Umowa najmu

Umowa najmu jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 659 - 692 k.c.). Polega na tym, że jedna strona czasowo i za wynagrodzeniem udostępnia rzecz drugiej stronie do korzystania. Nie następuje przy tym zmiana właściciela rzeczy. Według zasad określonych w umowie i w Kodeksie cywilnym prawa właściciela są czasowo ograniczone na rzecz osoby korzystającej z rzeczy. Przepisy o najmie komplikuje traktowanie przez ustawodawcę najmu lokali jako osobnego rodzaju tej umowy. Przy analizie tego aspektu umowy najmu należy pamiętać o konieczności uwzględnienia - obok Kodeksu cywilnego - przepisów szczególnych, chroniących najemców lokali mieszkalnych.

Cechy umowy najmu według Kodeksu cywilnego

W praktyce wiele sporów między wynajmującym a najemcą powoduje podział obowiązków związanych z eksploatacją przedmiotu najmu.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Przykładowo, do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli najęta rzecz uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Może się zdarzyć, że , które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku - najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli takie wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo gdy wady nie dadzą się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.