Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

ADAM MALINOWSKI - radca prawny

Stan prawny na 9 czerwca 2009 r.

Forma i skutki umowy

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy końcowej; strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to słabszy skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność dłużnika ogranicza się do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy. Wadą tego rozwiązania jest fakt, iż można natrafić na komplikacje dowodowe. Z drugiej strony łatwiej można uniknąć prawnych konsekwencji takiego kontraktu, zwłaszcza jeśli nie był on gwarantowany zadatkiem. Jak wskazał SN w wyroku z 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany): wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.