Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 08.09.2005, sygn. PBI2/415/134/2005, Urząd Skarbowy Kraków-Krowodrza, sygn. PBI2/415/134/2005

Czy w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej, będącej środkiem trwałym w przedsiębiorstwie osoby fizycznej poniesienie wydatków, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy wydatki te stanowią również koszt wytworzenia lub nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego mającego stanowić towar handlowy w prowadzonej działalności developerskiej, wydatki te uprawniają do skorzystania z ww. ulgi podatkowej?

P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 29 czerwca 2005 r. (data wpływu do organu podatkowego: 29.06.2005 r.), w sprawie udzielenia interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego w złożonym piśmie stanu faktycznego wynika, iż w 1987 r. stał się Pan w drodze spadkobrania współwłaścicielem nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). W 2000 r., zniósł Pan sądownie współwłasność oraz po zakupie w 2002 r. jednego lokalu należącego do drugiego współwłaściciela stał się Pan wyłącznym właścicielem ww. budynku.Przez cały okres, kiedy był Pan właścicielem, a wcześniej współwłaścicielem nieruchomości osiągał Pan przychody z najmu swojego prywatnego majątku na cele mieszkalne - wynajem lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym.W 2002 r. rozpoczął Pan, jako osoba prywatna, inwestycje w ww. nieruchomości, t. j. jej nadbudowę. Nadbudowę ukończono w styczniu 2003 r. w wyniku, której powstało 5 nowych lokali mieszkalnych. Wówczas dokonał Pan też ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych w budynku. Koszty nadbudowy nie były przez Pana ewidencjonowane, nie zaliczał ich Pan bowiem do kosztów uzyskania przychodu z tyt. najmu, a amortyzacja budynku liczona była metodą uproszczoną, tylko od powierzchni wynajmowanej. Ponadto nie był Pan w stanie określić pełnych kosztów poniesionych na budowę budynku. Wybudowane lokale przeznaczył Pan na wynajem, na cele mieszkalne. Trzy z nich zostały od razu wynajęte. Pozostałe dwa wynajęte zostały od stycznia 2004 r.W styczniu i marcu 2003 r., jako osoba fizyczna sprzedał Pan dwa lokale mieszkalne położone w starej części budynku, (nie z nadbudowy).W lipcu 2003 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie obsługi nieruchomości na zlecenie. Postanowił Pan również zakresem działalności objąć najem lokali uznając, iż dotychczasowy wynajem będzie Pan prowadził, jako przedsiębiorca - usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. W tym czasie powiększył Pan też zakupione lokale o dodatkowe cztery.W listopadzie 2003 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny w budynku przy ul. K., ponieważ musiał Pan pozyskać środki na wykończenie pod wynajem wybudowanych lokali mieszkalnych w nadbudowie. Uzyskane przychody z ww. sprzedaży 3 lokali mieszkalnych (ze starej części budynku przy ul. (...) zgłosił Pan do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym, w wysokości 10%. Jednocześnie złożył Pan stosowne oświadczenie, o zamiarze wydatkowania tego przychodu na cele mieszkalne w ciągu dwóch lat.W sierpniu 2003 r. nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki, z zamiarem wybudowania na niej budynku z mieszkaniami pod wynajem. Problemy z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń spowodowały, iż zrezygnował Pan z zamiaru budowy i sprzedał Pan ww. prawo użytkowania wieczystego w marcu 2005 r., płacąc od osiągniętego przychodu zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% przychodu. W grudniu 2003 r. zakupił Pan z kolei część budynku mieszkalno -pensjonatowego w Z., jako osoba fizyczna, z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej: usługi hotelarskie, wynajem apartamentów na cele mieszkalne, rozszerzając zakres działalności gospodarczej we wpisie do ewidencji tej działalności. Dokonał Pan również podziału fizycznego części budynku, z której wydzielił Pan 2 lokale (jako odrębne nieruchomości).W marcu 2004 r. zmienił Pan wpis do ewidencji działalności gospodarczej rozszerzając działalność m. in. na usługi obsługi nieruchomości - PKD 70, obejmujący także sprzedaż lokali we własnym imieniu.W czerwcu 2004 r. sprzedał Pan 2 lokale z nadbudowy przy ul. K., które były wynajmowane. Z tytułu tej sprzedaży zapłacił Pan zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10%.W maju 2005 r. podpisał Pan umowę przedwstępną na zakup kolejnej kamienicy, w której będzie Pan wynajmował wszystkie lokale na cele mieszkalne.W przyszłości planuje Pan dokonanie adaptacji strychu i stworzenie w ten sposób nowych lokali mieszkalnych, które zamierza Pan wynająć lub sprzedać jako nowe (w zależności od sytuacji rynkowej).W maju 2005 r. sprzedał Pan kolejny lokal mieszkalny z nadbudowy w budynku przy ul. K. Lokal ten był wcześniej wynajmowany. Przychód z tego tytułu zgłosił Pan do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym składając równocześnie oświadczenie, o wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.