu 10) od dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę stanowią środki trwałe w budowie i nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego, gdyż nie zostało w stosunku do tych Lokali wydane pozwolenie na użytkowanie. Wnioskodawca nie wyklucza, że do dnia sprzedaży pierwszego Lokalu dla Budynku zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie, przy czym w takim wypadku Sprzedający nie rozpocznie w Lokalach (za wyjątkiem Lokalu 10) prowadzenia działalności gospodarczej.

W odniesieniu do Lokalu 10 Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu 10.

Wszystkie Lokale (za wyjątkiem Lokalu 10; tj. Lokal 1, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 7, Lokal 8 oraz Lokal 9) od dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę stanowią środki trwałe w budowie i do dnia Transakcji nie będą stanowiły środków trwałych Wnioskodawcy, gdyż nie są i do dnia Transakcji nie będą kompletne i zdatne do użytku, a zatem Wnioskodawca nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie tych Lokali (tj. Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednocześnie, w odniesieniu do każdego: Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 Sprzedający ponosił i do dnia sprzedaży będzie ponosił wydatki na ich wykończenie, tj. doprowadzenie do stanu, w którym będą kompletne i zdatne do użytku (w szczególności w zakresie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla Budynku).

W odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy - ww. sprzedawane Lokale nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego, gdyż nie zostało w stosunku do tych Lokali wydane pozwolenie na użytkowanie. Lokale te od dnia ich nabycia przez Sprzedającego stanowią środki trwałe w budowie i do dnia Transakcji nie będą stanowiły środków trwałych Sprzedającego, gdyż nie są i do dnia Transakcji nie będą kompletne i zdatne do użytku. Sprzedający ponosił i do dnia sprzedaży będzie ponosił wydatki na ich wykończenie, tj. doprowadzenie do stanu, w którym będą kompletne i zdatne do użytku (w szczególności w zakresie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla Budynku). W świetle powyższych okoliczności uznać należy, iż w stosunku do ww. Lokali nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, natomiast z okoliczności niniejszej sprawy wynika, że sprzedaż Lokali będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa przedmiotowego Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Sprzedaż lokali nie będzie korzystała również ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem jak wskazano w opisie sprawy Sprzedający odliczył VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Lokali.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie zostaną spełnione, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie ww. Lokali. Zatem do dostawy Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie. Jak wynika z treści wniosku, Sprzedający odliczył VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Lokali. Ponadto z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że ww. sprzedawane Lokale nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedającego Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że dostawa Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 na rzecz Kupującego nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż ww. Lokali na rzecz Kupującego będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Przechodząc do Państwa wątpliwości dotyczących dostawy Lokalu 10 i ustalenia czy dostawa tego lokalu na rzecz Kupującego będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz wskazania czy w tej sytuacji znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, wskazać należy, że analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzam, że w stosunku do ww. Lokalu 10 doszło do jego pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem – jak Państwo wskazaliście – poprzedni właściciel wykorzystywał Lokal 10 w prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast po nabyciu przez Sprzedającego Lokalu 10 jest on od 2017 r. wydzierżawiony na rzecz podmiotu trzeciego na potrzeby prowadzonej przez podmiot trzeci działalności gospodarczej. Ponadto, jak Państwo wskazali, w odniesieniu do Lokalu 10 Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu 10.

Wobec powyższego, dostawa Lokalu 10, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do ww. Lokalu 10, doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto, od pierwszego zasiedlenia Lokalu 10 do momentu planowanej dostawy na rzecz Klienta upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem, dostawa Lokalu 10, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem w rozpatrywanej sprawie przesłanki zastosowania ww. zwolnienia zostaną spełnione.

Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowego Lokalu 10, po spełnieniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Lokalu 10, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, 2, 3 i 4 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przez Kupującego wynikających z faktur dokumentujących sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8, Lokalu 9 oraz Lokalu 10, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1)suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazano, omawiana transakcja sprzedaży Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT. Natomiast dostawa Lokalu 10, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie wskazano, że mogą Państwo skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowego Lokalu 10 po spełnieniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Z wniosku wynika, że Kupujący – Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz będzie wykorzystywał nabyte Lokale wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W omawianej sprawie warunek uprawniający do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT z faktur wystawionych przez Sprzedającego dokumentujących sprzedaż Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9, zostanie spełniony, ponieważ Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Lokale wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku oraz jak wyżej wskazano dostawa ww. Lokali nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. W związku z powyższym, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie Lokalu 1, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 7, Lokalu 8 oraz Lokalu 9.

Prawo do odliczenia podatku VAT będzie również przysługiwało Kupującemu w związku z nabyciem Lokalu 10, pod warunkiem, że Kupujący oraz Sprzedający podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, w związku z czym dostawa ww. Lokalu 10, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Przy czym, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z treści art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania nr 5 i 6  uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”)

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).