Skoro planowana sprzedaż będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia, w zakresie w jakim będzie im ono przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – samoistnie – w piśmie z 25 kwietnia 2024 r. (wpływ 25 kwietnia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 26 czerwca 2024 r. (wpływ 26 czerwca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: Kupujący, Nabywca) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: Sprzedający): B. Sp. z o.o. NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka komandytowa (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka ma charakter spółki celowej, prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięć deweloperskich, w szczególności w zakresie budowy wielorodzinnych budynków mieszkalnych i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych. Spółka należy do międzynarodowej grupy kapitałowej, prowadzącej działalność gospodarczą w branży nieruchomościowej. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”; dalej łącznie z Nabywcą: „Strony” lub „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Profil działalności Sprzedającego obejmuje przede wszystkim działalność związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawnymi o charakterze komercyjnym, a w pozostałym zakresie, m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w województwie (…), powiecie i gminie (…), w (…), przy ul. (…), zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o obszarze (…) m², będącej własnością S., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”).

Na Gruncie usytuowany jest budynek biurowy o powierzchni zabudowy (…) m², w którym znajdują się m.in. lokal gastronomiczny i przestrzenie biurowe oddane w najem (o powierzchni najmu brutto ok. (…) m²) oraz parking podziemny z (…) miejscami parkingowymi (z zamontowanymi (…) stacjami ładowania pojazdów elektrycznych) (dalej: „Budynek”). W skład Budynku wchodzą również elementy o charakterze funkcjonalnym/użytkowym, w postaci m.in. łazienek, czy też systemów detekcji oraz zapobiegania wyciekom wody.

Na Gruncie znajduje się również, stanowiąca własność Sprzedającego, infrastruktura techniczna i komunikacyjna związana z zapewnieniem użyteczności i funkcjonalności Budynku, będące budowlą lub ich częściami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, na które składają się:

1) ciąg pieszy (chodniki);

2) instalacja elektryczna;

3) zewnętrzne oświetlenie, zewnętrzne lampy oświetleniowe;

4) ogrodzenie z furtą wejściową (automatyczne obrotowe szlabany);

5) drogi wewnętrzne, parkingi naziemne;

6) instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna, wody deszczowej;

7) zewnętrzne pomieszczenie wentylacyjne;

8) wiata wypoczynkowa;

dalej łącznie: „Budowle” (dalej wraz z Gruntem i Budynkiem: „Nieruchomość”).

Budynek wraz z Budowlami zostały wybudowane na Gruncie w 2015 r. (pozwolenie na użytkowanie zostało wydane (…).2015 r.) przez L. Sp. z o.o. (ówczesna nazwa: H. Sp. z o.o.; dalej: „Poprzedni Właściciel”). (…).2015 r. Sprzedający działając jako wynajmujący oraz P. sp. z o.o. jako najemca (dalej: „P.”; P. jest zarazem również obecnym najemcą) zawarli umowę najmu Budynku i Budowli.

Sprzedający nabył Nieruchomość (tj. prawo własności Budynku oraz Budowli oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu) na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…).2015 r. z Poprzednim Właścicielem. Na mocy ww. umowy sprzedaży, Sprzedający dysponuje prawem użytkowania wieczystego Gruntu do (…).2089 r.

Całość przestrzeni biurowej Budynku oddana jest w najem jedynemu najemcy, tj. P., na podstawie umowy z (…).2015 r. (dalej: „Umowa Najmu”), która zastąpiła uprzednio obowiązującą umowę najmu P. z Poprzednim Właścicielem.

