Wyrok WSA w Lublinie z dnia 28 czerwca 2022 r., sygn. II SA/Lu 135/22

Zagospodarowanie przestrzenne; Planowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Asesor sądowy Marcin Małek Protokolant Specjalista Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi B. Ł. i R. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Zamościu z dnia 22 listopada 2021 r. nr SKO.1577/21 w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta Tomaszów Lubelski z dnia 24 sierpnia 2021 r. Nr IR.6730.34.2021; II. zasądza solidarnie na rzecz skarżących B. Ł. i R. Ł. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Zamościu kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 24 sierpnia 2021r. Burmistrz Miasta Tomaszów Lubelski ustalił na wniosek K. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wolnostojącego wraz z infrastrukturą na nieruchomości nr [...] położonej w Tomaszowie Lubelskim. W zakresie szerokości elewacji frontowej dopuszczono 10m , maksymalną wysokość całkowita budynku od poziomu terenu do najwyżej kalenicy dachu wyznaczono do 12m - do III kondygnacji z możliwością podpiwniczenia, maksymalną wysokość od poziomu terenu do górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki wyznaczono do 8m, zalecono zastosowanie dachu stromego wielospadowego o kątach nachylenia połaci dachu do 45°z możliwością uzyskania na ostatniej kondygnacji poddasza użytkowego, maksymalną powierzchnię zabudowy wyznaczono na 23% powierzchni terenu działki, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na 20% powierzchni tereny działki, nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w odległości 20m od zewnętrznej krawędzi drogi powiatowej ulicy [...]. Po rozpoznaniu odwołania B. W., oraz B. i R. Ł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Zamościu decyzję organu I instancji utrzymało w mocy. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021, poz. 741 z późn. zm.) w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie takiej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy tj. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 6) zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 215r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu lub strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Aby ustalić, czy wszystkie te warunki są spełnione, organ I instancji, mając na względzie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wszystkie działki znajdujące się na tak wyznaczonym obszarze traktuje się jako działki sąsiednie, gdyż ich zabudowa nie tylko decyduje o tym, czy i co można budować, ale również służy do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organ zwrócił uwagę, że przy ustalaniu warunków zabudowy obowiązuje tzw. zasada kontynuacji zabudowy, co oznacza, że obszar analizowany winien być zabudowany w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, gabarytów, formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. W rozpoznawanej sprawie taka analiza została przeprowadzona i uznano , że warunki o jakich mowa w art. 61 ust.1 ustawy zostały spełnione. Ustalono, że działka nr [...] położona jest w centralnej części miasta, w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka jest zainwestowana murowanym budynkiem gospodarczym. W obszarze analizowanym znajdują się 2 budynki mieszkalne jednorodzinne, które posiadają od I do III kondygnacji. Ich przybliżona wysokość do najwyższego punktu dachu, kalenicy wynosi od 5 do 10,5 m. Szerokość elewacji frontowych wynosi od 6 do 12 m. Intensywność zabudowy wynosi od 9 do 60 %. Geometria dachu tych budynków to dachy jedno, dwu lub czterospadowe. Na tym obszarze znajdują się również budynki gospodarcze i garaże. Linia zabudowy w terenie analizowanym usytuowana jest w odległości od 4,5 do 39,4 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej. Wobec tak ukształtowanych parametrów ustalono warunki kształtowania ładu przestrzennego maksymalna powierzchnia zabudowy - 23% powierzchni terenu działki, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 20 % powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej - do 10 m, maksymalna wysokość budynku od poziomu terenu do górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 8 m, zaś całkowitą maksymalną wysokość od poziomu terenu do najwyższej kalenicy dachu do 12m, do III kondygnacji naziemnych, zalecany dach wielospadowy o kątach nachylenia połaci dachowych do 45%, linia zabudowy o odległości 20 m od zewnętrznej krawędzi drogi powiatowej. Kolegium uznało, że przeprowadzona analiza terenu jest pełną i wyczerpującą analizą funkcji i cech zabudowy, a ustalone warunki zabudowy znajdują w niej odzwierciedlenie. Zdaniem organu odwoławczego nie można wykluczyć realizacji budynku mieszkaniowego wielorodzinnego na terenach zabudowy jednorodzinnej. Powołując się na orzecznictwo organ wywiódł, że zarówno zabudowa wielorodzinna jak i jednorodzinna należą do tej samej kategorii - zabudowy mieszkaniowej. Nie można przy tym kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco np. jako możliwości budowania budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Zatem nie można uznać, że budowa budynku wielorodzinnego w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej narusza zasadę kontynuacji funkcji. Oznacza to, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy wyłącznie z tego powodu, że jest to zabudowa wielorodzinna, mimo że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa jednorodzinna. Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy. Kolegium zaznaczyło również, że decyzja o warunkach zabudowy jest jedynie informacją o tym, czy na danym terenie można zrealizować inwestycję wnioskowaną przez inwestora i pod jakimi warunkami. W myśl art. 63 ust. 2 ustawy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Stąd też nie bada się w tym postępowaniu kwestii nasłonecznienia, wód opadowych, natężenia ruchu czy zwiększenie hałasu. Konkretyzacja tych warunków następuje na kolejnym etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W zaskarżonej decyzji, w pkt 5, zastrzeżono, że sposób zagospodarowania terenu nie może powodować naruszenia interesów osób trzecich w zakresie możliwości zagospodarowania i użytkowania terenów sąsiednich, zgodnie z przepisami odrębnymi oraz że projektowana inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, pozbawienia możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności przez właścicieli i użytkowników sąsiednich działek, pozbawienia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwości wywoływanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie a także zanieczyszczenia powietrza, wody i gruntów. Informacja taka wypełnia w pełni ochronę interesów osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego. Wszystkie powyższe zastrzeżenia będą musiały być wzięte pod uwagę na etapie postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę.