Wyrok NSA z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I OSK 780/15

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie: Sędzia NSA Małgorzata Pocztarek Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D.Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 28 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 806/14 w sprawie ze skargi D.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2014r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 806/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę D. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., Nr [...], Prezydent Miasta S. ustalił D. Z., właścicielowi nieruchomości położonej w S. przy ul. D., oznaczonej nr ewid. działki [...], o pow. [...] ha, opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w wysokości [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania D. Z., decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., Nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lipca 2014 r. w zakresie daty jej podjęcia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2014 r. Organ odwoławczy stwierdził, że podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.L. Organ pierwszej instancji nie dokonał oceny tego dowodu. W uzasadnieniu decyzji wskazano jedynie w oparciu o ten operat szacunkowy, w jakiej wysokości wzrosła wartość nieruchomości wskutek podziału. Odwołującemu został przesłany operat szacunkowy i w terminie zakreślonym do złożenia uwag i wniosków odwołujący się złożył zastrzeżenia względem operatu szacunkowego, na które rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, stanowiącej własność D. Z., została wydana przez Prezydenta Miasta S. w dniu [...] czerwca 2011 r. Przymiot ostateczności decyzja ta uzyskała z dniem [...] czerwca 2011 r. Zgodnie z art. 130 § 4 kpa decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron i z takim żądaniem wystąpił właściciel dzielonej nieruchomości D. Z. Dzień [...] czerwca 2011 r. stanowi datę wykonalności decyzji, ale nie jej ostateczności. Termin do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, stosownie do art. 98a ust. 3 zdanie trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.), został zachowany. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta S. nr [...]z dnia [...] maja 2000 r., o której mowa w art. 98a ust. 1 powołanej ustawy. Rzeczoznawca majątkowy, w operacie z dnia [...] marca 2014 r. opisała stan prawny wycenianej nieruchomości, lokalizację, stan zagospodarowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości określono na dzień 12 marca 2014 r. według jej stanu przed podziałem na dzień wydania decyzji, na dzień tj. [...] czerwca 2011 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień 10 czerwca 2011 r., błędnie przyjmując, że jest to data, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, ponieważ była to data, w której decyzja nabyła przymiot wykonalności. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna w dniu 21 czerwca 2014 r. Różnica pomiędzy tymi datami jest tak niewielka, że w okresie od dnia 10 czerwca 2011 r. do dnia 21 czerwca 2011 r. nie nastąpiła żadna okoliczność zmieniająca stan nieruchomości po podziale. Powierzchnia nieruchomości dzielonej wynosiła [...]ha. Nieruchomość, decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2011 r., została podzielona na 6 działek ewidencyjnych. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określiła wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy wskazała w operacie, że przyjęła do porównań nieruchomości niezabudowane o podobnym przeznaczeniu, tj. pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i mieszkaniowo-usługowe z dużą rozpiętością powierzchni, aby z jednego zbioru danych rynkowych określić wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Jako atrybuty wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazała lokalizację szczegółową, powierzchnię, dostępną infrastrukturę techniczną i dojazd do nieruchomości. Przed podziałem istotny wpływ na wartość nieruchomości - w ocenie rzeczoznawcy majątkowego - miała lokalizacja i następnie powierzchnia działki, dostęp do infrastruktury technicznej i dojazd do nieruchomości nie wpłynął na wartość nieruchomości. Dla potrzeb analizy rzeczoznawca prześledziła rynek nieruchomości z całego miasta S. w okresie od stycznia 2011 r. do lutego 2014 r. Na podstawie tej analizy wskazała, że rynek nieruchomościami niezabudowanymi o typowej powierzchni od 800 m2 do 1500 m2 jest bardziej rozwinięty, natomiast nieruchomości przekraczające powierzchnię 3000 m2 rzadko są przedmiotem transakcji. W okresie ostatnich dwóch lat nie było żadnej transakcji na terenie miasta S., w związku z czym rzeczoznawca majątkowy rozszerzyła badanie rynku nieruchomości od 2011 r. Z wykazu transakcji podobnych sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że ceny gruntów w latach 2011 - 2013 kształtowały się na poziomie od 57,08 zł do 154,82 zł. Średnia cena gruntu na podstawie transakcji analizowanych wyniosła 99,78 zł/m2. Po uwzględnieniu takich cech nieruchomości jak powierzchnia, którą rzeczoznawca określiła jako niekorzystną oraz lokalizację jako średnio korzystną, wartość gruntu ustaliła przed podziałem w wysokości 84,81 zł/m2, co w sumie stanowiło kwotę [...] zł. Cenę średnią dla gruntu po podziale rzeczoznawca majątkowy określiła dla nieruchomości obejmującej działki nr ew. [...],[...],[...] i [...] w wysokości 94,59 zł/m2, a dla działki nr [...] w wysokości 99,48 zł/m2, słusznie uznając ją za atrakcyjniejszą ze względu na powierzchnię. Dla tej części nieruchomości, z której wydzielono największą działkę, tj. nr [...], rzeczoznawca majątkowy określiła wartość w wysokości sprzed podziału. Łącznie wartość nieruchomości po podziale została określona w wysokości [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł. Przyjmując określoną uchwałą Rady Miasta S. stawkę procentową w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości opłatę tą ustalono w wysokości [...] zł.