Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 3 listopada 2011 r., sygn. II SA/Po 455/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 listopada 2011r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Poznaniu Z. P. sprawy ze skargi B. M. i I. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lutego 2011 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżących B. M. i I. M. kwotę 400,- zł (czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] września 2010 roku, znak [...], Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" w P. na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741), § 9 uchwały Rady Miejskiej Poznania nr XXXII/177/91 z dnia 25 czerwca 1991 roku w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego "Geopoz" w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" oraz uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 20 kwietnia 2004 roku nr XLII/444/IV/2004 w sprawie ustalenia wielkości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 83 poz. 1716) ustalił wobec B. i I. M. opłatę adiacencką w wysokości 10.412,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżących - księga wieczysta nr [...], działka nr [...], arkusz mapy [...], obręb J., położona przy ul. M. w P. - na skutek podziału na działki nr [...] i nr [...].

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż na wniosek B. i I. M. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2008 roku zatwierdził podział nieruchomości skarżących -działki nr [...], położonej przy ul. M. w P., o powierzchni 6135 m2 - na działki nr [...] o powierzchni 5395 m2 oraz nr [...] o powierzchni 740 m2. Powyższa decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2008 roku, a podział nastąpił zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "terenów w rejonie ulic Ś. i M. W. w P. - 2" zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Poznania z dnia 11 lipca 2006 roku nr XCIX /1122/IV/2006 (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 159 poz. 3752). Organ wskazał, iż ustalanie opłaty adiacenckiej zalicza się do zadań wykonywanych przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz", a Dyrektor Zarządu załatwia indywidualne sprawy z tego zakresu, co wynika z uchwały Rady Miejskiej Poznania z dnia 22 czerwca 2004 roku nr XLVII/514/IV/2004 w sprawie zmiany uchwały o przekształceniu Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno-Kartograficznego "Geopoz" w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "Geopoz" (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 125 poz. 2557). Z kolei uchwała Rada Miejskiej Poznania z dnia 20 kwietnia 2004 roku nr XLII/444/IV/2004 wskazuje, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Pismem z dnia [...] sierpnia 2009 roku, znak [...], skarżący zostali zawiadomieniu o wszczęciu z urzędu postępowania w kwestii ustalenia opłaty adiacenckiej. B. M. w odpowiedzi pismem z dnia [...] września 2009 roku poinformowała, iż podziału nieruchomości dokonała w celu wybudowania domu jednorodzinnego na działce nr [...]. Brak sieci wodociągowej i kanalizacyjnej sprawił jednak, że nie uzyskała pozwolenia na budowę. Przystępując do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego w celu określenia wartości rynkowej działki przed podziałem i po podziale. Opinia w tej sprawie została sporządzona w dniu [...] grudnia 2009 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. J., przy czym otrzymany operat organ poddał weryfikacji pod względem jego zgodności z art. 98a ust. 1 oraz rozdziałem IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły ustalił, że w dniu, gdy decyzja w sprawie zatwierdzenia podziału stała się ostateczna, działka skarżących była objęta planem miejscowym dla terenów w rejonie ulic "Ś. i M. W. w P. - 2". Zgodnie z jego ustaleniami, działka nr [...] została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a działka nr [...] - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z drogami wewnętrznymi. Ze sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy wpływu wielkości nieruchomości gruntowej na wartość jednego metra kwadratowego wynika, iż w latach 2007-2009 w ramach nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne najwyższe ceny osiągnęły działki o powierzchniach od 500 do 1000 m2 - średnio 534,58 zł za 1 m2. Wyraźny spadek cen następuje natomiast w przypadku transakcji dotyczących gruntów powyżej 1.000 m2. Dla nieruchomości powyżej 5.000 zł ceny kształtują się na poziomie niższym niż 50% najwyższych cen średnich. Oszacowanie wartości omawianej nieruchomości biegły rzeczoznawca majątkowy dokonał w oparciu o podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Analizie zostały poddane nieruchomości gruntowe niezabudowane, objęte prawem własności, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Szacując wartość działki przed podziałem przyjęto do porównania trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do działki nr [...], o powierzchniach 3623 m2, 5017 m2, 7174 m2, z których jedna jest zlokalizowana na terenie sąsiedniego obrębu G., a