Na Gruncie nieodpłatnie i na czas nieoznaczony są ustanowione dwie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorców przesyłowych w rozumieniu art. 305¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny polegające na:

 1) prawie do wchodzenia na nieruchomość oraz znajdujących się na niej pomieszczeń, w których znajdować się będą elementy sieci ciepłowniczej i węzła cieplnego (w części pasa gruntu o szerokości 6 metrów wzdłuż przebiegu sieci ciepłowniczej) celem przeglądu, konserwacji, naprawy bądź wymiany sieci ciepłowniczej lub elementów węzła, stanowiących własność podmiotu, na rzecz którego ustanowiono służebność (tj. D. S.A.) oraz korzystania z nieruchomości i czerpania z niej pożytków w zakresie wynikającym z prawa własności sieci ciepłowniczej oraz elementów węzła cieplnego, powstrzymywaniu się od nasadzeń drzew i krzewów oraz wykonywania obiektów małej architektury w pasie eksploatacyjnym sieci ciepłowniczej, jak również w miejscach utrudniających dostęp do niej;

 2) prawie do korzystania z przedziału, w części w jakiej zajmowany jest on przez (…) Z. S.A. w stacji typu (…), w którym znajdują się kable oraz inne urządzenia, jak również prawie wejścia na pozostałą część w przypadku, gdy okaże się to niezbędne ze względu na konieczność wykonywania napraw, usunięcia awarii czy wykonania przeglądu, a także zapewniającej możliwość korzystania z tego przedziału dla celów przeprowadzania kabli energetycznych

dalej: „Służebności”.

Na Nieruchomości nieodpłatnie i na czas nieoznaczony jest ustanowione również prawo użytkowania na rzecz X. S.A. w postaci prawa używania i pobierania pożytków z obiektów lub pomieszczeń, w których zlokalizowany jest (…) X. S.A. w (…) typu (…), należącej do X. S.A. (dalej: „Użytkowanie”).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Na Gruncie oraz Budynku ustanowiona jest hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku z tytułu umowy kredytowej, wpisana na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z (…).2016 r. (dalej: „Hipoteka”)

Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) w rejonie ulicy (…) na podstawie uchwały Rady  (…) Nr (…) z (…).2012 r. (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP, obszar na którym znajduje się Grunt, posiada oznaczenie symbolem B1 U-HB/MW – tereny usług, handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na warunkach szczegółowo określonych w MPZP, z określonymi warunkami zabudowy oraz zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Nieruchomość posiada przy tym bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W przyszłości Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz sprzedaży i przeniesienia prawa własności Budynku i Budowli oraz innych praw związanych z Nieruchomością (dalej: „Transakcja”). W związku z tym (…).2024 r. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), a następnie, po spełnieniu określonych warunków zawieszających (lub ich zrzeczeniu się, jeżeli Umowa Przedwstępna przewiduje taką możliwość) określonych w ramach jej postanowień, Strony zawrą umowę przyrzeczoną. Szczegółowe warunki Transakcji, w tym treść warunków zawieszających zostały określone w Umowie Przedwstępnej. Na moment składania tego wniosku planowane jest, że Transakcja zostanie zawarta w 2024 r., niemniej Strony podkreślają, że nie jest wykluczone, że do Transakcji może dojść w terminie późniejszym, w zależności od czynników zewnętrznych oraz postępu procesu negocjacyjnego. Wskazali Państwo, że do zawarcia planowanej Transakcji dojdzie przed 23 sierpnia 2025 r.

Z zastrzeżeniem kolejnego zdania, Strony planują, iż cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Nabywcę do Sprzedającego, niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza. Na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, Nabywca zobowiązany jest do zapłaty na depozyt notarialny części ceny, jako zabezpieczenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Sposób kalkulacji ceny należnej Sprzedającemu za Nieruchomość, zasady jej wypłaty oraz warunki zwalniania wpłaconej części ceny na ww. depozyt szczegółowo określają postanowienia Umowy Przedwstępnej.

W tym miejscu należy przy tym zastrzec, że w celu ułatwienia rozliczeń w przedmiocie planowanej Transakcji, Sprzedający oraz Nabywca w ramach Umowy Przedwstępnej uzgodnili, że część ceny należnej Sprzedającemu za Nieruchomość z tytułu Transakcji, zostanie odpowiednio przekazana do podmiotu, zapewniającemu dotychczas Sprzedającemu finansowanie, będącego bankiem z siedzibą w Niemczech (dalej: „Istniejący Kredytodawca”). Ww. rozliczenie nastąpi w ramach instytucji przekazu, co do którego zasady oraz mechanizm rozliczenia szczegółowo został unormowany w ramach Umowy Przedwstępnej, którego skutkiem natomiast będzie spłata kwot należnych Istniejącemu Kredytodawcy, m.in. z tytułu udzielonego kredytu, zabezpieczonego Hipoteką (dalej: „Kredyt”), w celu wykonania zobowiązań i zwolnienia zabezpieczeń wskazanych dokładnie w Umowie Przedwstępnej.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz nabycia prawa własności Budynku oraz Budowli.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budynek, jak również Budowle, nie stanowią obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

