Interpretacja indywidualna z dnia 09.09.2014, sygn. IBPBI/2/423-705/14/PC, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, sygn. IBPBI/2/423-705/14/PC

Czy koszty zaniechanej inwestycji, będą stanowić koszty uzyskania przychodów dla Spółki w dacie podjęcia decyzji przez Zarząd Spółki o zaniechaniu i likwidacji projektu?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z 6 czerwca 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 12 czerwca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości i momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów zaniechanej inwestycji (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1) - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2014 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości oraz momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów zaniechanej inwestycji.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka w dniu 3 lipca 2008 r. aktem notarialnym podpisała umowę przedwstępną zakupu Nieruchomości w celu realizacji projektu inwestycyjnego i budowy na Nieruchomości obiektu wielofunkcyjnego tj. centrum usługowo-handlowo-rozrywkowego. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej Spółka na swój koszt i swoim staraniem przeprowadziła analizy ekonomiczne, prawne i techniczne w zakresie realizacji inwestycji. Ponadto Spółka poniosła również wydatki związane z przygotowaniem wniosku i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy o treści umożliwiającej zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum handlowo-usługowo-rozrywkowego, w szczególności koszty związane z opracowaniem koncepcji architektonicznej, przeprowadzeniem badań geotechnicznych i przygotowaniem niezbędnej dokumentacji geotechnicznej. W chwili rozpoczęcia inwestycji udziałowcem Spółki była firma Duńska, która jednak w roku 2009 podjęła decyzje o wycofaniu się z inwestycji na polskim rynku. Dla dalszej realizacji tego przedsięwzięcia autorzy projektu budowlanego tj. firmy: X i Y nabyły udziały Wnioskodawcy. W dniu 9 lipca 2009 r. Spółka aktem notarialnym podpisała zmianę przedwstępnej umowy sprzedaży, w której został zawarty warunek, że w przypadku gdy do dnia 31 lipca 2011 r. nie zostanie zawarta Przyrzeczona Umowa Sprzedaży to Kupujący (Spółka) zobowiązuje się przenieść na podstawie innej stosownej umowy decyzję (wszelkie prawa z niej wynikające) - pozwolenie na budowę wraz z kompletną dokumentacją projektową, która stanowiła załącznik do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Strony zgodnie ustalają, że prawo do wystąpienia z wnioskiem o zawarcie stosownej odrębnej umowy przysługuje wyłącznie Sprzedającemu, który może z takim wnioskiem wystąpić do dnia 31 grudnia 2013 r., a wniosek ten w zakreślonym terminie jest wiążący dla Kupującego. Zmiana dotyczy również zobowiązania Kupującego do przeniesienia na rzecz Sprzedającego, na mocy innej stosownej umowy, własności nieruchomości będącej własnością Spółki, to jest działki gruntu. W powyższym akcie strony zgodnie oświadczyły, że Sprzedający zapłaci Kupującemu (Spółce) za nabyta nieruchomość w ten sposób, że Sprzedający uzna swoje roszczenie w zakresie zadatku (§ 4 ust 4 i 5 umowy) za spłacone przez Kupującego (Spółkę) do kwoty 100.000,00zł a w pozostałym zakresie Sprzedający zwolni Kupującego z reszty tych zobowiązań. Udziałowcy i Zarząd Spółki podjęli wszelkie działania w kierunku pozyskania inwestora strategicznego w celu wspólnej realizacji projektu lub sprzedaży projektu wraz z ważnym pozwoleniem na użytkowanie i wywiązana się z zapisów Przedwstępnej umowy sprzedaży. W okresie od 2009 r. do 2013 r. prowadzono rozmowy i negocjacje z różnymi firmami w tym również deweloperskim zarówno w kierunku pozyskania inwestora strategicznego oraz podpisania umów z potencjalnymi najemcami. W latach 2008-2013 Spółka poniosła nakłady na inwestycję w ogólnej kwocie 334.352,89 zł, które są aktywowane w księgach handlowych na kontach zespołu 08 środki trwałe w budowie. Nakłady obejmują koszty analiz i opracowań do projektu, sporządzanie dokumentacji technicznej, usług inżynierskich i konsultacyjnych, opinii prawnych i doradztwa, prac adaptacji terenu, badania i pomiary geologicznych oraz geodezyjnych, opłaty związane z uzyskaniem stosownych pozwoleń na budowę, odsetek od pożyczek przeznaczonych na finansowanie nakładów na inwestycję. Wszystkie wyżej wymienione nakłady inwestycyjne ponoszone były w celu zabezpieczenia źródeł przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, w postaci najmu po otwarciu Galerii lub sprzedaży całościowego przedsięwzięcia. Zarząd Spółki i jej udziałowcy w okresie 2008-2013 wyczerpali wszystkie możliwe sposoby pozyskania inwestorów na realizacje projektu budowy Galerii Handlowej. Wszystkie prowadzone starania w tym okresie nie przyniosły spodziewanych efektów. W drugiej połowie 2013 r. zmianie uległa kwestia pozwolenia na budowę w związku ze zmianami kierunku zagospodarowania przestrzennego obszaru na jakim miała być realizowana inwestycja. Uchwała Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania, która dopuszcza realizację obiektów handlowych wielkopowierzchniowych w kilku innych miejscach, znacząco pogorszyła atrakcyjność projektu. Pogłębiający się kryzys finansowy w Polsce miał odbicie na pogarszającą się sytuację na rynku nieruchomości (ograniczenia działalności i nawet upadki firm deweloperskich), a to było istotnym czynnikiem niezależnym od Spółki, ale mającym wpływ na utrudnienia w realizacji przedsięwzięcia i w efekcie końcowym przełożyło się na niepowodzenie projektu.