Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 08.09.2005, sygn. PBI2/415/132/2005, Urząd Skarbowy Kraków-Krowodrza, sygn. PBI2/415/132/2005

Czy w przypadku faktycznego rozpoczęcia działalności developerskiej przy równoczesnym wykonywaniu działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali bądź budynków wynajmowanych i będących środkami trwałymi będzie miał zastosowanie art. 21 ust. pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 29 czerwca 2005 r. (data wpływu do organu podatkowego: 29.06.2005 r.), w sprawie udzielenia interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego w złożonym piśmie stanu faktycznego wynika, iż w 1987 r. stał się Pan w drodze spadkobrania współwłaścicielem nieruchomości położonej w K. przy ul. K. W 2000 r., zniósł Pan sądownie współwłasność oraz po zakupie w 2002 r. jednego lokalu należącego do drugiego współwłaściciela stał się Pan wyłącznym właścicielem ww. budynku.Przez cały okres, kiedy był Pan właścicielem, a wcześniej współwłaścicielem nieruchomości osiągał Pan przychody z najmu swojego prywatnego majątku na cele mieszkalne - wynajem lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym.W 2002 r. rozpoczął Pan, jako osoba prywatna, inwestycje w ww. nieruchomości, t. j. jej nadbudowę. Nadbudowę ukończono w styczniu 2003 r. w wyniku, której powstało 5 nowych lokali mieszkalnych. Wówczas dokonał Pan też ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych w budynku. Koszty nadbudowy nie były przez Pana ewidencjonowane, nie zaliczał ich Pan bowiem do kosztów uzyskania przychodu z tyt. najmu, a amortyzacja budynku liczona była metodą uproszczoną, tylko od powierzchni wynajmowanej. Ponadto nie był Pan w stanie określić pełnych kosztów poniesionych na budowę budynku. Wybudowane lokale przeznaczył Pan na wynajem, na cele mieszkalne. Trzy z nich zostały od razu wynajęte. Pozostałe dwa wynajęte zostały od stycznia 2004 r.W styczniu i marcu 2003 r., jako osoba fizyczna sprzedał Pan dwa lokale mieszkalne położone w starej części budynku, (nie z nadbudowy).W lipcu 2003 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie obsługi nieruchomości na zlecenie. Postanowił Pan również zakresem działalności objąć najem lokali uznając, iż dotychczasowy wynajem będzie Pan prowadził, jako przedsiębiorca - usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. W tym czasie powiększył Pan też zakupione lokale o dodatkowe cztery.W listopadzie 2003 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny w budynku przy ul. K., ponieważ musiał Pan pozyskać środki na wykończenie pod wynajem wybudowanych lokali mieszkalnych w nadbudowie. Uzyskane przychody z ww. sprzedaży 3 lokali mieszkalnych (ze starej części budynku przy ul. K.) zgłosił Pan do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym, w wysokości 10%. Jednocześnie złożył Pan stosowne oświadczenie, o zamiarze wydatkowania tego przychodu na cele mieszkalne w ciągu dwóch lat.W sierpniu 2003 r. nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki, z zamiarem wybudowania na niej budynku z mieszkaniami pod wynajem. Problemy z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń spowodowały, iż zrezygnował Pan z zamiaru budowy i sprzedał Pan ww. prawo użytkowania wieczystego w marcu 2005 r., płacąc od osiągniętego przychodu zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% przychodu. W grudniu 2003 r. zakupił Pan z kolei część budynku mieszkalno -pensjonatowego w Z., jako osoba fizyczna, z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej: usługi hotelarskie, wynajem apartamentów na cele mieszkalne, rozszerzając zakres działalności gospodarczej we wpisie do ewidencji tej działalności. Dokonał Pan również podziału fizycznego części budynku, z której wydzielił Pan 2 lokale (jako odrębne nieruchomości).W marcu 2004 r. zmienił Pan wpis do ewidencji działalności gospodarczej rozszerzając działalność m. in. na usługi obsługi nieruchomości - PKD 70, obejmujący także sprzedaż lokali we własnym imieniu.W czerwcu 2004 r. sprzedał Pan 2 lokale z nadbudowy przy ul. K., które były wynajmowane. Z tytułu tej sprzedaży zapłacił Pan zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10%.W maju 2005 r. podpisał Pan umowę przedwstępną na zakup kolejnej kamienicy, w której będzie Pan wynajmował wszystkie lokale na cele mieszkalne.W przyszłości planuje Pan dokonanie adaptacji strychu i stworzenie w ten sposób nowych lokali mieszkalnych, które zamierza Pan wynająć lub sprzedać jako nowe (w zależności od sytuacji rynkowej).W maju 2005 r. sprzedał Pan kolejny lokal mieszkalny z nadbudowy w budynku przy ul. K. Lokal ten był wcześniej wynajmowany. Przychód z tego tytułu zgłosił Pan do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym składając równocześnie oświadczenie, o wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Z przedstawionego stanowiska wynika, iż gdyby rozpoczął Pan wykonywanie działalności developerskiej, zakaz stosowania zwolnienia podatkowego, określony w art. 21 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) należy odnosić wyłącznie do lokali (budynków), wzniesionych i sprzedawanych w ramach tej działalności. Nie jest bowiem uprawnione korzystanie przez deweloperów ze zwolnienia podatkowego w przypadku, gdy wydatki na wybudowanie budynku stanowią także koszt podatkowy w momencie sprzedaży tego budynku lub lokalu.Stwierdza Pan ponadto, iż prowadzi także działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, które są traktowane, jako środki trwałe. W przypadku rozpoczęcia działalności developerskiej istnieje możliwość wyraźnego rozgraniczenia, które lokale wykorzystywane są w ramach najmu (środki trwałe), a które maja być sprzedawane, jako towar handlowy. Każda umowa najmu dotyczy bowiem indywidualnie oznaczonego lokalu, a jego powierzchnia uwzględniona jest przy obliczaniu odpisu amortyzacyjnego. W przypadku developerskiej budowy i sprzedaży lokali, lokale te nie są zasiedlane ani nie przynoszą żadnych przychodów przed ich zbyciem, nie są także amortyzowane. Podlegają odrębnemu ewidencjonowaniu księgowemu, jako towary handlowe.Przy powyższym, wyraźnym odróżnieniu lokali, jako środków trwałych związanych z jednym rodzajem działalności - wynajmem oraz jako towarów handlowych, przeznaczonych do sprzedaży w ramach drugiego rodzaju działalności - developerskiej nie jest zasadne odnoszenie skutków prawnych art. 21 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do sprzedaży używanych środków trwałych, służących wyłącznie wynajmowi. Tak więc w tym przypadku stwierdza Pan, iż będzie miał prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po spełnieniu ustawowych warunków w stosunku do zbywanych lokali, budynków mieszkalnych będących nie towarami handlowymi lecz środkami trwałymi.