Budynek oraz Budowle służące jego funkcjonowaniu zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z (…).2015 r. nr (…) z wyjątkiem wiaty wypoczynkowej oddanej do używania w (…).2023 r. (data protokołu przekazania prac przez wykonawcę: (…).2023 r.).

W związku z powyższym, w ocenie prawnej Zainteresowanych, do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług doszło:

1) nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budynku;

2) nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budowli innych niż wiata wypoczynkowa;

3) 24 sierpnia 2023 r. – w zakresie wiaty wypoczynkowej.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednakże, wydatki poniesione na ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej i w przypadku ponoszenia ewentualnych dalszych wydatków na ulepszenie nie przekroczą wspomnianej wartości do momentu realizacji planowanej Transakcji.

Jednocześnie Sprzedający nie ponosił i do momentu dokonania planowanej Transakcji nie będzie ponosił w odniesieniu do wiaty wypoczynkowej nakładów, przekraczających co najmniej 30% jej wartości początkowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wszystkie Budowle w momencie dokonania Transakcji stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego – tj. będą trwale związane z Gruntem.

Nieruchomość, w tym wchodzący w jej skład Grunt, na moment przeniesienia własności nie jest i na moment Transakcji nie będzie:

 1) objęta jakąkolwiek formą ochrony zabytków w rozumieniu ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

 2) położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

 3) nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;

 4) położona w obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych;

 5) położona w granicach parku narodowego;

 6) lasem w rozumieniu art. 37a ustawy z 28 września 1991 r. o lasach lub oznaczona jako las w ewidencji gruntów lub budynków, przeznaczona do zalesienia w planie miejscowym oraz objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ww. ustawy;

 7) gruntem, do którego stosuje się art. 217 ust. 13 ustawy z 20 lipca 2017 r. prawo wodne.

Zgodnie z wiedzą Stron, na moment Transakcji, nie będą zachodziły żadne przeszkody faktyczne oraz prawne, w tym toczące się postępowania administracyjne lub też nie będą istniały roszczenia/prawa osób trzecich, które wpływałyby na skuteczność i ważność Transakcji.

Na moment zawarcia Transakcji, z wyjątkiem umów zawartych z dostawcami mediów i usług przez Najemcę, Umowy Najmu (w tym praw przysługujących podnajemcom w ramach Umowy Najmu), Służebności oraz Użytkowania, Nieruchomość nie będzie oddana/udostępniona na jakiejkolwiek podstawie do korzystania w jakiejkolwiek formie osobom trzecim.

Strony na dzień dokonania Transakcji będą zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Celem dokonania Transakcji przez Nabywcę będzie wykorzystywanie w przyszłości Nieruchomości w związku i na potrzeby działalności opodatkowanej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (w sposób przedstawiony w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego poniżej).

Sprzedający w ramach Transakcji przeniesie na Nabywcę również następujące prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentację:

 1) majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynku w zakresie pól eksploatacji nabytych uprzednio przez Sprzedającego, w tym ewentualne zezwolenia do wykorzystania projektu (tak w części jak i w całości), w tym do dokonywania zmian, adaptacji oraz łączenia z innymi dziełami (dalej: „Projekty”);

 2) własność wszelkich nośników, na których zapisano Projekty;

 3) prawa Sprzedającego dotyczące certyfikatu (…) dotyczącego oceny, według międzynarodowych standardów, poziomu ekologiczności Budynku;

 4) prawa z instrumentów zabezpieczających Umowę Najmu (gwarancja bankowa, poręczenie);

 5) pozostałe prawa, decyzje administracyjne oraz dokumentacja dotyczące Nieruchomości (np. prawa i obowiązki dotyczące Umowy Najmu, w zakresie w którym nie przejdą na Nabywcę z mocy prawa, czy dotyczące praw z gwarancji budowlanych, określone w Umowie Przedwstępnej).

