Interpretacja indywidualna z dnia 26.09.2018, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.420.2018.3.IZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.420.2018.3.IZ

Zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy składników majątku (nieruchomości) oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu ich nabycia.

INTERPRETA JA INDY WIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. art. 14r, 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 lipca 2018 r. (data wpływu 19 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 września 2018 r. (data wpływu 10 września 2018 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2018 r. (skutecznie doręczone 28 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania dostawy Nieruchomości jest prawidłowe,
• uznania, że Spółka może wybrać opcję opodatkowania w odniesieniu do części Budynku jest nieprawidłowe,
• braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy dla dostawy Budowli jest nieprawidłowe,
• prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z dnia 4 września 2018 r. (data wpływu 10 września 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu jej nabycia.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Sprzedająca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 74/1, 75/1, 84/1, 85/1, 74/3, 75/3, 84/3, 85/3, 84/4, 85/4, położone w C. przy ul. G., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (dalej: Działka). Na Działce znajduje się budynek handlowo-mieszkalno-usługowy, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki, w którym znajdują się lokale usługowo-handlowe oraz mieszkalne (dalej: Budynek). W księdze wieczystej Działka została oznaczona jako grunt zabudowany. Przeznaczenie Budynku wskazane zostało w księdze wieczystej jako pawilon użytkowy dwukondygnacyjny, murowany, kryty papą - stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki. Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego zapisami, grunt przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Na Nieruchomości znajduje się również droga wewnętrzna, chodniki i parking (plac manewrowy) związany funkcjonalnie z działalnością Budynku (dalej łącznie: Budowle). Na Nieruchomości mogą znajdować się również inne obiekty takie jak wiata śmietnikowa, wiata na wózki sklepowe, lampy oświetleniowe, banery reklamowe, ławki, instalacja wodna, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa oraz instalacja CO (dalej: Obiekty). Działka, Budynek, Budowle oraz Obiekty w dalszej części zwane będą łącznie Nieruchomością. Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 czerwca 2007 r., objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, Repertorium A. Nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 22% VAT. Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Budynek oraz Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane i oddane do użytkowania jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez Spółkę, tj. przed 2007 r. Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedająca, nie ponosiła wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym na ulepszenie Budynku, których wartość przekraczałaby 30% jego wartości początkowej. Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie Budowli. Ulepszenia te polegały na gruntownej przebudowie zagospodarowania terenu wraz z infrastrukturą techniczną przy Budynku. W szczególności przeprowadzone prace polegały na przebudowie placu manewrowego wraz z odwodnieniem, chodnikiem i wejściem do Budynku, przebudowie sieci kanalizacji deszczowej, przyłącza kanalizacji deszczowej oraz rozbiórce istniejących odcinków kanalizacji deszczowej. Prace związane z przebudową Budowli rozpoczęły się 10 maja 2016 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego zaświadczeniem z dnia 24 stycznia 2017 r. potwierdził, że nie wnosi sprzeciwu na użytkowanie przebudowanej infrastruktury. W związku z ww. pracami Spółka poniosła wydatki na ulepszenie Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej, od których odliczała podatek VAT naliczony. Po dokonanych ulepszeniach Budowle były oddane do wykorzystywania przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - z Budowli korzystali najemcy Nieruchomości oraz ich klienci. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającą na Nieruchomości nie zostały wzniesione żadne nowe budynki i budowle oprócz tych, które znajdowały się na niej już wcześniej. W Budynku znajdują się lokale usługowo-handlowe oraz lokale mieszkalne. W Budynku znajdują się również części wspólne przeznaczone do użytku klientów oraz najemców, np. pomieszczenia techniczne, socjalne, gospodarcze i ciągi komunikacyjne przeznaczone do użytku ogólnego. Wszystkie lokale znajdujące się w Budynku zostały przez Spółkę wynajęte w ramach umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze. Przychody uzyskiwane z wyniku zawarcia ww. umów podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu 23% stawki podatku VAT (tj. lokale użytkowe) lub są zwolnione z VAT (w przypadku lokali mieszkalnych wynajmowanych na cale mieszkalne). Najemcy są uprawnieni do korzystania z części wspólnych Budynku, Budowli oraz Obiektów, parkingów, dróg wewnętrznych, chodników oraz pozostałych obiektów znajdujących się na Nieruchomości. Składniki majątkowe mające być przedmiotem zbycia nie mają swojego wyodrębnionego miejsca w strukturze organizacyjnej Spółki, jako dział, wydział czy odział. Składniki te nie stanowią i nie będą stanowić funkcjonalnie odrębnej całości w przedsiębiorstwie Sprzedającej. Spółka nie posiada regulaminów wewnętrznych Nieruchomości czy uchwał wyodrębniających Nieruchomość z ogółu działalności Sprzedającej. Sprzedająca nie sporządza też osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik działalności z nią związanej ujmowany jest w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającej i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającej. Dnia 21 czerwca 2018 r. Sprzedająca zawarła z P. