Opodatkowanie sprzedaży udziału w Nieruchomościach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 12 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 7 maja 2024 r. (wpływ 7 maja 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2024 r. (wpływ 17 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni w majątku prywatnym posiada udział w 1/2 (jednej drugiej części) w każdej z poniższych nieruchomości:

1.Nieruchomość nr 1, położona (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej (…) wskazany jest, jako teren niezabudowany. Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie kilku czynności prawnych, w tym umów sprzedaży ułamka nieruchomości i umowy darowizny. Ostatnia z czynności, umowa kupna ułamka 4/6 Nieruchomości 1 od osób fizycznych do majątku wspólnego małżonków A. i B. miała miejsce (…) 2006 r.

2.Nieruchomość nr 2, położona (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 2, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej (…) wskazany jest, jako zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość ta została kupiona przez Wnioskodawczynię (…) 2014 r. do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej męża. Nieruchomość została nabyta jako nieruchomość zabudowana. Budynek został jednak rozebrany po pożarze i w chwili obecnej Nieruchomość 2 jest niezabudowana.

3.Nieruchomość nr 3, położona (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 3, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej wskazany jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane oraz działkę numer (…), dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest, jako drogi (…). Nieruchomość ta została kupiona od poprzednich współwłaścicieli na podstawie 2 umów sprzedaży zawartych odpowiednio (…) 2017 r. i (…) 2017 r. do majątku wspólnego Wnioskodawczyni oraz jej męża. Działka nr (…) w momencie zakupu przez Wnioskodawczynię była zabudowana, jednak budynek ze względu na zły stan techniczny został rozebrany i w chwili obecnej działka jest niezabudowana.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 są dalej nazywane „Nieruchomościami”.

W (...) 2019 r. A. i B. aktem notarialnym wprowadzili w swoim małżeństwie rozdzielność majątkową, w wyniku czego współwłasność łączna Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 stała się z tym dniem współwłasnością w ułamku po 1/2 każdego z nich.

Nieruchomości wolne są od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, w szczególności Nieruchomości nie są przedmiotem umowy najmu, użyczenia, dzierżawy ani dożywocia.

Wnioskodawczyni na przedmiotowych nieruchomościach dokonała działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożyła także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku zmiany, zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – zatwierdzonym uchwałą (…) Rady Miasta (…) w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy (…) – Nieruchomości przeznaczone są na tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Kupno przez Wnioskodawczynię Nieruchomości było wynikiem lokowania wolnych środków finansowych w różne dobra, i Wnioskodawczyni początkowo w ogóle nie planowała ich spieniężyć. Była to lokata kapitału na pokolenia. Pomysł ewentualnej sprzedaży nieruchomości pojawił się dopiero w 2015 r. Wtedy Wnioskodawczyni złożyła wnioski o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotów zainteresowanych jej komercyjnym wykorzystaniem.

W roku 2008 oraz w latach 2014-2016 część Nieruchomości była wynajmowana na podstawie umów zawartych przez Wnioskodawczynię jako wynajmującą. Najmy były na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę. Najmy wg wyboru Wnioskodawczyni zostały opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Poza najmami, Nieruchomości te nie przyniosły żadnego dochodu od czasu ich zakupu. Wnioskodawczyni planuje sprzedać swój udział we współwłasności Nieruchomości spółce kapitałowej prowadzącej działalność deweloperską (dalej Spółka lub Kupujący) w celu wybudowania na nich obiektu mieszkalno-usługowego.

Umowę sprzedaży Wnioskodawczyni planuje zawrzeć w 2024 lub 2025 r., a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych Nieruchomości. Umowa sprzedaży Nieruchomości może być poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, jeśli strony tak uzgodnią.

W piśmie z 14 maja 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Kiedy dokładnie i w jaki sposób nabyła Pani Nieruchomość nr 1?

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

Odpowiedź: Nieruchomość nr 1, tj. nieruchomość położona (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest, jako teren niezabudowany została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie następujących czynności prawnych:

1)Umowa sprzedaży z (…) 2006 r., Akt notarialny (…), na podstawie której X sprzedali należące do nich udziały, to znaczy sprzedali łącznie udział 4/6 (cztery szóste) części w całej Nieruchomości 1, małżonkom A. i B.;

2)Umowa darowizny z (…) 2011 r., Akt notarialny (…), na podstawie której B. darowała, za zgodą męża – A. – objęty wspólnością ustawową cały udział w prawie współwłasności Nieruchomości 1 swojemu mężowi – A;

3)Umowa darowizny z (…) 2011 r., Akt notarialny (…), na podstawie której A. darował, ze swojego całego udziału w prawie współwłasności udział 1/6 żonie B.