dwie na terenie obrębów U. i S. Szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania przyjęte zostały dwie próby transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi. Pierwszą dla działki 44/14, stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami podobnymi o zbliżonych powierzchniach 588 m2, 894 m2 i 995 m2, z których jedna jest położona na terenie obrębu J., a dwie na terenie sąsiedniego obrębu Ł. Drugą dla działki nr [...], taką samą jak dla działki przed podziałem, gdyż powierzchnie działek nr [...] i nr [...] są w tym samym przedziale (powyżej 5.000 m2). Następnie wyliczone zostały poprawki, będące z kolei wynikiem uwzględnienia różnic między nieruchomością wycenianą a tymi wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach. Określono wartość działki z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek oraz ostatecznie oznaczono wartość nieruchomości wycenianej jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Ponadto, z analizy notowań transakcji wynika, że od początku 2006 roku następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta P., natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Jednak od początku 2008 roku obserwuje się wyhamowywanie tendencji wzrostowych i mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W oparcie szacunkowym przyjęto zatem stagnację cen, a trend czasowy określono na poziomie 0,0%. W wycenie wzięto też pod uwagę, że posiada ona częściowe uzbrojenie w zasięgu, tj. dostęp do sieci energetycznej i kanalizacji w oddaleniu. Do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje zaistniałe w okresie ostatnich 2 lat, przy czym większość z transakcji wybranych do porównań miała miejsce w okresie od stycznia 2008 roku do listopada 2008 roku. Ponieważ na rynku nieruchomości od 2007 roku obserwuje się hamowanie tendencji wzrostowych należy w ocenie organu uznać, iż przyjęte przez biegłego transakcje są miarodajne, a niezastosowanie dla nich korekty czasowej uzasadnione. Za właściwy trzeba uznać wybór podejścia porównawczego, metody porównywania parami w celu dokonania wyceny. Podobieństwo działek porównywanych nie może być utożsamiane z ich identycznością, dlatego zestawienie nieruchomości wycenianej z trzema innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego rynku na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, cechy nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W oparciu o wyznaczone cechy oraz przy zastosowaniu metody porównywania parami biegły bez błędów rachunkowych, zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Należy zatem przyjąć, że uzyskane przez niego wyniki stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Organ podkreślił, iż biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, gdzie najliczniejszą liczbę transakcji odnotowuje się wśród nieruchomości, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne o powierzchni od 500 m2 do 1.000 m2, mających największy potencjał inwestycyjny, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Wartość tej nieruchomości przed jej podziałem została ustalona w operacie szacunkowym na kwotę 1.713.382,00 zł, a według stanu po podziale - na kwotę 1.764.062,00 zł. Pismem z dnia [...] listopada 2011 roku, znak [...], organ zawiadomił skarżących o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Następnie, w dniu [...] grudnia 2010 roku przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której B. M. podniosła kwestię trudności w uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz zwróciła się do rzeczoznawcy z pytaniem, czy w trakcie porównywania także wzięto pod uwagę skomplikowana sytuację, związana z dostępem do sieci wodociągowej i kanalizacyjne. W dniu [...] grudnia 2009 roku rzeczoznawca majątkowy dostarczył aneks do operatu, korygując wartość nieruchomości po podziale. Analizując raz jeszcze rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, podobnych do działki nr [...], wyszukał on trzy transakcje nieruchomościami o powierzchni od 813 m2 do 868 m2, położonymi w obrębie J. oraz Ł., posiadającymi tak jak działka szacowana utrudniony dostęp do mediów. Pismem z dnia [...] grudnia 2009 roku raz jeszcze umożliwiono stronom wypowiedzenie się przed wydaniem decyzji co do zgromadzonych dowodów. Korzystając z tego prawa skarżący uznali, że wartość wskazana w operacie została zawyżona, a przyjęte do analizy działki posiadają pełne uzbrojenie, gdy tymczasem ich działka nie posiada nawet podstawowego uzbrojenia w ulicy. Pismem z dnia [...] lutego 2010 roku w odpowiedzi na pismo organu z dnia [...] lutego 2010 roku, rzeczoznawca nie stwierdził jednak podstaw do dalszej korekty swojej opinii. Organ administracji publicznej uznał wobec tego skorygowany operat za logiczny i spójny, a wynikające z niego wartości za wiarygodne i przyjął go jako dowód w sprawie. Na tej podstawie przyjęto, że wartość nieruchomości wynosiła przed podziałem: 1.713.382,00 zł, a po podziale: 1.748.090,00 zł. Doszło zatem do wzrostu ceny działki o 34.708,00 zł, wobec czego opłata adiacencką powinna wynosić 10.412,040 zł.