Wyrok SN z dnia 14 marca 2018 r., sygn. II CSK 241/17

Ocena prawidłowości wykładni i zastosowania, wskazanego w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej, przepisu prawa materialnego jest możliwa tylko w sytuacji, gdy pozwalają na nią ustalenia faktyczne sądu drugiej instancji, stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku. Zastosowanie przepisów prawa materialnego do niedostatecznie ustalonego przez Sąd drugiej instancji stanu faktycznego oznacza bowiem wadliwą subsumcję tego stanu do zawartych w nich norm prawnych, a brak stosownych ustaleń uzasadnia zarzut kasacyjny naruszenia prawa materialnego przez niewłaściwe jego zastosowanie.

Teza od Redakcji

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Agnieszka Piotrowska (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Monika Koba

SSN Zbigniew Kwaśniewski

w sprawie z powództwa M.S. przeciwko P.K. o stwierdzenie nieważności umowy, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 14 marca 2018 r., skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w (...) z dnia 3 marca 2016 r., sygn. akt I ACa (...),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu w (...) do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 29 czerwca 2015 r., Sąd Okręgowy w P. oddalił powództwo M.S. przeciwko P.K. o ustalenie nieważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Sąd ustalił, że powódka jest właścicielką działki gruntu o powierzchni 626 m, zabudowanej domem jednorodzinnym i dwoma małymi budynkami gospodarczymi, położonej w miejscowości K. pod P. W dniu 19 czerwca 2006 r. córka powódki P.C. i jej mąż A.C. zaciągnęli w W. Banku (...) w Ł. kredyt hipoteczny w kwocie 80 000 zł, poręczony przez powódkę i zabezpieczony hipoteką umowną ustanowioną na jej nieruchomości. M.S. i współzamieszkujący z nią członkowie jej rodziny posiadali także inne zadłużenia w bankach i u osób prywatnych, z których przestali się wywiązywać po tym, gdy zięć powódki, zarabiający uprzednio 1800 zł miesięcznie, stracił pracę. Wynagrodzenie powódki za pracę w charakterze sprzątaczki wynosiło 800 zł miesięcznie, zaś jej córki 1200 zł miesięcznie. Rata kredytu wynosiła 1100 zł miesięcznie. Powódka usiłowała bezskutecznie pożyczyć w banku pieniądze na spłatę zobowiązań, ale została uznana za pozbawioną zdolności kredytowej. Jej krewny, M.K., skontaktował ją z P.S., udzielającym pożyczek "na procent", jednak ten, po zapoznaniu się z sytuacją majątkową i finansową powódki, nie zdecydował się na pożyczenie jej pieniędzy. Pozwany P.K. zaoferował powódce pomoc w uzyskaniu dla niej kredytu. W dniu 17 marca 2010 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości powódki, w której ustaliły cenę na 281 500 zł oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży na dzień 17 kwietnia 2010 r. W paragrafie 5 umowy pozwany oświadczył, że na poczet ceny zapłacił już pozwanej kwotę 120 000 zł gotówką ze środków własnych tytułem zaliczki oraz kwotę 80 000 zł w dniu zawarcia umowy przedwstępnej gotówką ze środków własnych tytułem zadatku w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Pozwana oświadczyła, że to potwierdza i kwituje odbiór tych kwot. Pozwany oświadczył ponadto, że resztę ceny zapłaci ze środków własnych w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży przelewem na podany w umowie rachunek bankowy celem spłaty hipoteki obciążającej nieruchomość, na co powódka wyraziła zgodę. Powódka oświadczyła ponadto w paragrafie 5 umowy, że w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej w uzgodnionym terminie, zobowiązuje się zwrócić pozwanemu w terminie do dnia 31 kwietnia 2010 r., kwotę 120 000 zł otrzymanej zaliczki i co do tego obowiązku poddaje się egzekucji z aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Na pytanie notariusz powódka potwierdziła otrzymanie od pozwanego kwoty 200.000 zł. Akt notarialny został stronom odczytany, przyjęty i podpisany. Powódka rozmawiała i odpowiadała logicznie na pytania notariusz, w kancelarii strony spędziły około godziny. W dniu podpisania aktu notarialnego powódka nie miała problemów w pracy, czuła się dobrze i nie uskarżała się na żadne dolegliwości. Po podpisaniu aktu notarialnego udała się do domu. Przez cały okres 2009 r. nie chorowała i nie korzystała ze zwolnień lekarskich, nie zażywała leków, nie korzystała z pomocy psychiatry lub psychologa. Po tygodniu powódka przeczytała umowę przedwstępną i przestraszyła się, że straci dom. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ M.S. nie stawiła się w dniu 17 kwietnia 2010 r. u notariusza. W dniu 17 maja 2010 r. pozwany wniósł przeciwko powódce pozew o zobowiązanie jej do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na jego rzecz przedmiotowej nieruchomości, ale pozew został zwrócony. Pozwany wezwał powódkę do zapłaty kwoty 120 000 zł, a następnie wszczął na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności egzekucję kwoty 120 000 zł z nieruchomości powódki.