Wyrok WSA w Opolu z dnia 5 kwietnia 2004 r., sygn. II SA/Wr 291/01

Dotychczasowy właściciel wywłaszczonej nieruchomości, co do której wysokość odszkodowania ustalił, zgodnie z art. 129 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, który to właściciel miał możliwość zaskarżenia ostatecznej decyzji, w tym przedmiocie, do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a skarga została rozpoznana na rozprawie przez wojewódzki sąd administracyjny, na podstawie art. 97 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1271/, miał zapewnione prawo do sprawiedliwego i publicznego rozpatrzenia jego sprawy przez niezawisły i bezstronny sąd, w rozumieniu art. 6 ust. 1 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności sporządzona w Rzymie dnia 4 listopada 1950 r. /Dz.U. 1993 nr 61 poz. 284 ze zm./.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu po rozpoznaniu na rozprawie sprawy ze skargi Stefana Z. na decyzję Wojewody O. z dnia 23 stycznia 2001 r., (...) w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania: 1/ stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty O. z dnia 9 maja 2000 r., (...), w części zobowiązującej Zarząd Miasta O. do wypłaty ustalonego odszkodowania, (...) 2. w pozostałej części skargę oddala; (...).

Decyzją z dnia 9 maja 2000 r., (...), Starosta O. wywłaszczył na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowiącą własność Stefana Z., położoną w Z., oznaczoną jako działka nr 588/4, o obszarze 0,3630 ha, objętą księgą wieczystą Kw (...), prowadzoną w Sądzie Rejonowym w O. Starosta ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie 18.912 zł i przyznał to odszkodowanie dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Do wypłaty odszkodowania zobowiązał Zarząd Miasta O. Organ powołał się na przepisy art. 112 ust. 2-4, art. 118 ust. 1-2, art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1-3 i art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./. Wskazał, że sporna nieruchomość przeznaczona została na pas drogowy Obwodnicy Pomocnej miasta O., zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta O., z dnia 21 października 1996 r., (...), o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji. Z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowego wystąpiło Przedsiębiorstwo Usługowo-Produkcyjne "I.-D." Spółka z o.o., jako inwestor zastępczy Zarządu Miasta O. Pismem z dnia 3 stycznia 2000 r., Przedsiębiorstwo poinformowało Starostę, że nabycie nieruchomości jest niemożliwe, gdyż właściciel nie wyraził zgody na sprzedaż nieruchomości za proponowaną cenę. Także w trakcie rokowań właściciel nie zgodził się na sprzedaż nieruchomości, mimo wyznaczenia dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Podczas postępowania wywłaszczeniowego przeprowadzono rozprawę administracyjną, w trakcie której właściciele przedłożyli operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego Aleksandra Ch. Organ ustalił odszkodowanie w oparciu o wycenę zawartą w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego Henryka W. Ustalone odszkodowanie stanowi przewidywaną cenę rynkową nieruchomości wywłaszczanej, możliwą do uzyskania w ramach transakcji wolnorynkowej. Za podstawę określenia wartości przyjęto ceny transakcyjne podobnych nieruchomości użytkowanych rolniczo, już nabytych na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy. Starosta wywodził, iż zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się dla aktualnego sposobu użytkowania, albo alternatywnego sposobu użytkowania, jeżeli jej przeznaczenie w planie miejscowym powoduje zwiększenie jej wartości. Sporne grunty, o niskiej wartości bonitacyjnej, są obecnie wykorzystywane na cele produkcji rolnej. Ich wartość, według aktualnego sposobu użytkowania, kształtuje się znacznie poniżej przyszłego sposobu użytkowania. Przyszły sposób użytkowania to zajęcie gruntów pod budowę drogi i tylko ta okoliczność skutkuje znaczne zwiększenie wartości gruntów, ale tylko do poziomu cen rynkowych gruntów zajmowanych pod drogi publiczne. Starosta nie wziął pod uwagę operatu rzeczoznawcy Aleksandra Ch. uznając, że twierdzenie o położeniu działek w pobliżu terenów zabudowanych zabudową mieszkaniową i potencjalnym przeznaczeniu działek pod rozszerzenie istniejącej zabudowy budownictwa mieszkaniowego rozmija się z ustaleniami planu zagospodarowania.