Kiedy powstaje służebność gruntowa

Przedsiębiorstwo, w którym pracuję, ma kilka różnych działek w okolicy. Przez jedną z tych działek, od kilkunastu lat, przejeżdża samochodem i ciągnikiem wraz z rodziną właściciel posesji znajdującej się niedaleko tej działki. W rezultacie takiego przejeżdżania wytarła się trawa i na działce tej powstała jak gdyby droga gruntowa. Ponieważ działka ta jest dość duża, a wokół niej zaczyna się budować coraz więcej nowych domów jednorodzinnych, zyskuje na wartości. Jednocześnie jednak firma boi się, aby nie doszło do powstania na niej jakiejś służebności na rzecz przejeżdżającego przez nią człowieka i jego rodziny. „Sąsiad” (tak go nazwijmy) twierdzi, że może przejeżdżać przez wspomnianą działkę, gdyż doszło do zasiedzenia przez niego służebności przejazdu. Z uwagi na powyższe chciałbym zapytać, z jakim powództwem firma powinna wystąpić do sądu i czy czasami nie doszło już do zasiedzenia przez „sąsiada” służebności gruntowej?