Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 czerwca 2024 r. (data wpływu 20 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy przenoszącej własność z dnia 27 stycznia 2006 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego, Repertorium A nr (…) Wnioskodawca nabył (wraz z małżonką, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej) prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie nr (…), gmina (…), oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 o pow. 0,5211 ha, nr 2 o pow. 1,2149 ha. Zawarcie powyższej umowy było poprzedzone zawarciem warunkowej umowy sprzedaży z dnia 2 grudnia 2005 roku, Repertorium A nr (…).

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana (uprawiana) w zakresie rolnym oraz nie była wykorzystywana w żaden inny sposób.

Wnioskodawca w chwili obecnej nie prowadzi działalności gospodarczej (w szczególności w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych usług o zbliżonym charakterze).

Dnia 19 października 2023 roku Wnioskodawca oraz jego żona Z. P., zwrócili się z wnioskiem do Wójta Gminy (…) o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działek położonych w obrębie nr (…) oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 o pow. 0,5211 ha, nr 2 o pow. 1,2149 ha. W wyniku podziału, mocą decyzji Wójta Gminy (…) z dnia 22 kwietnia 2024 oku powstały nowe działki oznaczone: nr 3 o pow. 0,1190 ha, nr 4. o pow. 0,1000 ha, nr 5 o pow. 0,1000 ha, nr 6 o pow. 0,1000 ha, nr 7 o pow. 0,1000 ha, nr 8 o pow. 0,1000 ha, nr 9 o pow. 0,1000 ha, nr 10 o pow. 0,1000 ha, nr 11 o pow. 0,1000 ha, nr 12 o pow. 0,1000 ha, nr 13 o pow. 0,1000 ha, nr 14 o pow. 0,1000 ha , nr 15 o pow. 0,1000 ha, nr 16 o pow. 0,1000 ha, nr 17 o pow. 0,1000 ha, nr 18 o pow. 0,0988 ha, nr 19 o pow. 0,1181 ha. Postanowieniem z dnia 23 października 2023 r. o. sygn. (…) Wójt Gminy (…) pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału.

Wnioskodawca na dzień składania niniejszego wniosku pozostaje emerytem. Zbycie własnego majątku ma służyć zaspokojeniu bieżących potrzeb Wnioskodawcy oraz zabezpieczyć go finansowo na przyszłość.

Wnioskodawca pragnie przy tym dodać, że w latach ubiegłych kilkukrotnie podejmował próby zbycia nieruchomości jako całości, na cele rolne. Próby te zakończyły się jednakże niepowodzeniem, a to z uwagi na niewielkie zainteresowanie gruntem ze strony potencjalnych nabywców czyli osób prowadzących działalność rolniczą. Taki stan rzeczy był z kolei wynikiem dosyć niskiej klasy bonitacyjnej gruntu — V klasa. Wobec niemożności zbycia nieruchomości jako całości, Wnioskodawca z żoną podjęli decyzję o podziale i sprzedaży w formie mniejszych działek gruntu.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

a) działki powstały w wyniku podziału działek o nr 1 i 2 obręb nr (…), mocą decyzji Wójta Gminy (…) z dnia 22 kwietnia 2024 roku; działki te stanowiły grunt orny i zakupione zostały z zamiarem uprawy aronii, z rozmaitych względów między innymi takich jak: słaba klasa ziemi, zmniejszający się popyt na owoce aronii, a także fakt ze w tym czasie zarówno Wnioskodawca jak i małżonka mieli inne źródła dochodu, ziemia nie była w żaden sposób użytkowana; następnie, Uchwałą Rady Gminy w (…) Nr (…) z dnia 15 listopada 2018 roku, teren ten został objęty planem zagospodarowania przestrzennego i przewidziany do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;

b) działki nie były wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności;

c) Wnioskodawca nie zawierał i nie zamierza zawierać umowy dzierżawy lub najmu;

d) Wnioskodawca nie poczynił i nie zamierza podejmować żadnych działań związanych z uzbrojeniem działek w media, jak również nie ma zamiaru wykonywać ogrodzeń poszczególnych działek, Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej;

