Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 23.12.2004, sygn. PP-443/DS/416/04, Urząd Skarbowy w Jaworze, sygn. PP-443/DS/416/04

1. Czy opłaty roczne za wieczyste użytkowanie gruntu ustalone przed 1 maja 2004 r. płatne z góry do 31 marca każdego roku kalendarzowego, za który przypada płatność, należy od 2005 r. obciążyć podatkiem VAT w wysokości 22%?2. Czy przy sprzedaży lokali mieszkalnych (w budynkach starszych niż 5 lat) wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, do opłaty za użytkowanie wieczyste winien być doliczony VAT w wysokości 22%?

Zgodnie z zapisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez pojęcie towaru rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.Natomiast na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, która nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.Ponieważ ustawodawca nie zdefiniował na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług pojęcia wartości niematerialnych i prawnych, uznać należy, że wartościami tymi są wartości niematerialne i prawne wymienione w art. 22b i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) oraz art. 16b i 16 c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)W świetle powyższych przepisów wartością niematerialną i prawną jest m. in. prawo wieczystego użytkowania gruntów.Regulacje dotyczące prawa wieczystego użytkowania są zawarte w art. 232-243 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.).Użytkowanie wieczyste jest prawem na nieruchomości gruntowej. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miast i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym.W przypadku oddania gruntu Skarbu Państwa lub gminy w użytkowanie wieczyste istotne jest to, że właścicielem gruntu pozostaje gmina lub Skarb Państwa, natomiast budynki i urządzenia wzniesione na tym gruncie stają się własnością wieczystego użytkownika. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres od 40 - 99 lat. Dla ustanowienia prawa wieczystego użytkowania konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, a następnie wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Użytkownik wieczysty, przez czas trwania swego prawa uiszcza właścicielowi gruntu opłatę roczną.W przypadku dostawy budynku lub jego części z równoczesnym oddaniem gruntu lub jego części w użytkowanie wieczyste, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będą podlegały dwie różne czynności, tj. dostawa towarów (sprzedaż budynków lub jego części) oraz świadczenie usługi (oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste).Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 oraz ust. 6, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które maja być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 rozumie się zgodnie z art. 43 ust. 2:- budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat- pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.Stąd, na podstawie przytoczonych przepisów sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach spełniających definicje towarów używanych, z zastrzeżeniami przytoczonymi wyżej podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania.Na mocy przytoczonych uregulowań dotyczących czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, uznać należy, że taka czynność stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług usługę, świadczenie której od dnia 1 maja 2004 r. podlega opodatkowaniu VAT. Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy czynność oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%.Zgodnie z § 3a rozporządzenia Min. Fin. z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.Obrotem (podstawą opodatkowania) jest zatem wartość "netto" towaru bądź usługi, tzn. bez należnego VAT. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Pojęcie kwoty należnej z tytułu sprzedaży łączy się z pojęciem "wynagrodzenie", które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Wynagrodzenie z tytułu sprzedaży najczęściej wyrażone jest w formie ceny. W art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.) wskazano, że cena jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu tymi podatkami.Zasadą zatem jest, że w ramach ustalonych cen zawarty jest już podatek od towarów i usług, jeżeli dana transakcja podlega temu podatkowi, chyba że strony w umowie wyraźnie wskażą inaczej. W tak skonstruowanej cenie zawiera się zatem podstawa opodatkowania (tzn. wartość netto) oraz podatek.Jeżeli zatem strony opodatkowanej transakcji określiły jej cenę, bez wskazania, że jest to wartość netto, do której należy doliczyć VAT, uznać zawsze należy, że jest to cena zawierająca w sobie ten podatek (tzw. wartość brutto), w ramach której należny podatek można ustalić tzw. rachunkiem " w stu".W warunkach kiedy cena transakcji (wynagrodzenie) zostanie dopiero określona, w jej wysokości należy oczywiście uwzględnić kwotę podatku od towarów i usług, jeżeli dana usługa podlega opodatkowaniu.Ponadto informujemy, że rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) reguluje kwestie dotyczące zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Ze zbyciem mamy do czynienia przy przeniesieniu własnościowego prawa w obrocie wtórnym, tj. w wyniku sprzedaży.Na podstawie § 5 ust. 7 powołanego rozporządzenia obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%. Natomiast na podstawie z § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. rozporządzenia zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.