Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 10 października 2017 r., sygn. II SA/Ol 475/17

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Kosowska Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2017 r. sprawy ze skargi W. Ł. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej W. Ł. kwotę 1500 zł (słownie: tysiąc pięćset złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia "[...]" Starosta D.- na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust.1a i 2, art. 134 w zw. z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 2147 ze zm., dale jako: u.g.n.) - orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 50 357,01 zł, w tym na rzecz: A. G. w wysokości 16 785,67 zł, W. Ł. - 16 785,67 zł i R. Ł. - 16 785, 67 za działki gruntu położone w obrębie K. nr "[...]" o pow. 0,0936 ha, nr "[...]" o pow. 0,2104 ha, nr "[...]" o pow. 0,0758 ha i nr "[...]" o pow. 0,0751 ha, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy D. W uzasadnieniu podniesiono, iż decyzją z dnia "[...]" Wójt Gminy D. na wniosek współwłaścicieli: A. G., W. Ł. oraz R. Ł. zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" o powierzchni 3,04 ha, wskutek czego wydzielone zostały m.in. działki przeznaczone na drogi i ulice dojazdowe, które na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. przeszły z mocy prawa na własność Gminy D. z dniem "[...]", tj. z dniem w którym decyzja ta stała się ostateczna. Wskazano, że zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za wskazane wyżej działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Podano, że pomimo negocjacji pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a Wójtem Gminy D. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania i w związku z tym współwłaściciele przedmiotowych działek wnieśli o ustalenie odszkodowania w trybie art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n. Decyzją z dnia "[...]" Starosta D. ustalił odszkodowanie za wyżej wskazane działki gruntu w wysokości 50 357,01 zł, w równej wysokości dla każdego ze współwłaścicieli po 16 785,67 zł, ale w wyniku odwołania wniesionego przez współwłaścicieli nieruchomości Wojewoda decyzją z dnia "[...]" uchylił decyzję Starosty D. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, nakazując analizę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz postanowienia opiniującego pozytywnie projekt podziału nieruchomości w celu ustalenia, czy przedmiotowe działki zostały wydzielone pod drogę publiczną. Po uzupełnieniu postępowania wyjaśniającego organ I instancji dokonał analizy dokumentów planistycznych, jak również całości dokumentów zgromadzonych w sprawie stwierdzając, że przedmiotowe działki zostały wydzielone pod publiczne drogi gminne, a byłym właścicielom przysługuje za nie odszkodowanie w wysokości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazano, że w operacie szacunkowym z dnia 12 maja 2016r. sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według stanu z dnia "[...]", tj. z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i wg cen z dnia wyceny. Wyceny dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami, a jako nieruchomości porównawcze przyjął nieruchomości drogowe o znanych cenach transakcyjnych. W procesie szacowania rzeczoznawca majątkowy określił trend czasowy na poziomie zerowym, przyjmując do jego wyznaczenia transakcje dokonane w segmencie działek gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-gospodarczą, ze względu na zbyt małą ilość transakcji nieruchomościami drogowymi. Natomiast wagi cech ustalone zostały na podstawie badania preferencji wśród potencjalnych nabywców nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej wyceny określono wartość nieruchomości w wysokości 50 357 zł. Wskazano, że w toku postępowania byli właściciele nieruchomości wnieśli liczne zarzuty do sporządzonej wyceny oraz złożyli wniosek o wykonanie nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę, ale organ uznał, że zarzuty te są bezzasadne. Podkreślono, że głównym dowodem mającym wpływ na określenie wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy. Organ prowadzący postępowanie ma wprawdzie obowiązek oceny operatu szacunkowego, jednakże zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Wskazano, że w celu rzetelnego wyjaśnienia sprawy organ przekazał uwagi do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, który odniósł się do nich w pismach z dnia "[...]" oraz "[...]". Podano, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz normą zawodową rzeczoznawców majątkowych i nie ma podstaw do sporządzania nowej wyceny. Nie podzielono twierdzeń byłych właścicieli nieruchomości, że sporządzony operat narusza ich prawa konstytucyjne poprzez umyślne i znaczne zaniżenie wartości odszkodowania. Wyjaśniono przy tym, że pojęcie "słusznego odszkodowania", o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, nie zawsze jest tożsame z pojęciem