e) Wnioskodawca nie podejmował dotychczas żadnych działań marketingowych, jak również nie publikował ogłoszeń informujących o sprzedaży działek;

f) Wnioskodawca nie jest w stanie udzielić precyzyjnej odpowiedzi na to pytanie; nie ma wystarczającej wiedzy co do popytu jak również podaży działek w tym rejonie (działki są położone poza wsią, bez dobrej drogi dojazdowej i uzbrojenia technicznego);

g) Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy, a co za tym idzie nie udzielał także żadnych pełnomocnictw, upoważnień, zgód dla kupujących;

h) nie były wykonywane czynności związane z udzielaniem stronie kupującej pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawcy lub wyrażeniem zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych;

i) nie były wykonywane czynności związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na dzień sprzedaży działek;

j) Wnioskodawca w trakcie swego życia, a wskazuje, że w chwili obecnej ma 75 lat, kilkakrotnie dokonywał wspólnie z małżonką zakupu nieruchomości zabudowanych lub niezabudowanych, natomiast nieruchomości te nigdy nie były nabywane z zamiarem handlu (obrotu) tymi nieruchomościami; w powyższym zakresie:

• w roku 1992 wraz z żoną w (…) budowany segment w szeregowcu ale z chwilą gdy w bezpośrednim sąsiedztwie rozpoczęto budowę wysokiego bloku mieszkalnego Wnioskodawca sprzedał go (segment był w stanie surowym zamkniętym) i zakupił działkę pod budowę domu jednorodzinnego w którym mieszka do dziś;
• Wnioskodawca w roku 2003 nabył wraz z żoną (Rep. nr. (…)) teren w (…) z przeznaczeniem pod budowę domu dla córki, ale po upływie kilku lat i zakupie działki przez córkę w innej części miasta dokonał sprzedaży dla dwóch osób. Pierwsza sprzedaż — akt notarialny Rep. A nr (…), druga sprzedaż miała miejsce kilka lat później, tj. w roku 2013 — akt notarialny Rep. A nr (…); działki nie były wykorzystywane do jakichkolwiek celów;
• Wnioskodawca w roku 2005 nabył wraz z żoną (Rep. A nr (…)) trzy działki rekreacyjne w (…) stanowiące zwartą całość, z myślą o przekazaniu ich trojgu dzieciom; z uwagi na brak zainteresowania dzieci tymi działkami w 2017 roku sprzedał (Rep A nr (…)) je jednemu właścicielowi; od chwili zakupu do sprzedaży działki nie były wykorzystywane;
• Wnioskodawca w roku 2007 nabył wraz z żoną (Repertorium A nr. (…)) niezabudowaną nieruchomość w (…) z myślą o budowie budynku mieszkalnego o zabudowie szeregowej; tym celu zamierzał utworzyć podmiot gospodarczy, lecz po przeprowadzeniu dokładnych analiz stwierdził, że pomysł jest zły z uwagi na bliskość obwodnicy — projektowanej drogi (...); ostatecznie podmiot nie został założony, a w 2020 roku sprzedał (Rep. A nr (…)) jedną działkę, natomiast pozostałe, w ilości 7 sztuk, decyzją Wojewody (...) zostały przejęte pod budowę autostrady; nieruchomość do chwili sprzedaży nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów;
• Wnioskodawca w roku 2008 nabył wraz z żoną (Rep. A nr (…)) nieruchomość w (…), gmina (…), z zamiarem stałego zamieszkania; sprzedał ją (Rep. A nr (…)) z powodu niedogodności z dojazdem do (…) (lekarze, zakupy itp.); nieruchomość wykorzystywana była tylko przez Wnioskodawcę przez kilka lat jako drugi dom mieszkalny o charakterze rekreacyjnym;
• Wnioskodawca w roku 2013 nabył wraz z żoną (Rep. A nr (…)) działkę w (…) z myślą o przekazaniu jej synowi pod budowę domu; wobec faktu, że syn — z uwagi na sprawy zawodowe — postanowił związać się z (…), dokonał jej sprzedaży (Rep. A nr. (…)); działka nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów.

