Wyrok SN z dnia 29 października 2010 r., sygn. I CSK 625/09

Zbycie przedmiotu najmu po upływie terminu wypowiedzenia prowadzi do przejścia uprawnienia do żądania zwrotu rzeczy (art. 675 § 1 k.c.) na jej nowego właściciela. Wprawdzie w hipotezie art. 678 § 1 k.c. mowa wprost o „zbyciu rzeczy najętej w czasie trwania najmu", ale przesłanka ta nie powinna być jednak interpretowana w spo­sób literalny. Istotą tej regulacji jest bowiem wstąpienie przez nabywcę w sytuację prawną zbywcy, a więc we wszystkie prawa i obowiązki związane ze stosunkiem najmu. W wypadku zbycia przedmiotu najmu dochodzi więc do przekształcenia podmiotowego, w wyniku którego nabywca zajmuje w stosunku prawnym miejsce zbywcy.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

SSN Marek Sychowicz

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa M. Spółki z o.o. w W. przeciwko D. S.A. w W. o uznanie za bezskuteczne oraz z powództwa wzajemnego D. S.A. w W. przeciwko M. S.A. w W. o eksmisję, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 października 2010 r., skargi kasacyjnej powoda (pozwanego wzajemnego) od wyroku Sądu Apelacyjnego w W. z dnia 26 marca 2009 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz D. S.A., w W. kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto zł) tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód - M. sp. z o.o. w W. wniósł o ustalenie, że bezskuteczne było oświadczenie o wypowiedzeniu mu umowy z 30 września 1992 r. o najem lokalu przy ul. K. w W., złożone przez D. S.A. w W. 7 lipca 2003 r.

Pozwany - D. S.A. w W. przy wniosku o oddalenie po­wództwa zgłosił powództwo wzajemne o nakazanie powodowi opróżnienia oraz wy­dania mu nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Odpis pozwu wzajemnego do­ręczono powodowi i pozwanemu wzajemnie 17 sierpnia 2005 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo główne oraz uwzględnił powództwo wzajemne, a wyrokiem z 26 marca 2009 r., Sąd Apelacyjny w W. oddalił apelację powoda - pozwanego wzajemnie od tego wyroku. Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia faktyczne dokonane w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, z których wynika, że umową z 30 września 1992 r. Przedsiębiorstwo D. jako użytkownik wieczysty nieruchomości i właściciel posadowionych na niej budynków zobowiązało się do udostępnienia powodowi lokalu położonego w W. przy ul. K. Lokal został wynajęty w celu prowadzenia restauracji, w zamian za miesięczny czynsz w wysokości 4,35% jej obrotu. Umowa została zawarta na 20 lat od daty otwarcia restauracji z zastrzeżeniem, że jeśli żadna ze stron nie zawiadomi drugiej pisemnie o wypowiedzeniu umowy na 12 miesięcy przed upływem tego terminu, to umowa ulega przedłużeniu na kolejnych 20 lat po uprzednim renegocjowaniu jej warunków. Powód - pozwany wzajemnie zobowiązał się do poniesienia kosztów adaptacji i przebudowy pomieszczeń oraz zwrotu lokalu w okresie 3 miesięcy od wygaśnięcia umowy. Strony nazwały zawartą na piśmie umowę „umo­wą najmu", a dla określenia swojego statusu używały określeń „wynajmujący" i „na­jemca".