Rozliczenia umowy najmu przez wynajmującego

Rozliczanie usług najmu w VAT zależy od charakteru nieruchomości i celu, na jaki jest wynajmowana. Wynajem nieruchomości użytkowych na cele niemieszkaniowe podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Natomiast usługi w zakresie wynajmu lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Poza tym podatnik wynajmujący lokale użytkowe może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli wartość sprzedaży opodatkowanej w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła 150 000 zł. Jeśli podatnik rozpoczął wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku, limit ten należy obliczyć proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności w roku podatkowym (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Dopiero jeżeli ww. limit zostanie przekroczony, podatnik wynajmujący lokal na cele niemieszkaniowe powinien zarejestrować się w VAT. Dodatkowo należy wskazać, że wartości usług zwolnionych od podatku nie wlicza się do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT). Tym samym uzyskiwanie obrotów z najmu nieruchomości na cele mieszkalne nigdy nie spowoduje obowiązku rejestracji w VAT i rozliczania podatku.

Najem prywatny a pozostała działalność

W obrocie często dochodzi do sytuacji, że podatnik VAT wynajmuje swoje prywatne mieszkanie, które nie jest składnikiem majątku jego przedsiębiorstwa. Najem prywatny wykonywany poza prowadzoną działalnością rodzi wątpliwości związane z tym, czy należy go wykazywać jako obrót podlegający VAT (tj. wystawiać faktury sprzedaży i wykazywać je jako obrót w deklaracji VAT). Zagadnienie to rozstrzyga art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, który definiuje pojęcie działalności gospodarczej. Przepis ten ustanawia bardzo szeroką definicję działalności gospodarczej, gdyż uznaje, że jest nią wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dlatego wynajmowanie prywatnych nieruchomości (mieszkań, a także lokali użytkowych) należy uznać dla celów VAT za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe, m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 1 lutego 2013 r. (sygn. IPTPP4/443-769/12-2/UNR):