Wnioskodawca nadmienia, że z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

k) Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, ale nie zamierza ich sprzedawać, docelowo przeznaczone są dla dzieci i wnuków.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę działek gruntu, wyodrębnionych w wyniku podziału jednej większej nieruchomości gruntowej, nabytej przez Wnioskodawcę w dniu 27 stycznia 2006 roku, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych lub podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. W części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie objętym niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca nie będzie podlegał opodatkowaniu. Planowana przez niego sprzedaż działek, wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie na Wnioskodawcy ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. W wyniku planowanych transakcji sprzedaży przedmiotowych działek, nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa wart. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W świetle powyższego, zgodnie z powołanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia nowo wydzielonych nieruchomości gruntowych (działek) wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości, należy utożsamiać z data nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości, której następnie dokonano podziału.

W ocenie Wnioskodawcy odpłatne zbycie działek, wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości, nabytej w dniu 27 stycznia 2006 roku, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią przepisu art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r. POZ. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Stosownie przy tym do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz pława do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy — przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie — nie jest Źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym Od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych — ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej — oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność ma zarobkowy charakter, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się z kolei cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespól wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania — na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych — działań planowanych przez Wnioskodawców do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie Są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób  fizycznych. Wnioskodawcy zakupili przedmiotowe nieruchomości niemalże 20 lat temu i w tamtym czasie planowali wykorzystać je na własne potrzeby.

Mając powyższe na uwadze, z całą stanowczością należy stwierdzić, że z okoliczności sprawy nie wynika, aby przychody ze sprzedaży nieruchomości oraz z planowanej sprzedaży nieruchomości można było zakwalifikować, jako uzyskiwane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowane zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działek po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać natomiast należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje bowiem generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. A zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

W tym miejscu wskazać należy, że wydzielenie działek (podział) z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze umowy z dnia 27 stycznia 2006 roku. Na powyższe nie ma wpływu podział tej nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana powierzchni poszczególnych działek. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

W konsekwencji nieobjęta działalnością gospodarczą sprzedaż przez Wnioskodawcy działek (po dokonaniu ich podziału) nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Zatem, uzyskana z ww. sprzedaży kwota nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ani tym bardziej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy przenoszącej własność z dnia 27 stycznia 2006 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabył Pan prawo własności nieruchomości gruntowej nr 1 oraz nr 2. Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana (uprawiana) w zakresie rolnym oraz nie była wykorzystywana w żaden inny sposób. Dnia 19 października 2023 roku Pan oraz jego żona, zwrócili się z wnioskiem do Wójta Gminy (…) o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działek. Zbycie własnego majątku ma służyć zaspokojeniu Pana bieżących potrzeb oraz zabezpieczyć go finansowo na przyszłość. Działki nie były wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności. Nie zawierał i nie zamierza Pan zawierać umowy dzierżawy lub najmu. Nie poczynił i nie zamierza Pan podejmował żadnych działań związanych z uzbrojeniem działek w media, jak również nie ma zamiaru wykonywać ogrodzeń poszczególnych działek. Nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować działań o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Nie podejmował Pan dotychczas żadnych działań marketingowych, jak również nie publikował ogłoszeń informujących o sprzedaży działek. Nie zawierał Pan żadnej umowy, a co za tym idzie nie udzielał także żadnych pełnomocnictw, upoważnień, zgód dla kupujących. Nie były wykonywane czynności związane z udzielaniem stronie kupującej pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyrażeniem zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych. Nie były również wykonywane czynności związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na dzień sprzedaży działek.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działek numer 1 oraz 2 będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z działek numer 1 oraz 2) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działek o numerze 1 oraz 2 na podstawie umowy przenoszącej własność, tj. 2006 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działek numer 1 oraz 2) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działek numer 1 oraz 2) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działek numer 1 oraz 2 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).