Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 30.03.2007, sygn. PP II 443/1/78/31636/07, Dolnośląski Urząd Skarbowy, sygn. PP II 443/1/78/31636/07

Jak na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż nieruchomości wraz z budynkami i budowlami na niej się znajdującymi.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Spółka posiada nieruchomość, którą zamierza sprzedać. Nabycie przez Spółkę tej nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość ta jest terenem zabudowanym budynkami i budowlami używanymi, objętym jedną księgą wieczystą składającym się z 10 (dziesięciu) działek ewidencyjnych. Struktura zabudowy jest następująca:- na 4 (czterech) działkach usytuowane są budynki i budowle używane. W stosunku do jednego budynku, Spółka poniosła nakłady inwestycyjne przekraczające 30 % jego wartości początkowej, przy czym wartość nakładów również przekracza 30% wartości początkowej wszystkich zabudowań na tej nieruchomości,- 3 (trzy) działki są zabudowane jedynie budowlą w postaci ogrodzenia stalowego na podłożu betonowym,- na pozostałych działkach są budynki i budowle używane.Nabywca nieruchomości przeznaczy ją pod budownictwo mieszkaniowe (co jest przewidziane w STUDIUM, a plan zagospodarowania przestrzennego jest w trakcie opracowania). W związku z tym wszystkie budynki i budowle za wyjątkiem ogrodzenia i wspomnianego wyżej budynku będącego przedmiotem inwestycji przeznaczone są do rozbiórki, co wyznacza praktycznie ich zerową wartość rynkową.Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy sprzedawany jest grunt zabudowany to dla celów opodatkowania tej sprzedaży nie wyodrębnia się gruntu, co oznacza, że stawka VAT dla tej transakcji powinna być taka jak dla budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie. Z kolei art. 43 ust. l pkt 2 powołanej ustawy przewiduje zwolnienie dla dostaw towarów używanych. Zwolnienie nie przysługuje jednak w sytuacji, gdy przed wprowadzeniem przez podatnika budynku do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie w ramach przepisów o podatku dochodowym stanowiły 30 % wartości początkowej (art. 43 ust. l pkt 6).Pismem z dnia 26.02.2007 r. Wnioskodawca uzupełnił stan faktyczny wskazując, że: 1. Budynki zlokalizowane na przedmiotowej nieruchomości są trwale związane z gruntem. 2. Budowle występujące na przedmiotowej nieruchomości są następujące:a) ogrodzenie metalowe na podłożu betonowym trwale związane z gruntem aczkolwiek nie jest głęboko fundamentowane,b) drogi, place o nawierzchni asfaltowej i betonowej trwale związane z gruntem,c) pozostałe budowle obejmują między innymi ścieżki żwirowe, mury oporowe, schody betonowe, oświetlenie zewnętrzne i szereg innych - w tym zakresie nie zawsze można jednoznacznie stwierdzić trwałość połączenia z gruntem.Pismem z dnia 06.03.2007 r. Podatnik uzupełnił stan faktyczny stwierdzając, że dostawa budynku, w stosunku do którego poniesione zostały nakłady inwestycyjne przekraczające 30 % jego wartości początkowej, nie jest zwolniona od podatku od towarów i usług ze względu na art. 46 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.Przedstawiając własne stanowisko w sprawie, Podatnik wskazuje, że mając na uwadze wyżej przywołane przepisy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna być opodatkowania w następujący sposób:a) w przypadku 4 działek, na których znajduje się budynek będący przedmiotem inwestycji Spółka uważa, że z uwagi na dominację tego obiektu oraz zerową wartość rynkową pozostałych obiektów, sprzedaż tych działek powinna być opodatkowana stawką 22%, mimo iż na tych działkach są inne budynki i budowle, do których Spółka ma prawo zastosować zwolnienie,b) w przypadku 3 działek, na których są wyłącznie budynki i budowle używane sprzedaż tych działek powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług,c) w przypadku 3 działek, na których posadowiona jest wyłącznie budowla w postaci ogrodzenia, ich sprzedaż również, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług. W ocenie Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu przedstawione przez Podatnika stanowisko w sprawie jest nieprawidłowe.Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Na podstawie art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.W myśl art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. 2001 U. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 64 Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Księga wieczysta jest zatem czynnikiem pozwalającym na wyodrębnienie nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. Pozwala jednocześnie na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Stanowiące własność tej samej osoby i graniczące za sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 kodeksu cywilnego. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2003.10.30 IV CK 114/02 OSNC 2004/12/201). W przedstawionym przez Podatnika stanie faktycznym, zważywszy na zapis w księdze wieczystej, przedmiotem dokonywanej sprzedaży jest wyłącznie jedna nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami i budowlami.Jak wynika ze złożonego wniosku, Podatnik dokonuje sprzedaży budynków i budowli używanych, które znajdują się na 10 działkach ewidencyjnych. Wszystkie budynki oraz niektóre budowle, tj. ogrodzenie metalowe na podłożu betonowym, drogi, place o nawierzchni asfaltowej i betonowej, są trwale związane z gruntem. Pozostałe budowle nie są trwale z gruntem związane. Wnioskodawca wskazał, że wszystkie budynki i budowle znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości są używane, z wyjątkiem jednego budynku, w stosunku do którego dokonano nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% jego wartości początkowej.W ocenie tut. Organu podatkowego, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z tym samym gruntem, z których cześć jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, którego stawka wynosi 22%, a część jest zwolniona od tego podatku należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków i budowli (trwale z gruntem związanych) przypisać odpowiednio udział wartości gruntu i zastosować właściwą stawkę lub zwolnienie. Przy czym wartość budynków i budowli, w oparciu którą powinna zostać ustalona powyższa proporcja to rzeczywista wartość tych nieruchomości w momencie sprzedaży. Za wartość tę należy uznać kwotę netto należną z tytułu ich sprzedaży. Sposób przyporządkowania części gruntu do poszczególnych budynków i budowli sprowadza się bowiem w istocie do określenia podstawy opodatkowania dla opodatkowanej oraz zwolnionej od podatku sprzedaży tego gruntu. W ocenie tut. Organu podatkowego, uwzględnienie dla tych celów rzeczywistych wartości budynków (budowli), z ekonomicznego punktu widzenia najpełniej odzwierciedla faktyczny przebieg transakcji. W konsekwencji, przedstawiony przez Podatnika sposób opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest nieprawidłowy.W odniesieniu do budowli niezwiązanych trwale z gruntem stwierdzić należy, że ich dostawa zwolniona będzie od podatku do towarów i usług. Zgodnie bowiem ze stanem faktycznym budowle te są towarami używanymi w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.