2.W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani Nieruchomości (działki) będące przedmiotem sprzedaży (oprócz wspomnianego wynajmu części Nieruchomości w 2008 r. oraz w latach 2014-2016) od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? Powyższą informację proszę wskazać dla wszystkich nieruchomości, w szczególności:

a)czy korzystała lub korzysta z nich Pani dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pani z nich korzystała lub korzysta?

b)czy korzystała lub korzysta Pani z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

c)czy oddawała lub oddaje je Pani w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniała Pani nieruchomości (działki) osobom trzecim? Czy udostępniała Pani nieruchomości (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Poza wspomnianym wynajmem części Nieruchomości w 2008 r. oraz w latach 2014-2016, Nieruchomości nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane. Traktowała je jako lokatę kapitału.

W szczególności Wnioskodawczyni:

a)nie korzystała z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej,

b)nie korzystała z nich dla celów osobistych,

c)nie oddawała ich w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

3.Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś inne działania, żeby uatrakcyjnić Nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość?

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie prowadziła innych działań, poza wymienionymi we wniosku.

4.W jaki sposób poszukiwała lub poszukuje Pani nabywcy Nieruchomości? Gdzie prezentowała lub prezentuje Pani oferty sprzedaży? Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży Nieruchomości (jakie?)?

Odpowiedź: Podejmowane wraz z mężem nieformalne rozmowy z osobami z kręgu znajomych osób, które mogą mieć informacje o podmiotach zainteresowanych tego typu nieruchomością. Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie prowadzi działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości.

5.Czy zawarła/zawrze Pani z przyszłym nabywcą Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę Nieruchomości? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Warunki transakcji z potencjalnym kupującym są jeszcze negocjowane. Strony dopuszczają możliwość zawarcia od razu umowy sprzedaży, ale najprawdopodobniej umowa przenosząca własność zostanie poprzedzona umową przedwstępną. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, warunki które muszą się spełnić, aby doszło do przeniesienia własności nieruchomości mogą obejmować:

-uzyskanie satysfakcjonującego dla kupującego wyniku badania prawnego i technicznego nieruchomości,

-uzyskanie pozwolenia na budowę.

Nie jest planowane inwestowanie przez kupującego w infrastrukturę Nieruchomości (tj. wykonywanie jakichkolwiek prac posadowienia infrastruktury) do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży.

6.Czy udzieliła/udzieli Pani przyszłemu nabywcy Nieruchomości lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości? Jeśli tak:

a)jakie działania podejmie podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą Nieruchomości?

b)kto (Pani, czy podmiot działający jako Pani pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź: Mąż Wnioskodawczyni posiada ogólne pełnomocnictwo do działania w jej imieniu, między innymi przy sprzedaży wszelkich nieruchomości.

Poza tym Wnioskodawczyni nie udzieliła ani przyszłemu nabywcy, ani żadnej osobie trzeciej pełnomocnictwa do występowania w jej imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości. W sprawie nie występuje pośrednik.

7.Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży przez Panią udziałów w Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 oraz Nieruchomości nr 3?

Odpowiedź: Była to wspólna decyzja podjęta z mężem o spieniężeniu majątku „zamrożonego” w tych Nieruchomościach, bazująca na sytuacji rodzinnej, tj. m.in. chęć uwolnienia środków na komfortowe życie oraz zapewnienie dobrego startu w przyszłość córce, która w tym roku kończy 19 lat. Ponadto, wpływ na decyzję o sprzedaży działek miało uświadomienie sobie, że nie zrealizuje Wnioskodawczyni na tej Nieruchomości żadnej zabudowy, ani na swoją rzecz ani na rzecz dzieci.

8.Czy w przeszłości sprzedawała Pani inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pani sprzedała i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pani ją nabyła? W jakim celu Pani ją nabyła?

b)w jaki sposób wykorzystywała ją Pani od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c)kiedy ją Pani sprzedała? Z jakiego powodu Pani ją sprzedała?

d)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali w (…) 2019 r. na podstawie umowy (…) sprzedaży objętego wspólnością majątkową małżeńską, stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego nr 4 (cztery), o powierzchni użytkowej (…) m², składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki oraz hallu, usytuowanego w budynku położonym w (…) z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Lokal jest oznaczony jako niemieszkalny, ponieważ powstał w ramach budowy ośrodka rekreacyjnego, jednak cel zakupu i korzystanie z niego było na zasadzie lokalu mieszkalnego, jako wakacyjne, rekreacyjne miejsce do spędzania czasu w weekendy (…).