W ramach Transakcji zostaną przeniesione także urządzenia i wyposażenie Nieruchomości, które są niezbędne do jej prawidłowego funkcjonowania (w zakresie, w którym nie stanowią już części składowej samej Nieruchomości). Urządzenia i wyposażenie inne niż wymagane dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, o których mowa powyżej, nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Niezależnie, z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), z chwilą dokonania Transakcji na Nabywcę przejdą prawa z tytułu zawartej Umowy Najmu, tzn. z chwilą sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Sprzedającego wynikające z Umowy Najmu oraz Sprzedający przeniesie na Nabywcę prawa Sprzedającego wynikające z instrumentów zabezpieczenia najmu. Po Transakcji może dojść do dodatkowych rozliczeń pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą (np. z tytułu rozliczenia czynszu najmu lub innych opłat należnych od Najemcy na podstawie Umowy Najmu, w tym podatków, za kwartał, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji).

Wraz z podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający udzieli Nabywcy zgody na przeniesienie na Nabywcę lub uchylenie określonych w Umowie Przedwstępnej pozwoleń na umieszczenie sieci w drodze publicznej.

Podkreślili Państwo, że przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

1) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

2) prawa i obowiązki z umów w zakresie finansowania Nieruchomości;

3) prawa i obowiązku z umów zarządzania (w tym zarządzania nieruchomością lub zarzadzania aktywami);

4) wierzytelności pieniężne;

5) prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług, jak usługi ochrony, usługi sprzątania, usługi monitoring pożarowego;

6) środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych;

7) środki pieniężne na rachunkach bankowych Istniejącego Kredytodawcy;

8) należności z tytułu Umowy Najmu, w tym wszelkie opłaty, które nie zostały zapłacone Sprzedającemu do dnia Transakcji;

9) ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

10) księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego;

11) know-how wchodzący w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego (z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości);

12) prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, jak umowa o świadczenie usług księgowych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których Nieruchomość byłaby „zakładem pracy”. Podkreślić zatem należy, że w efekcie Transakcji Nabywca nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami Sprzedającego zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Sprzedający jest spółką celową, której zasadniczym celem było nabycie, następnie wynajem, a obecnie sprzedaż Nieruchomości. W związku z tym, Nieruchomość stanowi, i na moment planowanej Transakcji będzie stanowić, jej zasadnicze aktywo.

Na dzień dokonania planowanej Transakcji:

 1) przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

 2) przedmiot Transakcji nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego;

 3) dla przedmiotu Transakcji nie będą przygotowywane osobne rachunek zysków i strat ani bilans, tzn. odrębne od rachunku zysków i strat i bilansu przygotowywanych dla całego istniejącego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości, planowane są prace związane z wyburzeniem Budynku i Budowli. Docelowo Nabywca podejmie kroki w celu przygotowania Gruntu pod nową inwestycję, której przedmiotem będzie wzniesienie budynku mieszkalnego. Po wybudowaniu nowego budynku, Nabywca planuje wykorzystać go do czynności opodatkowanych, tj. dokona sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jedynie przejściowo, w celu wywiązania się z Umowy Najmu wobec najemcy (P.), wynajem Nieruchomości (podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) będzie kontynuowany do końca okresu obowiązywania Umowy Najmu w 2025 r.

W konsekwencji, zarówno przejściowe, jak i ostateczne wykorzystanie przez Nabywcę Nieruchomości będzie polegało zatem na wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku.

Mając na uwadze przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowaną, docelową, działalność Nabywcy w odniesieniu do Nieruchomości, warto zauważyć, iż profil tych działalności będzie się różnił. Głównym celem Nabywcy jest uzyskanie atrakcyjnego gruntu pod przyszłą inwestycję mieszkaniową (typowa działalność deweloperska), gdy Sprzedający prowadził będzie na moment Transakcji działalność skupiającą się na czerpania pożytków z oddania Budynku (będącego obiektem komercyjnym) w najem.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na dzień zawarcia Transakcji zwolnieniu z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania tej dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, co następuje.

Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług doszło:

1) nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budynku;

2) nie później niż 11 grudnia 2015 r. – w zakresie Budowli innych niż wiata wypoczynkowa;

3) 24 sierpnia 2023 r. – w zakresie wiaty wypoczynkowej.

Sprzedający jest spółką celową, której zasadniczym celem było nabycie, wynajem a obecnie sprzedaż Nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamierza dokonać spłaty swoich zobowiązań i transferu ewentualnego pozostałego kapitału do wspólnika. Następnie dojdzie do likwidacji Sprzedającego.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej intencją Stron jest, by docelowo doszło do pełnego wykreślenia Hipoteki. W tym celu, przed zawarciem planowanej Transakcji, Istniejący Kredytodawca przedstawi Stronom m.in. dokładną wartość wierzytelności zabezpieczonej Hipoteką, na zasadach określonych szczegółowo w Umowie Przedwstępnej.

Następnie, w ramach Transakcji, tak ustalona kwota zostanie uregulowana w ramach mechanizmu spłat opisanego we wniosku. W następstwie dokonanej spłaty (skutkującej pełną spłatą wierzytelności Istniejącego Kredytodawcy), Istniejący Kredytodawca wyrazi zgodę m.in. na wykreślenie Hipoteki z księgi wieczystej. W efekcie tego, w myśl Umowy Przedwstępnej, po Transakcji, Nabywca złoży w sądzie wieczystoksięgowym odpowiednio wypełniony i opłacony wniosek o wykreślenie Hipoteki.

Do pisma uzupełniającego dołączyli Państwo skorygowane oświadczenie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, zgodne z treścią art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, że dostawa wiaty wypoczynkowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, a w pozostałym zakresie, w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie podatku od towarów i usług tej dostawy, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych, Transakcja nie będzie docelowo podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, że dostawa wiaty wypoczynkowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, a w pozostałym zakresie, w odniesieniu do dostawy Budynku oraz Budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług tej dostawy, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych, Transakcja nie będzie docelowo podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

 i. opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

ii. zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

 1) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

 2) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytań nr 1-2 (dotyczących podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, mając na względzie, że:

 1) w przypadku Budynku oraz Budowli – z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej – Strony, na podstawie z art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy, oraz

 2) w przypadku wiaty wypoczynkowej, jej dostawa dokonana w ramach planowanej Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako nie podlegająca żadnemu ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Nieruchomości. Co za tym idzie, z uwagi na to że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Na podstawie art. 6 ust. 3 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 cyt. ustawy:

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%, innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 7 ust. 3 cyt. ustawy:

Podatek pobiera się według stawki najwyższej:

 1) jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki – od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;

 2) jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki.

Stosownie do art. 10 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna dokonana przez Strony) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie (łącznie: Nieruchomość) oraz prawa związane z ta „Nieruchomością”, a także urządzenia i wyposażenie „Nieruchomości” niezbędne do jej funkcjonowania (w zakresie w jakim nie stanowią już części składowej samej „Nieruchomości”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, znak: 0111-KDIB3-3.4012.168.2024.3.MAZ wynika, że:

- planowana dostawa nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, natomiast będzie to dostawa towarów, podlegająca – co zasady – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- objęte wnioskiem Budynek i Budowle (z wyłączeniem wiaty wypoczynkowej) będą zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy; Grunt (działka zabudowana Budynkiem i Budowlami) znajdujący się w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego będzie dzielił byt prawny zbywanych Budynku i Budowli;

- dostawa wiaty wypoczynkowej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy; będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- w sytuacji, gdy Sprzedający i Nabywca skutecznie złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, to dostawa Budynku i Budowli (z wyłączeniem ww. wiaty) będzie opodatkowana podatkiem od towarów.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia, w zakresie w jakim będzie im ono przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.168.2024.3.MAZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. Sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.