ekwiwalentności. W rozpatrywanym przypadku wnioskodawcy byli współwłaścicielami nieruchomości częściowo przeznaczonej pod drogi, zatem zarzut, iż kwota odszkodowania ustalona przy przyjęciu do porównania nieruchomości drogowych nie pozwala na odtworzenie sytuacji majątkowej, jaką mieli przed przejęciem z mocy prawa wydzielonych nieruchomości, nie może zostać uznany za słuszny. Takie przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i co do takiego przeznaczenia nieruchomości byli właściciele mogli zgłaszać uwagi na etapie uchwalania planu miejscowego. Podniesiono, że § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., dalej jako: rozporządzenie z 2004r.) jednoznacznie wskazuje, iż w przypadku istnienia transakcji nieruchomościami drogowymi należy je przyjąć do wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa a przeznaczonych wcześniej pod drogi. Rzeczoznawca w omawianym przypadku, w związku z istnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi, miał obowiązek ich uwzględnienia. Organ ponadto zauważył, iż każda nieruchomość posiada indywidualne cechy, które wpływają na jej wartość i do zadań rzeczoznawcy majątkowego, jako eksperta w dziedzinie wyceny nieruchomości, nie zaś do prowadzącego postępowanie organu, należy ich ocena i określenie na ich podstawie wartości nieruchomości. Przyjęte do porównania nieruchomości znajdują się na terenie tego samego powiatu, co wyceniana nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy przyjął zatem do porównania nieruchomości z rynku lokalnego, których położenie jest zbliżone do nieruchomości wycenianej. Wskazano przy tym, iż rozporządzenie z 2004r. nie wskazuje ograniczeń ilościowych w zakresie nieruchomości porównawczych przy metodzie porównywania parami, a jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy obowiązek przyjęcia do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych został narzucony dopiero przy metodzie korygowania ceny średniej. Wskazano, że rzeczoznawca wyjaśnił wątpliwości byłych właścicieli dotyczące przyjęcia zerowego wskaźnika zmiany cen oraz oceny lokalizacji jako średniej. Podał on, że w swojej wycenie oparł się na badaniu trendu z rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-gospodarczą oraz na dostępnych publikacjach. Natomiast odnośnie do oceny cech rzeczoznawca wyjaśnił, iż dokonuje się jej za każdym razem na użytek konkretnej wyceny i wynika ona z porównania szacowanej nieruchomości z przyjętymi obiektami transakcyjnymi, dlatego może się różnić w zależności od przyjętych do wyceny obiektów. Wskazano, że w przedłożonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy podał opis nieruchomości podobnych, na podstawie którego można dokonać oceny podobieństwa nieruchomości, a strony miały możliwość zapoznania się ze znajdującymi się w aktach sprawy aktami notarialnymi ze sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania. Natomiast ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ nie może zakładać, że każda podana w akcie notarialnym wartość nieruchomości została celowo zaniżona. Podniesiono, że w żadnych przepisach nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. Rzeczoznawca dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie wartość rynkową, przy czym pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Odnosząc się do operatów szacunkowych na które powołały się strony wskazano, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Podano, że jeden z przedstawionych przez strony operatów szacunkowych z dnia 4 kwietnia 2016r. został sporządzony dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, zatem nie może być wykorzystany do celów ustalenia wysokości odszkodowania. Natomiast drugi - z dnia 18 grudnia 2015r. - opracowany na zlecenie Wójta Gminy D., nie został w ocenie organu sporządzony prawidłowo, gdyż rzeczoznawca przyjęła w nim do porównania zarówno nieruchomości drogowe, jak i nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, co nie jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, a ponadto przyjęła stan nieruchomości na dzień 22 października 2015r., a więc stan z wizji lokalnej przez nią przeprowadzonej, a nie stan na dzień wydania decyzji podziałowej. Podano ponadto, że wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości stanowi jedynie jedną z czynności, poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego i to rzeczoznawca jako ekspert w dziedzinie wyceny nieruchomości określa zakres niezbędnych informacji. O ile zatem uzna, że nie potrzebuje informacji od stron postępowania, ich obecność nie jest konieczna. Natomiast udział stron w postępowania dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany poprzez możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce. Wyjaśniono także, że wprawdzie byli właściciele wyrazili zainteresowanie przyznaniem nieruchomości zamiennej, jednakże gmina D. poinformowała, że nie posiada odpowiednich nieruchomości zamiennych.