Lokal został zakupiony do majątku prywatnego małżonków. Sprzedaż również nastąpiła w ramach majątku prywatnego. Lokal został sprzedany, ponieważ w praktyce nie był wykorzystywany tak często, jak to sobie Wnioskodawczyni zaplanowała.

Więcej informacji w odpowiedzi na pytanie 11.

9.Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki), które zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

10.Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

11.Czy współwłaściciel nieruchomości posiadał w przeszłości inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości i kiedy zostały sprzedane?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)czy nieruchomości zostały nabyte w ramach majątku prywatnego czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

d)czy sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

e)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

f)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

Odpowiedź: Współwłaścicielem Nieruchomości będących przedmiotem wniosku jest mąż Wnioskodawczyni, A.

Współwłaściciel prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Współwłaściciel w ramach ww. działalności nabył poniższe nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży i dokonywał sprzedaży następujących nieruchomości:

(…)

Nieruchomości były zakupione jako niezabudowane, współwłaściciel w ramach działalności dokonał podziału geodezyjnego nieruchomości, a także zabudowy.

Środki ze sprzedaży były przeznaczone przez współwłaściciela na dalsze prowadzenie działalności gospodarczej.

Współwłaściciel w ramach spółki cywilnej prowadzonej pod firmą (…), wpisanej do Centralnej Ewidencji, jest współwłaścicielem następujących nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży po wybudowaniu na nich domów jednorodzinnych: (…).

Ponadto, współwłaściciel sprzedawał znajdujące się w majątku prywatnym następujące nieruchomości:

1.(…)

Środki ze sprzedaży ww. lokalu zostały przeznaczone na zakup do majątku prywatnego działki położonej (…).

Dokładny opis celu nabycia, sposobu wykorzystywania i okoliczności sprzedaży znajduje się powyżej w odpowiedzi na pytanie 9.

Środki ze sprzedaży ww. lokalu zostały częściowo przeznaczone na poprawę bieżących warunków życia, tj. zostały skonsumowane, a częściowo odłożone w ramach bieżących oszczędności.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważenia wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

-zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą oraz

-zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten przesądza, iż zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ nabycie przedmiotowych Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w latach 2006-2017, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości w 2024 r. lub w latach następnych, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawczyni, brak jest podstaw do uznania, iż dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się zatem na głównych przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,

-wykonywaniu działalności w sposób ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek, pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że w niniejszej sprawie doszło do ich spełnienia.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawczyni nie jest profesjonalnym handlowcem w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz będzie dokonywała zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej). Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości do majątku prywatnego i nie wykorzystywała ich do prowadzenia działalności, co w ocenie Wnioskodawczyni wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Wnioskodawczyni nie zajmuje się też zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (choćby z tego względu brak jest spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych, w celach odsprzedaży.

Działania wobec Nieruchomości opisane w opisie zdarzenia przyszłego, wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Należy tutaj zauważyć, że najem nieprzypadkowo stanowi w ustawie o PIT odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów. Ustawodawca wskazuje w ten sposób na rozróżnienie ww. rodzaju umów i powszechność ich zawierania poza prowadzoną działalnością gospodarczą przez podatników PIT. Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza”. Tak przykładowo w wyroku NSA sygn. II FSK 1100/17 z dnia 4 kwietnia 2019 r.:

Podobnie w wyroku NSA sygn. II FSK 829/17 z dnia 5 marca 2019 r.:

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy podejmowane przez Wnioskodawczynię działania pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego. Następnie Nieruchomości zostały oddane w najem, przez Wnioskodawczynię również wyłącznie na cele inwestycyjne. Nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży.

Jak wynika z przedstawionych przez Wnioskodawczynię okoliczności faktycznych, planowana sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy – sprzedaż Nieruchomości na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu gospodarowania majątkiem prywatnym, wykonywania prawa własności.

Tym samym, planowana transakcja sprzedaży należących do Wnioskodawczyni Nieruchomości nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od nabycia Nieruchomości minęło obecnie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a Nieruchomości stanowią majątek prywatny, niewykorzystywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i w konsekwencji spożytkowany na własne potrzeby.

Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 kwietnia 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK).

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana przez Wnioskodawczynię w ramach działalności gospodarczej, a od ich nabycia upłynęło więcej niż 5 lat.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, kupno przez Wnioskodawczynię Nieruchomości 1-3 było wynikiem lokowania wolnych środków finansowych w różne dobra, których początkowo w ogóle nie planowała spieniężyć. Nabycie nie nastąpiło więc w celu zarobkowym.

Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotny jest zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, już w momencie nabycia.

Pierwszym momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie też to, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. W opisanym stanie faktycznym świadczy o tym chociażby fakt, że zmiany dotyczące Nieruchomości były dokonywane w sposób wymuszony przez okoliczności zewnętrzne (jak rozbiórka budynku po pożarze, czy egzekwowanie doprowadzenia mediów przez władze samorządu), a także fakt, że o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawczyni wystąpiła po latach od nabycia Nieruchomości.

Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne byłoby stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu nabycia do zbycia – potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

W związku z powyższym, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż Nieruchomości opisanych w pkt 1-3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany,

-po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej oraz nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W majątku prywatnym posiada Pani udziały w 1/2 (jednej drugiej części) w każdej z poniższych nieruchomości:

1)działka nr 1 – teren niezabudowany. Nieruchomość ta została nabyta przez Panią na podstawie kilku czynności prawnych, w tym umów sprzedaży ułamka nieruchomości i umowy darowizny. Ostatnia z czynności, umowa kupna ułamka 4/6 od osób fizycznych do majątku wspólnego małżonków Pani i Pani męża miała miejsce (…) 2006 r.,

2)działka nr 2 – tereny niezabudowane. Nieruchomość ta została kupiona przez Panią do majątku wspólnego Pani oraz Pani małżonka (…) 2014 r. Nieruchomość została nabyta jako nieruchomość zabudowana. Budynek został rozebrany po pożarze i w chwili obecnej Nieruchomość 2 jest niezabudowana,

3)działka nr 3 – tereny niezabudowane oraz działka nr (…) – z przeznaczeniem na drogi. Nieruchomość ta została kupiona od poprzednich współwłaścicieli na podstawie 2 umów sprzedaży do majątku wspólnego Pani oraz Pani małżonka, odpowiednio (…) 2017 r. oraz (…) 2017 r. Działka nr 3 w momencie zakupu przez Panią była zabudowana, jednak budynek ze względu na zły stan techniczny został rozebrany i w chwili obecnej działka jest niezabudowana.

(…) 2019 r. Pani oraz Pani mąż aktem notarialnym wprowadziliście w swoim małżeństwie rozdzielność majątkową, w wyniku czego współwłasność łączna ww. Nieruchomości stała się z tym dniem współwłasnością w ułamku po 1/2 każdego z nich.

Na przedmiotowych Nieruchomościach dokonała Pani działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożyła Pani także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kupno przez Panią Nieruchomości było wynikiem lokowania wolnych środków finansowych w różne dobra.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu wskazują, że planowana przez Panią sprzedaż udziału w Nieruchomościach (działkach) będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Przesądza o tym fakt, że podjęła Pani szereg czynności, które uatrakcyjniły Nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, tj. dokonała Pani działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożyła Pani także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A zatem dokonane przez Panią czynności wskazują, że w celu zwiększenia atrakcyjności działek podejmowała Pani opisane działania w sposób zorganizowany.

Podejmowane przez Panią działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że Pani wolą było podniesienie wartości Nieruchomości (działek), a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że opisane czynności były związane z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem działek do sprzedaży. Dokonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Całokształt dokonywanych przez Panią czynności świadczy bezsprzecznie o celowych działaniach, które zmierzały do uatrakcyjnienia Nieruchomości inwestycyjnie. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęła Pani ciąg świadomych i aktywnych działań, angażując przy tym czas i środki, noszących znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczam przy tym, że na ocenę dokonanych przez Panią przedsięwzięć nie może mieć wpływu podnoszona przez Panią okoliczność, że Nieruchomości te zostały zakupione w celu lokaty kapitału i nie planowała Pani ich spieniężyć. Nawet jeżeli pierwotnie nabywając te Nieruchomości nie miała Pani planu co do gospodarczego ich wykorzystania – jest to okoliczność pozbawiona znaczenia, gdyż istotne są podlegające obiektywnej weryfikacji, zewnętrznie dostrzegalne przejawy działań, a nie deklarowane intencje.

Poza tym, dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji nie mogę zgodzić się z Pani stanowiskiem, że planowana sprzedaż ww. udziału w Nieruchomościach będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i że przychodów tych nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Stwierdzam, że czynności, które Pani wykonała, nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychody ze sprzedaży przez Panią udziału w Nieruchomościachbędących przedmiotem wniosku, będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te należy opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej wskazuję, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).