Umowa o roboty budowlane

Umowa o generalną realizację inwestycji

W praktyce stosunków inwestycyjnych stosuje się kilka rodzajów umów. Znalazła tu wyraz tendencja do rozszerzania obowiązków wykonawcy. Chodziło o to, że często inwestor z różnych przyczyn (także pozaprawnych) nie jest w stanie lub nie chce sprostać swoim obowiązkom. Może tu wchodzić w grę np. brak odpowiedniego zaplecza lub doświadczenia. Poleca on wtedy wykonawcy dokonanie wszelkich niezbędnych czynności i odbiera gotowy obiekt. Rola inwestora jest zatem całkowicie bierna, nie uczestniczy on ani nie interesuje się przebiegiem prac i dlatego umowa ta jest podobna do sprzedaży. Zasadnicza różnica polega na tym, że inwestor inicjuje cały proces, w wyniku którego powstanie budynek. Umowa ta znajdzie zastosowanie przy skomplikowanych inwestycjach, gdzie inwestor chętnie przerzuca na inny podmiot wiele obowiązków. Generalny realizator projektuje, dokonuje prac przygotowawczych (zarówno na terenie budowy, jak i poza nią), prowadzi roboty budowlane, instalacyjne i wykończeniowe (zawierając umowy z podwykonawcami), a także wyposaża i sprawdza funkcjonowanie inwestycji. Generalnym realizatorem może być przedsiębiorstwo budowlano-montażowe, wtedy pełni ono obowiązki generalnego wykonawcy. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby generalną realizacją zajął się podmiot niemający kwalifikacji budowlanych. Wtedy zawiera on kilka umów z wykonawcami częściowymi lub podwykonawcami.

Generalne wykonawstwo

Ten rodzaj umowy ma największe znaczenie i zastosowanie w budownictwie inwestycyjnym. Budowa nowoczesnych obiektów, zwłaszcza przemysłowych, stanowi wieloetapowy i skomplikowany proces, którego realizacja wymaga współpracy wielu przedsiębiorstw na jednym terenie. Powstaje zatem konieczność zorganizowania tej współpracy i koordynowania jej w ciągu całego procesu. Zadania tego może podjąć się sam inwestor. Jeżeli jednak nie posiada własnego fachowego aparatu (co w stosunkach wolnorynkowych jest regułą), musi funkcje ogólnego kierownictwa i koordynacji powierzyć generalnemu wykonawcy. Umowa ta znajduje swoją podstawę w art. 647 k.c., który używa wyrażenia "generalny wykonawca" oraz w art. 649 k.c., zgodnie z którym w razie wątpliwości poczytuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część umowy. Zobowiązanie generalnego wykonawcy wobec inwestora polega na wykonaniu robót budowlanych i koordynowaniu prac. W odróżnieniu od poprzedniej umowy nie ciąży na nim obowiązek dostarczenia projektu, odpowiedniej dokumentacji technicznej, maszyn, urządzeń itp. Generalny wykonawca jest gospodarzem na terenie budowy od chwili jego przejęcia i ponosi odpowiedzialność przed inwestorem za utrzymanie porządku i ochronę mienia przed zniszczeniem.