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna"). Sprzedająca oraz Kupujący będą dalej łącznie nazywani Stronami". Strony ustaliły, że w ramach planowanej transakcji dojdzie do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459, dalej: KC) umowy najmu zawarte przez Sprzedającą zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej transakcji. W związku z przejęciem przez Kupującego umów najmu w trybie art. 678 § 1 KC, na Kupującego przejdą również ściśle związane z nieruchomością prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, tj. zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców. Spółka będzie zobowiązana złożyć na koncie depozytowym kwotę złożonych przez najemców kaucji gotówkowych, przy czym kwota depozytu będzie podlegać zwolnieniu na rzecz Kupującego w dniu następującym po przekazaniu notariuszowi potwierdzenia dokonania płatności ceny ustalonej przez Strony za dostawę Nieruchomości. Co do zasady przedmiotem planowanej transakcji nie będzie wyposażenie Nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone, że w ramach transakcji na rzecz Kupującego mogą zostać przeniesione drobne ruchomości znajdujące się w Budynku. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia umów (innych niż opisane powyżej umowy najmu), zobowiązań czy wierzytelności związanych z dotychczasową działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, za wyjątkiem zabezpieczeń ustanowionych przez poszczególnych najemców, o których mowa powyżej. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego majątkowych praw autorskich, pokrewnych praw autorskich, praw własności przemysłowej, czy innych praw własności intelektualnej. W szczególności nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych znaków towarowych, know-how, praw do nazwy, praw do domen internetowych, tajemnicy handlowej, itp. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych (z wyłączeniem kaucji gotówkowych, złożonych przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu), praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającą działalnością gospodarczą. Spółka nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. Co do zasady umowy dotyczące obsługi Nieruchomości (np. umowy dotyczące ochrony fizycznej, sprzątania, odbioru nieczystości) i zaopatrywania jej w media (np. dotyczące dostaw wody, prądu, ścieków) zostaną rozwiązywane przez Spółkę. Kupujący będzie zawierał odrębne umowy w tym zakresie. Decyzja w zakresie wyboru dostawców zostanie podjęta przez Kupującego niezależnie, w oparciu analizę dostępnych na rynku ofert i w ramach odrębnych negocjacji. W ramach negocjacji związanych z planowanym nabyciem Nieruchomości lub/i z prowadzeniem tzw. procesu due dilligence", prowadzonego przed dniem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, Kupujący mógł zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogłyby potencjalnie mieć status tajemnicy przedsiębiorstwa. Miało to jednak ograniczony zakres i zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. W ramach transakcji nie zostaną również przejęte przez Kupującego księgi rachunkowe prowadzone uprzednio przez Sprzedającą. Rozliczenia finansowo-księgowe dotyczące Nieruchomości będą prowadzone przez inne podmioty, w szczególności Kupujący może zawrzeć odrębne umowy w zakresie obsługi księgowej Nieruchomości. Sprzedający nie nabywał usług zarządzania Nieruchomością wobec czego tego typu umowy dotyczące zarządzania również nie zostaną objęte transakcją. Sprzedający na dzień przeprowadzenia transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników ściśle związanych z Nieruchomością. Wobec tego, w ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego pracowników Sprzedającego. W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego żadne decyzje administracyjne, licencje, zezwolenia czy koncesje uzyskane przez Spółkę. Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący może otrzymać niektóre dokumenty, które okażą się niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą na wynajmie lokali znajdujących się w Budynku. Część wynajętych lokali będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki 23% (lokale usługowo-handlowe) a część będzie podlegała zwolnieniu z VAT (lokale mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe). W przyszłości Kupujący nie wyklucza, że nabędzie również inne nieruchomości. Nie można również wykluczyć, że ze względu na uwarunkowania biznesowe w przyszłości Kupujący podejmie decyzję o sprzedaży Nieruchomości. Zarówno Sprzedająca jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą posiadali taki status na dzień transakcji.